Votre propriétaire vous écrit qu’il reprend le logement pour y habiter, ou pour y loger sa fille, sa mère ou son compagnon. Le congé pour reprise est l’un des trois seuls motifs qui lui permettent de mettre fin à votre bail, mais il est encadré point par point : un délai, une forme, des bénéficiaires limités, des mentions obligatoires, une notice à joindre, et une protection renforcée pour les locataires âgés aux revenus modestes. Un congé qui manque l’une de ces cases ne tient pas.
Ce guide s’adresse d’abord au locataire qui reçoit le courrier, mais il sert tout autant au bailleur qui veut rédiger un congé valable. Si le motif est la vente du logement, le régime est différent (droit de préemption, prix) : lisez notre guide du congé pour vente. Si c’est vous qui souhaitez partir, voyez comment résilier un bail.
Qu’est-ce qu’un congé pour reprise ?
Le congé pour reprise est la lettre par laquelle le propriétaire met fin au bail à son échéance pour habiter lui-même le logement ou y loger un proche désigné par la loi. Il doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, 3 mois pour un meublé.
La règle vient de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location vide, et de l’article 25-8 pour le meublé. Le propriétaire ne peut pas donner congé en cours de bail : il vise la date d’échéance (3 ans pour un bail vide signé avec un particulier, 1 an pour un meublé, puis reconduction). Hors de l’échéance, il n’existe pas de reprise anticipée, même avec un motif sérieux.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Texte applicable | Art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 | Art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Préavis à respecter par le bailleur | 6 mois avant l’échéance | 3 mois avant l’échéance |
| Moment possible | À l’échéance du bail uniquement | À l’échéance du bail uniquement |
| Bénéficiaires admis | Bailleur, époux, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis 1 an, ascendants, descendants (et ceux du conjoint, partenaire ou concubin) | Mêmes bénéficiaires |
| Notice d’information jointe | Obligatoire | Obligatoire |
| Logement acheté occupé | Effet au plus tôt 2 ans après l’achat | Pas de règle équivalente dans la fiche service-public |
| Loyer dû par le locataire | Jusqu’à la remise des clés seulement | Jusqu’à la remise des clés seulement |
À retenir. Le délai se compte de date à date et c’est la date de réception qui compte, pas celle de l’envoi. Pour une échéance au 31 août, la lettre d’un logement vide doit être entre vos mains au plus tard le 28 février (le 29 en année bissextile). Un congé reçu en retard n’est pas valable pour cette échéance.
Qui peut bénéficier de la reprise ?
La loi dresse une liste fermée : le propriétaire lui-même, son époux, son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants, ses descendants, ou les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin. Personne d’autre.
Un frère, une sœur, un neveu, un ami ou un salarié ne figurent pas dans la liste : un congé qui désigne l’un d’eux est irrégulier. Le lien de parenté s’apprécie à la date du congé, ce qui ferme la porte au Pacs signé après coup ou au concubinage de quelques mois. Trois cas particuliers méritent un mot.
- SCI familiale (constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ᵉ degré inclus) : la reprise est possible au profit de l’un des associés.
- Usufruitier : il peut reprendre pour lui-même ou pour les mêmes proches.
- Indivision sans usufruit : un indivisaire peut donner congé, mais avec l’accord préalable des autres membres de l’indivision.
Attention. Le bénéficiaire doit occuper le logement. Service-public cite comme exemples de fraude un logement laissé vide, occupé par une autre personne que celle désignée, ou utilisé comme résidence secondaire. Notez le nom indiqué dans la lettre : c’est lui que vous pourrez vérifier après votre départ.
Quel préavis et quelle forme le congé doit-il respecter ?
Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un courriel, un SMS ou une lettre simple ne sont pas valables, même si vous y avez répondu. Le délai court à la réception effective.
Avec un recommandé, c’est le jour où vous signez l’avis qui lance le compte à rebours ; une lettre non retirée ne fait pas courir le délai. La lettre recommandée électronique n’est admise que si vous avez accepté ce mode d’envoi au préalable, le propriétaire devant vous laisser 15 jours pour répondre à sa demande. Un congé envoyé trop tôt reste valable, mais il ne produit effet qu’à la date où il aurait dû être donné.
Le congé doit être adressé à chacun des signataires du bail. Pour un couple marié ou pacsé dont le bailleur connaît la situation, il doit parvenir aux deux, même si un seul a signé le bail : les deux sont cotitulaires. S’il passe par une agence ou un notaire, la lettre doit indiquer le nom du propriétaire.
Que doit contenir la lettre de congé pour reprise ?
À peine de nullité, la lettre indique le motif (reprendre pour habiter), le nom et l’adresse du bénéficiaire, la nature du lien entre le propriétaire et ce bénéficiaire, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Elle est accompagnée de la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017.
