Des moisissures qui reviennent malgré l’aération, un radiateur qui ne chauffe pas, des fils dénudés dans l’entrée ou une étiquette G sur le diagnostic de performance énergétique : ce sont des situations concrètes où un logement indécent est en cause. Un propriétaire qui loue sa résidence principale à un locataire doit lui remettre un logement décent, et l’entretenir. Ce guide fait le tri entre les critères officiels, ce qui relève de l’insalubrité, et les recours qui fonctionnent, dans l’ordre.
Qu’est-ce qu’un logement décent selon la loi ?
Un logement décent ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité ou la santé du locataire, n’est pas infesté de nuisibles, atteint un niveau minimal de performance énergétique et dispose des équipements de base (chauffage, eau chaude et froide, WC, douche ou baignoire, électricité), avec une pièce principale d’au moins 9 m².
L’obligation vient de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ses critères sont détaillés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Elle s’applique aux logements loués vides ou meublés en résidence principale. La décence s’apprécie à l’entrée dans les lieux, mais aussi pendant toute la durée du bail : un logement décent à la signature peut cesser de l’être si une panne n’est pas réparée ou si une infiltration s’installe.
Les critères de décence, point par point
Le décret regroupe les exigences en quatre familles. Le tableau ci-dessous les reprend telles qu’elles figurent sur la fiche officielle pour la métropole, avec un exemple de situation qui fait basculer le logement du mauvais côté.
| Famille de critères | Ce que le logement doit garantir | Exemple de manquement |
|---|---|---|
| Surface | Au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³ | Studio de 7 m² sous combles, chambre de bonne de 8 m² |
| Sécurité et santé | Clos et couvert, protection contre les infiltrations, garde-corps en état, électricité et gaz conformes, aération suffisante, éclairement naturel des pièces principales | Fenêtre qui ne ferme plus, moisissures faute de ventilation, tableau électrique dangereux |
| Nuisibles | Absence d’infestation par des animaux nuisibles ou des parasites | Rats, cafards ou punaises de lit présents dès l’entrée |
| Équipements | Chauffage normal, eau potable avec pression suffisante, évacuation des eaux usées, évier avec eau chaude et froide, WC séparé de la cuisine, douche ou baignoire, électricité pour l’éclairage et l’électroménager | Pas d’eau chaude, WC dans la cuisine, chauffage inexistant |
| Performance énergétique | DPE de classe A à F en métropole depuis 2025, classe E à partir de 2028, classe D à partir de 2034 | Logement classé G loué avec un bail signé ou renouvelé en 2026 |
Deux précisions utiles. Pour un logement d’une seule pièce, un WC extérieur au logement est admis s’il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Et un local situé en sous-sol ne peut pas être loué comme habitation, pas plus qu’un logement frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité. Le règlement sanitaire départemental peut, lui, ajouter des exigences plus strictes que le décret.
À retenir. La surface minimale de 9 m² porte sur une pièce principale, pas sur le logement entier, et elle se mesure en surface habitable (les parties sous 1,80 m de hauteur ne comptent pas). Pour mesurer correctement, les règles sont celles de la loi Boutin sur la surface habitable.
Un logement classé G sur le DPE est-il indécent ?
Oui en métropole : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement doit être classé au moins F sur son diagnostic de performance énergétique pour être décent. La règle vise les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis cette date. Le seuil passera à la classe E le 1ᵉʳ janvier 2028, puis D en 2034.
Le calendrier figure à l’article 3 bis du décret de 2002. Avant 2025, une première marche s’appliquait aux baux signés ou renouvelés en 2023 et 2024 : une consommation inférieure à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Outre-mer, l’exigence démarre plus tard : classe F à partir de 2028, classe E à partir de 2031. Le DPE en location fait partie du dossier de diagnostics obligatoires remis au locataire : c’est la première pièce à vérifier.
| Date du bail (signature, renouvellement ou reconduction) | Exigence énergétique en métropole | Exigence outre-mer |
|---|---|---|
| 2023 et 2024 | Moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an | — |
| Du 1ᵉʳ janvier 2025 au 31 décembre 2027 | Classe A à F (G exclu) | — |
| Du 1ᵉʳ janvier 2028 au 31 décembre 2030 | Classe A à E | Classe A à F |
| Du 1ᵉʳ janvier 2031 au 31 décembre 2033 | Classe A à E | Classe A à E |
| À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 | Classe A à D | Classe A à E |
Attention, texte en discussion. Un projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit des cas où un logement mal classé serait réputé décent (travaux réalisés ou engagés par contrat, contraintes techniques). Son examen en séance à l’Assemblée nationale est inscrit à partir du 16 novembre 2026 : au 13 novembre 2026, rien n’est adopté et le calendrier ci-dessus reste celui en vigueur.
