L’état des lieux de sortie, c’est le document qui décide, à lui seul, si vous récupérez votre dépôt de garantie en totalité… ou amputé de retenues. Réalisé le jour où vous rendez les clés, il est comparé à l’état des lieux d’entrée pour établir ce qui relève de l’usure normale (à la charge du bailleur) et ce qui constitue une dégradation (à votre charge). Autant dire qu’il vaut mieux en connaître les règles avant de s’y présenter.
Locataire qui veut son dépôt intact, ou bailleur qui veut sécuriser d’éventuelles retenues : voici, étape par étape, comment se déroule un état des lieux de sortie, qui paie quoi, dans quels délais le dépôt de garantie doit vous revenir, et que faire en cas de désaccord. Tous les chiffres cités sont sourcés (loi du 6 juillet 1989, service-public.fr, ANIL) et datés en fin d’article.
L’état des lieux de sortie, à quoi ça sert (et pourquoi il est décisif)
L’état des lieux de sortie décrit l’état du logement au moment où le locataire le quitte. Comme celui d’entrée, il doit être établi de façon contradictoire et amiable, c’est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), en autant d’exemplaires que de parties, et être annexé au bail. C’est l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe ce cadre.
Son rôle est simple mais capital : il sert de point de comparaison. Le bailleur met en regard l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour déterminer les réparations éventuellement imputables au locataire. Tout ce qui a changé en mal et qui ne relève pas de l’usure normale peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie. À l’inverse, s’il n’y a aucune différence défavorable, le dépôt doit vous être restitué intégralement. Ce document est donc la pièce maîtresse de la fin de bail : soigné, il évite l’essentiel des litiges ; bâclé, il les provoque.
Comment se déroule l’état des lieux de sortie, étape par étape
L’état des lieux de sortie se réalise le jour du départ effectif, une fois le logement entièrement vidé de vos affaires et nettoyé. Concrètement, la visite suit toujours la même logique :
- On repart de l’état des lieux d’entrée. Munissez-vous de votre exemplaire : la comparaison se fait pièce par pièce, ligne par ligne.
- On décrit chaque pièce. Sols, murs, plafonds, plinthes, fenêtres, volets, portes, prises, interrupteurs, robinetterie, équipements (cuisine, chauffage…). Chaque élément est qualifié : neuf, bon, moyen, mauvais.
- On relève les compteurs (électricité, gaz, eau) et on totalise le nombre de clés, badges et télécommandes rendus.
- On photographie tout point sensible. Une photo datée vaut mieux qu’une longue description contestable.
- On signe les deux exemplaires. Chaque partie en conserve un ; sans signature, le document perd sa force probante.
Un conseil pratique : ne signez jamais un état des lieux de sortie avec la mention « sous réserve » sans détailler par écrit vos réserves. Si vous n’êtes pas d’accord avec une observation, faites-la noter noir sur blanc dans le document avant de signer.
Vétusté ou dégradation : qui paie quoi ?
C’est LE point qui cristallise les tensions. La règle de fond est nette : le locataire répond des dégradations qu’il a causées, mais pas de l’usure normale du logement liée au temps et à un usage normal. On appelle cette usure la vétusté. Une peinture qui a terni en quatre ans, une moquette lustrée par le passage : c’est de la vétusté, elle reste à la charge du bailleur. Un mur troué de chevilles non rebouchées, un sol brûlé par un fer à repasser : ce sont des dégradations, à votre charge.
| Usure normale / vétusté — à la charge du bailleur | Dégradation — à la charge du locataire |
|---|---|
| Peinture ou papier peint jaunis, ternis par le temps | Murs percés, tachés, trous de chevilles non rebouchés |
| Sol ou moquette usés par un usage normal | Parquet ou sol brûlé, profondément rayé ou troué |
| Joints de salle de bain vieillis naturellement | Sanitaire ou vitre cassé, équipement hors service par négligence |
| Petits trous de fixation rebouchés proprement | Logement rendu sale, encombré ou non entretenu |
Deux textes encadrent ce partage. Les réparations locatives (celles qui incombent au locataire pour l’entretien courant) sont listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Et pour objectiver la vétusté, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’annexer au bail une grille de vétusté : ce dispositif, prévu par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, applique un abattement selon l’âge et la durée de vie des matériaux (elle n’est pas obligatoire, mais très utile pour éviter les discussions).
À retenir. La charge de comparer les deux états des lieux revient au bailleur. Sans dégradation démontrée par rapport à l’entrée, aucune retenue n’est possible : la vétusté ne se facture jamais au locataire.
Le dépôt de garantie : délais de restitution et retenues
Une fois l’état des lieux de sortie signé, le compte à rebours de la restitution du dépôt de garantie démarre. Les délais fixés par l’article 22 de la loi de 1989 dépendent du résultat de la comparaison :
| Situation à la sortie | Délai de restitution du dépôt |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | 1 mois à compter de la remise des clés |
| Différences justifiant des retenues | 2 mois à compter de la remise des clés |
| Logement en copropriété (charges à régulariser) | Provision retenue ≤ 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes |
| Retard du bailleur au-delà du délai légal | Dépôt majoré de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois commencé |
Attention : toute retenue doit être justifiée. Le bailleur ne peut pas garder une somme « au cas où » : il doit produire des pièces (état des lieux comparé, photos, devis et, le plus souvent, factures acquittées — les tribunaux exigent fréquemment une facture plutôt qu’un simple devis). Pensez aussi à communiquer votre nouvelle adresse : sans elle, la pénalité de retard de 10 % ne s’applique pas.