La notice d’information est obligatoire pour tout congé délivré depuis le 1ᵉʳ janvier 2018. Elle rappelle les obligations du bailleur, les voies de recours et d’indemnisation du locataire, et les contacts utiles (ADIL, commission de conciliation). Beaucoup de bailleurs particuliers l’oublient : c’est le premier point à vérifier en ouvrant l’enveloppe. Le tableau ci-dessous sert de grille de lecture.
| Élément à vérifier | Ce que dit la loi | Si l’élément manque |
|---|---|---|
| Motif « reprise pour habiter » | Mention obligatoire | Congé nul |
| Nom et adresse du bénéficiaire | Mention obligatoire | Congé nul |
| Lien avec le propriétaire | Mention obligatoire | Congé nul |
| Justification réelle et sérieuse | Le bailleur doit la fournir | Congé contestable devant le juge |
| Notice d’information | À joindre depuis le 01/01/2018 | Congé contestable (irrégularité de forme) |
| Délai de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) | Reçu avant l’échéance | Congé sans effet à cette échéance, bail reconduit |
| Envoi en LRAR, par commissaire de justice ou en main propre | Forme imposée | Congé non valable |
Quels locataires sont protégés contre le congé pour reprise ?
Le locataire de plus de 65 ans à l’échéance du bail, dont les revenus des 12 mois précédant le congé sont inférieurs aux plafonds des logements sociaux, ne peut pas recevoir congé : le bail est reconduit, sauf si le bailleur lui propose un relogement à proximité ou est lui-même âgé de plus de 65 ans ou aux revenus modestes.
La même protection vaut pour le locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, à condition que les revenus du foyer restent sous les plafonds. Service-public l’étend aussi au locataire qui perçoit l’allocation de présence parentale à la date d’échéance, s’il remplit la condition de revenus et qu’aucun relogement à proximité ne lui est proposé.
Le relogement est « à proximité » s’il se situe dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe (ou une commune limitrophe), dans le même canton ou un canton limitrophe, ou à moins de 5 km dans les autres cas. Les plafonds de revenus sont ceux publiés par service-public (fiche vérifiée le 1ᵉʳ juin 2026) ; en voici les deux premières lignes.
| Foyer | Paris et communes limitrophes | Reste de l’Île-de-France | Autres régions |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 26 920 € | 26 920 € | 23 403 € |
| 2 personnes | 40 233 € | 40 233 € | 31 254 € |
| 3 personnes | 52 740 € | 48 362 € | 37 584 € |
Les lignes suivantes (4 personnes et plus, situations particulières liées à la carte mobilité inclusion) figurent sur la fiche officielle citée en sources. La condition d’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du bail, celle du bailleur aussi ; les revenus du bailleur, eux, s’apprécient à la date de réception du congé.
Que se passe-t-il si le propriétaire vient d’acheter le logement occupé ?
Pour un logement vide, lorsque l’échéance du bail intervient moins de 2 ans après l’achat, le congé pour reprise peut être donné pour cette échéance mais ne prend effet qu’au terme de 2 ans à compter de l’acquisition. Le locataire reste dans les lieux jusqu’à cette date.
La date d’achat est celle de la signature de l’acte authentique chez le notaire. L’exemple de service-public est parlant : logement acheté le 1ᵉʳ mars 2022, échéance du bail le 31 mai 2023, le locataire ne doit quitter les lieux que le 1ᵉʳ mars 2024. Si l’échéance tombe plus de 2 ans après l’achat, le congé suit le calendrier normal. La fiche officielle ne prévoit pas cette règle pour le meublé.
Que risque un propriétaire qui ne reprend pas réellement le logement ?
Un congé pour reprise frauduleux, c’est-à-dire donné sans intention réelle d’habiter le logement, expose le propriétaire à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, ainsi qu’à des dommages et intérêts envers l’ancien locataire.
La fraude se prouve après coup : logement remis en location à un tiers, laissé vide, revendu, ou occupé par une autre personne que le bénéficiaire désigné. La loi ne fixe pas de durée minimale d’occupation ; c’est le juge qui apprécie si la reprise était réelle et sérieuse au vu des faits. Conservez la lettre de congé, la notice et toute trace ultérieure (annonce de relocation, témoignage de voisins).
Recours. Trois étapes, dans l’ordre : une lettre recommandée au propriétaire exposant les faits ; une tentative de conciliation (commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits), obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € ou moins ; puis la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement, sans avocat obligatoire. Le locataire doit apporter la preuve de la fraude.