Logement indécent, insalubre, indigne : quelle différence ?
La non-décence est une affaire civile entre locataire et propriétaire, réglée à l’amiable ou devant le juge. L’insalubrité et le péril relèvent de la police administrative : le maire ou le préfet, sur rapport des services d’hygiène ou de l’agence régionale de santé, peuvent imposer des travaux par arrêté.
En pratique, les deux se recoupent souvent : un logement très humide, mal ventilé, avec une installation électrique dangereuse peut être à la fois non décent et insalubre. La différence tient au canal. Pour la non-décence, c’est vous qui agissez contre votre bailleur. Pour l’insalubrité ou un danger grave, vous signalez la situation à la mairie (service communal d’hygiène et de santé quand il existe), qui déclenche une visite. Dans certains départements, la plateforme publique Signal Logement permet de faire le signalement en ligne. Un logement qui fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité est, par définition, non décent.
Quels recours pour le locataire d’un logement indécent ?
Écrivez d’abord au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception en listant les désordres. Sans réponse ou en cas de désaccord au bout de 2 mois, saisissez le juge des contentieux de la protection. La commission départementale de conciliation, gratuite, est possible mais pas obligatoire.
- Constituer le dossier : photos datées, état des lieux d’entrée, DPE, échanges avec le propriétaire, éventuels certificats médicaux si la santé est touchée.
- Signaler par écrit : lettre recommandée avec avis de réception décrivant chaque problème et demandant sa mise en conformité. Si le bailleur reconnaît les désordres, demandez-lui par écrit la liste des travaux et leur délai.
- Mettre en demeure si le bailleur conteste ou ne fait rien. Si la Caf ou la MSA a informé le propriétaire de son obligation, cette information vaut mise en demeure.
- Tenter la conciliation (facultatif) : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits.
- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, après 2 mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant.
Le juge peut fixer la liste des travaux et leur délai, réduire le montant du loyer, ou suspendre le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à la réalisation des travaux, avec ou sans consignation des sommes. Aucun barème de réduction n’existe : le juge apprécie au cas par cas, selon la gravité et la durée des désordres. Pour les baux signés depuis 2025, il ne peut pas ordonner des travaux qui créeraient un risque de pathologie du bâti attesté par un architecte, ou qui ont été refusés pour un motif d’urbanisme ou de protection du patrimoine ; c’est alors au propriétaire de produire les justificatifs.
Ne cessez jamais de payer de vous-même. Arrêter le loyer, même partiellement, parce que le logement est indécent est la pire stratégie : le propriétaire peut actionner la clause résolutoire du bail et vous basculez dans la procédure de loyer impayé. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer. La seule exception est automatique : la retenue de l’allocation de logement par la Caf, détaillée ci-dessous.
Que fait la Caf quand le logement est déclaré non décent ?
Lorsque le logement est reconnu non décent, la Caf ou la MSA conserve l’allocation de logement au lieu de la verser, pendant 18 mois au maximum, le temps que le propriétaire fasse les travaux. Le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués de l’aide, sans être considéré en impayé.
Ce mécanisme, prévu par le code de la construction et de l’habitation (articles L.843-1 et suivants, R.843-2), concerne l’allocation de logement familiale ou sociale (ALF, ALS). Si les travaux sont faits dans le délai, les sommes conservées sont versées au propriétaire et le versement reprend normalement. S’ils ne sont pas faits, l’aide conservée est perdue pour le propriétaire, qui ne peut pas réclamer cette part au locataire. À titre exceptionnel, la conservation peut être prolongée de 6 mois, renouvelable une fois, notamment si les travaux sont en cours ou si le locataire a engagé une action en justice. Si vous touchez l’APL, interrogez votre Caf sur la règle applicable à votre situation.
Exemple chiffré : une allocation conservée pendant les travaux
Les montants ci-dessous sont fictifs et servent uniquement à illustrer le mécanisme. Inès loue un studio 620 € par mois charges comprises et perçoit 210 € d’allocation de logement, versée directement au propriétaire. Après son signalement, la Caf fait constater la non-décence (ventilation absente, moisissures dans la salle d’eau, radiateur hors service) et conserve l’aide à compter du 1ᵉʳ février 2027.
