Une annonce affichée à 950 € charges comprises, et une facture d’agence de 650 € qui tombe en plus au moment de signer : beaucoup de locataires découvrent le montant exact des frais d’agence seulement le jour de la signature, alors que la loi encadre ces honoraires depuis 2014 et vient de revaloriser ses plafonds au 1ᵉʳ janvier 2026. Voici qui doit payer quoi, combien ça coûte selon la zone où se trouve le logement, et ce que vous pouvez récupérer si une agence dépasse les plafonds légaux.
Qui doit payer les frais d’agence lors d’une location ?
La recherche du locataire et la négociation du bail sont payées exclusivement par le bailleur. Seules quatre prestations précises — la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée — sont partagées, et la part facturée au locataire ne peut jamais dépasser celle facturée au bailleur.
Ce principe vient de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Avant cette réforme, un locataire pouvait se voir facturer la quasi-totalité des honoraires de l’agence, y compris la commission d’entremise elle-même. Depuis 2014, cette commission — le fait d’avoir trouvé le logement et négocié les conditions du bail — reste à la charge exclusive du propriétaire, quel que soit le type de bail ou la zone géographique. Seules les quatre prestations listées ci-dessous entrent dans le partage, et toujours dans la même limite : le locataire ne paie jamais plus que le bailleur sur ces lignes-là.
Quelles prestations sont facturées au locataire, et lesquelles jamais ?
Le tableau ci-dessous distingue ce qui reste à la charge exclusive du bailleur (la très grande majorité du travail de l’agence) de ce qui peut être partagé.
| Prestation | Qui paie ? | Plafonnée ? |
|---|---|---|
| Entremise et négociation (trouver le locataire, fixer les conditions) | Bailleur seul | Non — libre, à sa charge |
| Publicité de l’annonce, estimation du bien | Bailleur seul | Non concerné |
| Gestion locative (encaissement des loyers, suivi pendant le bail) | Bailleur seul | Non concerné (frais récurrents distincts, voir plus bas) |
| Visite du logement | Partagée, part locataire ≤ part bailleur | Oui — plafond global au m² |
| Constitution du dossier du locataire | Partagée, part locataire ≤ part bailleur | Oui — plafond global au m² |
| Rédaction du contrat de bail | Partagée, part locataire ≤ part bailleur | Oui — plafond global au m² |
| État des lieux d’entrée | Partagée, part locataire ≤ part bailleur | Oui — plafond distinct au m² |
À retenir. Seules quatre lignes peuvent apparaître sur la facture d’un locataire : visite, dossier, rédaction du bail et état des lieux d’entrée. Tout le reste — trouver le bien, le négocier, le publier, le gérer pendant la durée du bail — reste à la charge du propriétaire, même si l’agence le présente comme un service rendu au locataire.
Combien coûtent les frais d’agence en 2026 ? Les plafonds par zone
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le plafond pour la visite, le dossier et la rédaction du bail cumulés est de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² sur le reste du territoire. L’état des lieux d’entrée a son propre plafond : 3,03 €/m² partout en France.
Ces montants sont fixés par décret et révisables chaque année — une règle posée dès 2014 (décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014) mais qui n’avait jamais été appliquée avant cette année : les plafonds étaient restés strictement gelés pendant onze ans. Un arrêté du 17 juillet 2025, modifié par un arrêté du 13 novembre 2025 (publié au Journal officiel le 20 novembre 2025), a mis fin à ce gel en revalorisant les plafonds de 0,87 %, soit la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) entre le 3ᵉ trimestre 2024 et le 3ᵉ trimestre 2025. À partir de 2026, cette indexation annuelle sur l’IRL du 3ᵉ trimestre devient automatique — à la hausse comme, désormais, potentiellement à la baisse.
| Zone | Visite + dossier + bail (plafond cumulé) | État des lieux d’entrée |
|---|---|---|
| Zone très tendue (Paris et proche couronne) | 12,10 €/m² | 3,03 €/m² |
| Zone tendue (grandes agglomérations : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nantes…) | 10,09 €/m² | 3,03 €/m² |
| Reste du territoire | 8,07 €/m² | 3,03 €/m² |
Pour savoir si une commune se trouve en zone tendue, le plus fiable reste de vérifier directement sur le site de l’agence ou auprès de la mairie : le classement repose sur un zonage réglementaire (zones A bis, A, B1 principalement) qui évolue par arrêté et ne se résume pas à un simple critère de population.
Exemple chiffré : combien pour un 45 m² en zone tendue ?
Prenons un appartement de 45 m² à Nantes (zone tendue), loué par une agence. Le plafond cumulé visite + dossier + rédaction du bail est de 45 × 10,09 € = 454,05 € TTC maximum, à répartir entre le bailleur et le locataire sans que la part du locataire dépasse celle du bailleur. Dans la pratique, la plupart des agences appliquent une répartition à parts égales : le locataire ne devrait donc pas payer plus de 227,03 € sur cette ligne. L’état des lieux d’entrée ajoute 45 × 3,03 € = 136,35 € au total, soit au maximum 68,18 € pour le locataire en répartition égale. Au total, un locataire ne devrait pas avoir à régler plus de 295 € environ pour ce logement, tout compris — et rien d’autre ne peut légalement figurer sur la facture, quel que soit le discours commercial de l’agence.
Que faire si l’agence dépasse les plafonds ?
