Un mois de loyer retenu « au cas où », un bailleur qui traîne, une retenue de 300 € pour une peinture jaunie par le temps : le dépôt de garantie concentre à lui seul la plupart des litiges de fin de bail. La loi encadre pourtant précisément son montant, son délai de restitution et les retenues qu’un propriétaire peut ou non justifier. Voici ce qu’il faut savoir, chiffres et délais à l’appui, que vous soyez sur le départ ou en train de signer un nouveau bail.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide (article 22, loi du 6 juillet 1989), et à 2 mois hors charges en location meublée (article 25-6). Le bailleur ne peut jamais exiger davantage, quel que soit le profil du locataire.
Ce plafond se calcule sur le loyer hors charges inscrit au bail, pas sur le montant total payé chaque mois (loyer + provisions pour charges). Il ne peut pas non plus être révisé en cours de bail, y compris lors du renouvellement d’un bail meublé classique — seule exception notable : le bail mobilité, ce contrat meublé de courte durée, en dispense totalement le bailleur (article 25-14 de la loi de 1989).
| Type de location | Montant maximum autorisé | Référence légale |
|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges | Article 22, loi n° 89-462 du 06/07/1989 |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges | Article 25-6, loi n° 89-462 du 06/07/1989 |
| Bail mobilité (meublé, 1 à 10 mois) | Aucun dépôt de garantie possible | Article 25-14, loi n° 89-462 du 06/07/1989 |
Quand le bailleur peut-il demander le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie s’exige au moment de la signature du bail, en une seule fois. La loi interdit de le réclamer si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois — sauf si c’est le locataire qui demande à régler mensuellement plutôt que trimestriellement.
Cette règle vise les baux à loyer trimestriel ou semestriel payé d’avance, assez rares dans le parc locatif classique mais fréquents dans certaines résidences meublées ou saisonnières. En pratique, l’écrasante majorité des baux d’habitation prévoient un loyer mensuel : le dépôt de garantie y est systématique, sauf accord contraire explicite entre les parties (un bailleur peut toujours y renoncer, jamais l’inverse).
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il constate des différences justifiant une retenue. Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la date de départ effective du logement.
C’est l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée, qui détermine lequel des deux délais s’applique. Un cas particulier concerne les logements en copropriété soumis à régularisation annuelle de charges : le bailleur peut alors conserver une provision de 20 % maximum du dépôt jusqu’à l’approbation définitive des comptes de la copropriété, puis doit régulariser dans le mois qui suit cette approbation.
| Situation à la sortie | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | 1 mois à compter de la remise des clés |
| Différences constatées, retenues justifiées | 2 mois à compter de la remise des clés |
| Logement en copropriété avec charges à régulariser | Provision ≤ 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes |
À retenir. Le délai se compte en mois calendaires pleins à partir de la remise des clés, pas de jours ouvrés. Remise des clés le 15 mars, état des lieux conforme : le dépôt doit être sur votre compte au plus tard le 15 avril.
Quelles retenues le bailleur peut-il justifier ?
Le bailleur peut retenir les sommes correspondant à des dégradations locatives (hors usure normale), à des loyers ou charges impayés, ou à des réparations locatives non effectuées — à condition de produire des justificatifs précis : état des lieux comparé, devis, et le plus souvent facture acquittée.
La distinction entre usure normale et dégradation est la source la plus fréquente de litige. Une peinture qui a jauni en dix ans, une moquette usée par le passage ou un joint de robinetterie fatigué relèvent de la vétusté : ils sont à la charge du bailleur, jamais du locataire. À l’inverse, un trou de perceuse non rebouché, une vitre cassée ou une tache de brûlure sur un plan de travail sont des dégradations imputables, sous réserve de preuve.
| Retenue justifiée | Retenue interdite |
|---|---|
| Dégradation constatée par comparaison EDL entrée/sortie | Usure normale (peinture, sols, joints avec le temps) |
| Loyers ou charges restant dus | Montant forfaitaire « au cas où », sans justificatif |
| Réparation locative non faite par le locataire | Nettoyage de fin de bail non prévu au bail |
| Justifiée par devis et le plus souvent une facture | Simple estimation orale du bailleur |
Attention. Un devis seul suffit rarement à convaincre un juge : les tribunaux exigent le plus souvent une facture acquittée, preuve que les travaux ont réellement été réalisés et payés. Un bailleur qui déduit sur simple devis, sans jamais faire exécuter les travaux, s’expose à devoir rembourser la somme retenue.
Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?
Passé le délai légal d’un ou deux mois, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette pénalité n’est pas due si le retard vient du locataire lui-même, faute d’avoir communiqué sa nouvelle adresse.
Cette majoration, prévue par le même article 22, s’applique automatiquement dès le premier jour de retard et n’a pas besoin d’être réclamée en justice pour courir — mais encore faut-il, en pratique, la faire valoir auprès du bailleur.
Exemple chiffré. Karim quitte son appartement loué 750 € hors charges ; son dépôt de garantie s’élève à 750 €. L’état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation : le bailleur avait donc jusqu’au 1ᵉʳ mois pour restituer l’intégralité. Il ne verse rien avant le 4ᵉ mois. Karim est en droit de réclamer les 750 € plus 3 mois de retard commencés à 10 % (75 €) chacun, soit 225 € de majoration — un total de 975 €, sans qu’il ait besoin de saisir un juge pour que cette majoration s’applique.
Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt de garantie ?
La première étape est une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les faits et fixant un délai raisonnable. Sans réponse, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, en dernier recours, le juge des contentieux de la protection.
- Mise en demeure — lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant la date de remise des clés, le montant dû et le délai légal dépassé, avec un délai de réponse (8 à 15 jours en pratique).
- Commission départementale de conciliation — saisine gratuite par courrier recommandé ; elle tente un accord amiable entre bailleur et locataire.
- Juge des contentieux de la protection — à défaut d’accord, saisine du tribunal judiciaire compétent, avec les preuves réunies (bail, états des lieux, mise en demeure).
L’action en restitution se prescrit par 3 ans à compter de l’expiration du délai légal de restitution (article 7-1 de la loi de 1989) : il n’y a donc pas d’urgence à agir dans les jours qui suivent, mais mieux vaut ne pas laisser traîner, le temps que les justificatifs (bail, états des lieux, échanges) restent faciles à rassembler.
Et si le logement est vendu pendant le bail ?
En cas de vente du logement en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, même s’il ne l’a jamais physiquement reçu de l’ancien bailleur. C’est une affaire à régler entre vendeur et acheteur, pas avec le locataire.
Le locataire n’a donc aucune démarche particulière à effectuer lors d’une vente : à son départ, il s’adresse au bailleur en place au moment de la restitution, quel que soit celui qui avait initialement encaissé le dépôt.
Le conseil de Camille. Photographiez chaque pièce le jour de l’état des lieux d’entrée, avec la date visible (un journal du jour posé sur une table fait très bien l’affaire). C’est la preuve la plus simple à produire trois ans plus tard si un désaccord surgit sur ce qui relevait déjà de l’usure au moment où vous avez emménagé.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il demander un dépôt de garantie plus élevé si j’ai un garant ?
Non. Le plafond légal (1 mois en vide, 2 mois en meublé) s’applique quel que soit le profil du locataire, avec ou sans garant, avec ou sans assurance loyers impayés souscrite par le bailleur.
Puis-je payer mon dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?
Non, sauf accord explicite du bailleur. Le dépôt de garantie n’est pas un loyer d’avance : il sert à couvrir d’éventuelles réparations ou impayés constatés après votre départ, pas à vous dispenser de payer le dernier mois.
Le bailleur peut-il retenir une somme pour un simple nettoyage ?
Seulement si le bail ou l’état des lieux d’entrée prévoyait un logement rendu dans un état de propreté précis et documenté, et que ce standard n’a manifestement pas été respecté. Un nettoyage « de confort » sans preuve d’un manquement réel n’est pas une retenue justifiée.
Que se passe-t-il si mon colocataire part avant la fin du bail ?
Le dépôt de garantie est en principe restitué à l’ensemble des locataires signataires du bail, ou selon les modalités prévues dans le bail (versement à un seul, répartition entre tous). En l’absence de clause précise, mieux vaut régler la question entre colocataires avant le départ de l’un d’eux.
Sources
- Article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie en location vide) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
- Article 25-6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie en location meublée) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
- Article 25-14, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (bail mobilité, absence de dépôt de garantie) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
- Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
- Service-public.fr, fiches pratiques sur le dépôt de garantie en location vide et meublée — consulté le 11/09/2026.