Quand on achète ou l’on vend un appartement en copropriété, un chiffre revient systématiquement dans les annonces et les actes : la surface loi Carrez. Elle conditionne le prix affiché, engage la responsabilité du vendeur et ouvre des recours à l’acheteur en cas d’erreur. Voici, concrètement, ce qu’elle mesure, ce qu’elle exclut, comment elle se distingue des autres surfaces, et ce que vous pouvez faire si le compte n’y est pas.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose de mentionner la superficie privative d’un lot de copropriété lors de sa vente. Elle vise à protéger l’acquéreur en lui garantissant une mesure fiable de ce qu’il achète. Elle s’applique à la plupart des lots en copropriété d’une surface d’au moins 8 m² : appartements, mais aussi certains locaux commerciaux ou professionnels. Elle ne concerne ni les maisons individuelles hors copropriété, ni les caves, garages, box et emplacements de parking pris isolément.
Quelles surfaces sont comptées, et lesquelles ne le sont pas
La superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des éléments de structure et des zones trop basses. Le tableau ci-dessous résume l’essentiel :
| Compté dans la surface Carrez | Exclu du calcul |
|---|---|
| Planchers des locaux clos et couverts | Surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m |
| Zones dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m | Murs, cloisons, marches et cages d’escalier |
| Combles et sous-sols aménagés (partie de plus de 1,80 m) | Gaines, embrasures de portes et de fenêtres |
| Balcons, terrasses, caves, garages et parkings |
Concrètement, une pièce mansardée ne compte que pour sa partie où l’on tient debout (au-delà de 1,80 m), ce qui explique qu’un logement sous les toits affiche souvent une surface Carrez sensiblement inférieure à sa surface au sol.
Loi Carrez, surface habitable, surface au sol : ne pas confondre
Trois notions coexistent et ne se valent pas. Les confondre peut coûter cher, car elles ne servent pas au même moment :
| Type de surface | Quand l’utilise-t-on ? | Particularité |
|---|---|---|
| Surface loi Carrez | Vente d’un lot en copropriété | Superficie privative, hauteur ≥ 1,80 m |
| Surface habitable (loi Boutin) | Location d’un logement vide | Exclut en plus combles non aménagés, sous-sols, remises, vérandas |
| Surface au sol | Repère brut, indicatif | Aucune déduction : la plus élevée des trois |
Résultat : pour un même logement, la surface Carrez et la surface habitable peuvent différer de plusieurs mètres carrés. Vérifiez toujours laquelle figure sur le document qu’on vous présente.
Erreur de surface : vos recours en tant qu’acheteur
La loi tolère un écart de moins de 5 % entre la surface annoncée dans l’acte et la surface réelle. En dessous de ce seuil, aucun recours. Au-delà, la loi vous protège.
- Surface réelle inférieure de plus de 5 % : diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Action à engager dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.
- Aucune superficie mentionnée dans l’acte : possibilité de demander la nullité de la vente, dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique.
Exemple : pour un bien vendu 250 000 € et annoncé à 50 m², une surface réelle de 46 m² (soit 8 % de moins) ouvre droit à une diminution d’environ 20 000 € — la valeur des 4 m² manquants. Ces règles sont fixées par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, modifiée par la loi Carrez.
Vendeur : comment sécuriser votre mesurage
La loi n’impose pas de faire appel à un professionnel, mais c’est fortement recommandé. Un diagnostiqueur ou un géomètre engage sa responsabilité et son assurance : en cas d’erreur supérieure à 5 %, c’est lui qui prend en charge la diminution de prix, et non vous. Le coût du mesurage est modeste au regard du risque financier d’une contestation.
Questions fréquentes
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Non, sauf si la maison fait partie d’une copropriété (maison en lotissement soumis au statut de la copropriété, par exemple). Une maison individuelle classique n’est pas concernée.
Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour louer ?
Non. Pour une location de logement vide, c’est la surface habitable (loi Boutin) qui doit figurer au bail, pas la surface Carrez.
Un mesurage Carrez a-t-il une durée de validité ?
Il n’existe pas de durée de validité légale : le mesurage reste valable tant qu’aucuns travaux ne modifient la surface du lot. Après des travaux (réunion de pièces, création d’une mezzanine…), un nouveau mesurage s’impose.
Avant de signer, comparez trois chiffres : la surface de l’annonce, celle de l’acte, et si possible un métré rapide sur place. Un écart qui semble minime peut représenter plusieurs milliers d’euros une fois rapporté au prix au mètre carré. C’est le moment de poser la question — pas après la signature.
Sources
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez) et article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Legifrance.
- Service-public.fr et ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — surface Carrez et recours en cas d’erreur (consultés le 18 juillet 2026).