Chaque mois, Inès paie 620 − 210 = 410 € à son propriétaire, et ce paiement partiel n’est pas un impayé. Le propriétaire fait réaliser les travaux et la Caf en constate la fin au bout de 9 mois : elle lui reverse alors 9 × 210 = 1 890 €. S’il n’avait rien fait pendant les 18 mois, il aurait définitivement perdu 18 × 210 = 3 780 €, sans pouvoir les réclamer à Inès. Le mécanisme est donc une incitation financière directe aux travaux, sans procès.
Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ?
Le propriétaire doit délivrer un logement décent et faire les grosses réparations pendant le bail. Le locataire doit l’utiliser normalement, l’aérer, assurer l’entretien courant et les menues réparations, et prévenir le propriétaire de tout désordre. Un logement dégradé par le locataire lui-même ne fonde pas un recours en non-décence.
La frontière passe souvent par les charges récupérables et la liste des réparations locatives du décret n° 87-712 : changer un joint, déboucher un siphon ou remplacer une ampoule relève du locataire ; remplacer une chaudière hors d’usage, refaire une toiture qui fuit ou créer une ventilation absente relève du propriétaire. La condensation est le cas le plus disputé : si le logement n’a aucune ventilation fonctionnelle, l’humidité n’est pas une faute d’usage. Les états des lieux d’entrée et de sortie servent de preuve dans les deux sens.
Le conseil de Camille. Tenez un « carnet du logement » dès le premier problème : une photo datée par semaine du même endroit, la température relevée dans la pièce, et la copie de chaque courrier envoyé. Un juge ou une commission tranche sur des pièces, pas sur des impressions. Si vous percevez une allocation, prévenez aussi votre Caf par écrit : c’est souvent elle qui fait bouger un propriétaire qui ne répond pas, sans que vous ayez à engager de frais.
Questions fréquentes
Puis-je quitter un logement indécent sans préavis ?
Non, l’indécence ne supprime pas le préavis à elle seule. En revanche, si le logement est situé en zone tendue ou si votre situation ouvre droit à un préavis réduit, celui-ci s’applique. Voir notre guide pour résilier un bail de location.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer après les travaux de mise en décence ?
Des travaux de mise en conformité ne sont qu’une remise à niveau de l’obligation du bailleur : ils ne justifient pas, à eux seuls, une hausse en cours de bail. La révision annuelle selon l’IRL reste possible si le bail la prévoit, mais en métropole, elle est interdite pour un logement classé F ou G dont le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022.
Qui contrôle la décence d’un logement ?
La Caf ou la MSA peut faire constater la non-décence d’un logement pour lequel elle verse une aide. Pour l’insalubrité ou un danger, c’est la mairie ou l’agence régionale de santé. Le juge, enfin, tranche les litiges entre locataire et propriétaire.
Mon propriétaire peut-il me donner congé parce que j’ai signalé l’indécence ?
Il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour l’un des trois motifs légaux (reprise, vente, motif légitime et sérieux). Un congé qui viserait en réalité à vous faire payer un signalement peut être contesté devant le juge.
La trêve hivernale protège-t-elle un locataire en logement indécent ?
La trêve hivernale suspend les expulsions du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, quel que soit l’état du logement. Elle ne règle pas l’indécence, qui se traite par les recours décrits plus haut.
Sources
- Service-public.gouv.fr, fiche « Logement décent » (F2042), vérifiée le 21/03/2025 — consultée le 13/11/2026.
- Légifrance, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, articles 3 bis (en vigueur depuis le 01/01/2025) et 4 (en vigueur depuis le 01/07/2021), version consolidée au 12/11/2026 — consulté le 13/11/2026.
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1 — consultés le 13/11/2026.
- ANIL, analyse juridique n° 2015-03 « Modalités de maintien et de conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur en cas de non-décence », mise à jour le 09/06/2022 (CCH L.843-1 à L.843-4, R.843-2, R.843-6) — consultée le 13/11/2026.
- Assemblée nationale, dossier législatif « Relance et décentralisation du logement » (texte n° 3058, adopté par le Sénat le 08/07/2026, séance publique inscrite le 16/11/2026) — consulté le 13/11/2026.