Exemple chiffré : un congé pour reprise reçu en janvier
Les montants ci-dessous sont fictifs et servent uniquement à illustrer le calcul. Julien loue un deux-pièces vide à 850 € de loyer et 70 € de provisions sur charges, soit 920 € par mois. Son bail de 3 ans arrive à échéance le 31 août 2027. Le 20 janvier 2027, il signe l’avis de réception d’un congé pour reprise au profit de la mère du propriétaire, avec la notice jointe : le congé est reçu plus de 6 mois avant l’échéance, il est valable.
Julien trouve un logement et rend les clés le 10 juin 2027, après un état des lieux de sortie conforme. Comme le congé émane du bailleur, il ne doit le loyer que jusqu’à la remise des clés : 10 jours de juin, soit 920 × 10 / 30 = 306,67 €, au lieu des 920 € du mois complet. Il économise les 20 jours restants de juin, juillet et août, soit 613,33 + 920 + 920 = 2 453,33 € par rapport à un maintien jusqu’à l’échéance. Son dépôt de garantie de 850 € doit lui revenir dans le mois qui suit la remise des clés, l’état des lieux étant conforme.
Variante : si le propriétaire avait acheté l’appartement occupé le 15 octobre 2025, l’échéance du 31 août 2027 tomberait moins de 2 ans après l’achat. Le congé resterait possible, mais Julien pourrait rester jusqu’au 15 octobre 2027.
Comment réagir en 5 étapes quand on reçoit un congé pour reprise ?
Vérifiez la date de réception et le délai, contrôlez les mentions et la notice, identifiez le bénéficiaire, mesurez si vous êtes un locataire protégé, puis organisez votre départ ou votre contestation par écrit. Chaque étape se fait avec la lettre sous les yeux.
- Dater la réception et compter 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) jusqu’à l’échéance inscrite au bail.
- Passer la lettre au crible : motif, nom et adresse du bénéficiaire, lien de parenté, justification, notice jointe.
- Vérifier le bénéficiaire : est-il dans la liste légale ? Le Pacs ou le concubinage datent-ils d’avant le congé ?
- Vérifier votre protection : plus de 65 ans ou personne à charge de plus de 65 ans, revenus sous les plafonds.
- Agir par écrit : soit préparer le départ (le loyer s’arrête à la remise des clés), soit contester par recommandé puis conciliation.
Si vous ne quittez pas les lieux à la date prévue alors que le congé est valable, vous devenez occupant sans droit ni titre : le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors lui-même, il doit saisir le juge, et la trêve hivernale suspend les expulsions du 1ᵉʳ novembre au 31 mars. Mieux vaut négocier quelques semaines de délai par écrit que subir une procédure.
Le conseil de Camille. Dès réception du congé, photographiez l’enveloppe, l’avis de réception et chaque page, notice comprise, puis notez dans votre agenda la date d’échéance et la date limite de réception théorique. Si une seule mention manque, écrivez-le au propriétaire par recommandé sans attendre : un congé irrégulier signalé tôt se règle souvent par une nouvelle lettre, un délai supplémentaire ou un départ négocié, sans passer par le tribunal.
Questions fréquentes
Puis-je partir avant la fin du préavis de 6 mois ?
Oui, à tout moment. Quand le congé vient du propriétaire, vous ne devez le loyer et les charges que jusqu’à la remise des clés, sans avoir à donner vous-même un préavis.
Le propriétaire doit-il m’indemniser ou payer mon déménagement ?
Non, aucune indemnité n’est prévue par la loi en cas de congé pour reprise régulier. Les dommages et intérêts n’interviennent que si la reprise se révèle frauduleuse.
Le propriétaire peut-il relouer le logement après un congé pour reprise ?
S’il reloue au lieu d’habiter le logement, la reprise n’était pas réelle : c’est une fraude passible d’une amende de 6 000 € au plus (30 000 € pour une société) et de dommages et intérêts. La loi ne fixe pas de durée minimale d’occupation, le juge apprécie au cas par cas.
Un congé pour reprise est-il possible en bail meublé ?
Oui, avec les mêmes bénéficiaires, mais un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail d’un an. Le bail étudiant de 9 mois et le bail mobilité, eux, prennent fin sans congé. Voir notre guide sur la durée du bail meublé.
Mon propriétaire a 70 ans et peu de revenus, suis-je quand même protégé ?
Non. La protection du locataire de plus de 65 ans ne joue pas si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses revenus sont inférieurs aux mêmes plafonds, ou s’il vous propose un relogement à proximité.
Sources
- Service-public.gouv.fr, fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) » (F929), vérifiée le 01/06/2026 — consultée le 10/11/2026.
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (version en vigueur depuis le 29/07/2023) et article 25-8 — consultés le 10/11/2026.
- ANIL, analyse juridique n° 2017-21 « Document à joindre au congé pour reprise ou vente » (arrêté du 13 décembre 2017, applicable aux congés délivrés depuis le 01/01/2018), à jour au 22/12/2017 — consultée le 10/11/2026.