Exemple chiffré. Marie quitte son studio de 30 m² loué 600 € hors charges ; son dépôt de garantie s’élève à 600 €. À la sortie, l’état des lieux relève une peinture ternie (vétusté, non imputable) et un trou de perceuse non rebouché (dégradation). Le bailleur justifie une réparation de 90 € par une facture. Il doit donc restituer 600 − 90 = 510 € dans les 2 mois. S’il ne rend rien au-delà de ce délai sans justificatif, il devra les 600 € plus 60 € (10 % de 600 €) par mois de retard commencé.
Désaccord le jour J : le recours au commissaire de justice
Si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre — le bailleur veut noter une dégradation que le locataire conteste, ou l’une des parties refuse tout simplement de faire l’état des lieux — la loi prévoit une porte de sortie : faire établir le constat par un commissaire de justice (l’ancien huissier). Son constat a une force probante très solide.
Bonne nouvelle pour le porte-monnaie : dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (article 3-2 de la loi de 1989), et le coût est réglementé. Le barème en vigueur (article A444-27 du code de commerce) prévoit un émolument de 110,68 € pour un logement de 50 m² ou moins, 128,95 € entre 50 et 150 m², et 193,43 € au-delà de 150 m². Divisé en deux, l’effort reste mesuré au regard d’un litige sur le dépôt.
Et si aucun état des lieux de sortie n’est réalisé ?
Ne pas faire d’état des lieux de sortie est une erreur… mais pour qui ? Tout dépend de l’existence d’un état des lieux d’entrée.
- Aucun état des lieux n’a jamais été fait (ni entrée, ni sortie). L’article 1731 du code civil s’applique : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre tel. La présomption joue alors contre le locataire, sauf s’il prouve le contraire — ou si c’est le bailleur qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.
- Il existe un état des lieux d’entrée, mais pas de sortie. Là, la situation se retourne : faute de point de comparaison au départ, le bailleur ne peut pas démontrer de dégradations imputables au locataire. En pratique, la jurisprudence protège le locataire, et le dépôt doit lui être restitué.
Moralité : un état des lieux d’entrée détaillé est votre meilleure assurance. C’est aussi vrai pour d’autres documents de fin de location — sur la mesure exacte de votre surface, voyez notre article sur la loi Carrez. Et pour reprendre depuis le début du contrat, retrouvez tous nos guides pratiques du logement.
Le conseil de Camille. Le jour de l’état des lieux de sortie, arrivez avec votre exemplaire d’entrée et vos photos d’entrée sur le téléphone. Reprenez chaque ligne à voix haute avec le bailleur : neuf sur dix des litiges se règlent là, à l’amiable, avant même de parler du dépôt. Et gardez tout : état des lieux signé, photos datées, échanges écrits. En location, le dossier bien tenu gagne toujours.
Questions fréquentes
Le ménage de fin de bail est-il obligatoire ?
Oui : le logement doit être rendu propre. Un logement rendu sale peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie, correspondant au coût d’un nettoyage, à condition que le bailleur le justifie (facture d’entreprise, par exemple). En revanche, une usure normale (traces d’usage, légère patine) ne se facture pas.
Dois-je reboucher les trous laissés par mes fixations ?
Les petits trous de chevilles et de clous relèvent de l’entretien courant : il est d’usage de les reboucher proprement avant de partir. Un mur simplement percé de nombreux trous non rebouchés pourra être considéré comme une dégradation. En cas de doute, un rebouchage soigné évite toute discussion.
Le bailleur peut-il retenir tout mon dépôt sans facture ?
Non. Toute retenue doit être justifiée par des pièces (état des lieux comparé, photos, devis et le plus souvent factures). À défaut de justificatif dans le délai légal (1 ou 2 mois), vous pouvez réclamer la restitution intégrale, majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, le cas échéant via la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection.
Qui paie l’état des lieux quand c’est une agence qui le réalise ?
À la sortie, lorsqu’un professionnel intervient, les honoraires sont à la charge du bailleur. C’est seulement à l’entrée qu’une part peut être facturée au locataire, dans la limite d’un plafond de 3,03 € par m² de surface habitable — et jamais au-delà de la part payée par le bailleur.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 (état des lieux contradictoire, frais de constat partagés), 5 (plafond des honoraires) et 22 (dépôt de garantie, délais de 1 et 2 mois, pénalité de 10 %, provision de 20 % en copropriété) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
- Article 1731 du code civil (présomption de bon état en l’absence d’état des lieux) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et grille de vétusté) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
- Article A444-27 du code de commerce (barème du constat par commissaire de justice, en vigueur au 1er mars 2024) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
- « Dépôt de garantie » (fiche F39713) et « Frais d’état des lieux » — service-public.fr, consulté le 28/07/2026.
- « État des lieux d’entrée et de sortie » et analyses juridiques — ANIL (anil.org), consulté le 28/07/2026.