Toute somme facturée au-delà des plafonds légaux est nulle pour le surplus : le locataire peut en exiger le remboursement intégral, sans avoir à démontrer un préjudice. L’agence s’expose en plus à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Cette sanction est prévue par le même article 5 de la loi de 1989 : le préfet du département peut la prononcer après avoir laissé à l’agence la possibilité de présenter ses observations, et son montant est proportionné à la gravité des faits constatés. En pratique, un locataire qui constate un dépassement a d’abord intérêt à demander par écrit (lettre ou e-mail, en gardant une trace) le recalcul de la facture et le remboursement du trop-perçu, en citant l’article 5 et les plafonds en vigueur à la date du bail. Si l’agence refuse ou ne répond pas, une réclamation auprès de la direction départementale chargée de la protection des populations (DDPP, héritière locale de la DGCCRF) permet de signaler le manquement : c’est elle qui contrôle le respect des plafonds et peut déclencher la procédure de sanction.
Attention. Le plafond de 2026 s’applique au bail signé à compter du 1ᵉʳ janvier 2026. Pour un bail signé en 2025, ce sont les plafonds alors en vigueur (12 €, 10 € et 8 € par m², avant la revalorisation) qui s’appliquent : vérifiez toujours la date de signature avant de comparer un montant facturé à un plafond trouvé en ligne.
Frais d’agence ou frais de gestion locative : ne pas confondre
Les frais d’agence traités dans cet article sont des frais ponctuels, facturés une seule fois au moment de la mise en location. Ils n’ont rien à voir avec les frais de gestion locative : la rémunération récurrente qu’un bailleur verse, mois après mois, à l’agence qui encaisse les loyers et gère les éventuels incidents à sa place. Ces frais de gestion ne sont jamais, à aucun moment, à la charge du locataire — ils relèvent du seul contrat de mandat entre le bailleur et son agence (loi Hoguet du 2 janvier 1970). Si une agence vous présente une ligne « frais de gestion » ou « frais de dossier locataire récurrents » sur une facture qui vous est adressée en tant que locataire, c’est un signal à vérifier en priorité : aucune disposition légale ne le justifie.
Ces frais d’agence s’ajoutent à d’autres sommes que le locataire règle au moment de la signature, en particulier le dépôt de garantie (jusqu’à 1 ou 2 mois de loyer hors charges selon le type de location) et, le cas échéant, une caution solidaire signée par un tiers. Contrairement aux frais d’agence, le dépôt de garantie n’est pas une dépense définitive : il est restitué, déduction faite des retenues justifiées, à la fin du bail.
Le conseil de Camille. Avant de signer, demandez à l’agence le détail ligne par ligne de ce qui vous est facturé, avec la surface habitable retenue pour le calcul — c’est elle qui sert de base aux plafonds au m², et une erreur ou un arrondi généreux sur ce chiffre suffit à faire discrètement dépasser le plafond légal. Comparez ensuite ce détail au plafond de la zone où se trouve le logement avant de payer, pas après : récupérer un trop-perçu est un droit, mais ça prend toujours plus de temps que de vérifier la facture cinq minutes avant de la régler.
Questions fréquentes
Un propriétaire qui loue sans agence peut-il facturer des frais d’agence au locataire ?
Non. Les frais encadrés par l’article 5 de la loi de 1989 ne concernent que les prestations réalisées par une personne mandatée (agence, administrateur de biens). Un bailleur qui loue en direct, sans intermédiaire, ne peut facturer aucuns « frais d’agence » au locataire : il peut seulement demander le dépôt de garantie prévu par la loi, rien de plus au titre de la mise en location elle-même.
Les frais d’agence s’appliquent-ils aussi au bail mobilité et à la colocation ?
Oui pour les deux, dans les mêmes limites. Le bail mobilité dispense le bailleur de dépôt de garantie, mais pas des règles de plafonnement des honoraires d’agence si le bail passe par un professionnel. En colocation avec un bail unique, le plafond au m² se calcule sur la surface totale du logement, puis la part facturée à chaque colocataire doit rester cohérente avec sa part du loyer ou avec ce qui est prévu dans le bail.
Peut-on négocier les frais d’agence à la baisse ?
Les plafonds fixent un maximum, pas un montant obligatoire : une agence peut toujours facturer moins, mais rien ne l’y oblige et la négociation reste rare en pratique, surtout en zone tendue où la demande de logements dépasse largement l’offre. Les plafonds protègent contre un dépassement, pas contre le fait de payer le maximum autorisé.
Si la visite ne débouche pas sur une signature, les frais sont-ils dus ?
Non. Les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail ne sont dus qu’en cas de signature effective du contrat de location. Une agence ne peut pas facturer une visite qui n’a pas abouti à un bail, même si elle a engagé du temps ou des frais de son côté.
Sources
- Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 25/11/2018), Légifrance — partage des honoraires locataire/bailleur, plafond au m², montant de l’amende administrative (5 000 € / 15 000 €) — consulté le 09/10/2026.
- Décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 relatif au plafonnement des honoraires des personnes mandatées pour la location, Légifrance — cadre initial des plafonds — consulté le 09/10/2026.
- Arrêté du 17 juillet 2025 modifié par l’arrêté du 13 novembre 2025 (Journal officiel du 20/11/2025) — revalorisation des plafonds de 0,87 % au 1ᵉʳ janvier 2026, indexation annuelle sur l’IRL — consulté le 09/10/2026.
- ADIL de Paris, « Le décryptage de l’ADIL : les frais d’agence en location » (mise à jour décembre 2025) — détail des plafonds 2025 et 2026 par zone, répartition locataire/bailleur — consulté le 09/10/2026.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), Légifrance — cadre du mandat de gestion locative distinct des frais de mise en location — consulté le 09/10/2026.