Le courrier du propriétaire est arrivé : il vend le logement et vous donne congé. Entre la date de réception, les deux mois pour réagir, le prix imposé et la crainte de devoir partir, les questions s’enchaînent. Bonne nouvelle : la loi encadre strictement ce courrier, et beaucoup de congés pour vente ne tiennent pas devant un contrôle point par point.
Ici, on traite le congé pour vente d’un logement loué vide (bail d’habitation non meublé). Si c’est vous, locataire, qui voulez partir, consultez plutôt notre guide pour résilier un bail.
Quel préavis doit respecter le propriétaire qui vend ?
Pour un logement vide, le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail ; pour un meublé, au moins 3 mois. Une lettre reçue en retard rend le congé non valable ; un congé envoyé trop tôt reste valable mais ne court qu’à partir de la date où il aurait dû être donné.
Le propriétaire ne peut pas donner congé n’importe quand : il vise la date d’échéance du bail (trois ans pour un bail vide de bailleur particulier, puis reconduction). Le délai se compte de date à date : pour une échéance au 20 septembre, la lettre doit être reçue au plus tard le 20 mars. Week-ends et jours fériés comptent.
| Type de logement | Préavis du bailleur | Droit de préemption du locataire |
|---|---|---|
| Location vide (bail non meublé) | 6 mois avant l’échéance | Oui |
| Location meublée | 3 mois avant l’échéance | Non |
| Bail mobilité | Aucun congé nécessaire | Non |
À retenir. Le propriétaire peut vendre sans rien vous demander tant que le bail court : la vente « en cours de bail » ne met pas fin au contrat, qui se poursuit avec le nouveau propriétaire, sans droit de préemption pour vous. Le congé pour vendre n’est nécessaire que pour vendre le logement libre.
Comment le congé doit-il être envoyé ?
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un simple courriel ou une lettre simple ne sont pas valables, même si vous y avez répondu.
La date qui compte est la date de réception effective (LRAR), de remise (commissaire de justice) ou de signature du récépissé. Si vous ne retirez pas la lettre recommandée, le délai ne peut pas commencer à courir. Le courrier doit être adressé à tous les signataires du bail, y compris les colocataires.
Que doit contenir un congé pour vente valable ?
Le congé doit indiquer le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente, et décrire précisément le logement, à peine de nullité. Il doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et être accompagné de la notice d’information officielle.
| Élément à vérifier | Ce que vous devez trouver | Si c’est absent |
|---|---|---|
| Motif | La décision de vendre le logement | Congé contestable |
| Prix et conditions de vente | Un prix chiffré, les conditions annoncées | Nullité du congé |
| Description du logement | Désignation précise (la superficie n’est pas obligatoire) | Congé contestable |
| Texte de l’article 15 | Reproduction des 5 premiers alinéas du II | Congé contestable |
| Notice d’information | Jointe au courrier | Congé contestable |
| Destinataires | Tous les signataires du bail | Congé contestable |
Attention. Ne vous fiez pas à un courrier qui annonce simplement « je vends, vous devez partir ». Sans prix ni conditions, le congé est nul : c’est le défaut le plus fréquent, et le seul moyen de le faire reconnaître est de le contester, par écrit, avant la fin du préavis.
Quel est votre droit de préemption ?
Le congé vaut offre de vente au locataire, valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Vous êtes prioritaire sur les autres acheteurs : si vous acceptez dans ce délai, vous disposez de 2 mois pour signer l’acte de vente, ou de 4 mois si vous demandez un prêt immobilier.
Vous répondez par lettre recommandée, en précisant si vous recourez à un prêt. Il y a refus si vous refusez par écrit, si vous ne répondez pas dans les 2 mois, ou si vous faites une contre-proposition que le propriétaire refuse. Vous devez alors quitter les lieux au plus tard à la fin du préavis. À l’inverse, si vous acceptez, le préavis est prolongé jusqu’à la fin du délai de réalisation de la vente.
Deux garde-fous complètent le dispositif. D’abord, si le propriétaire vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles qu’il vous avait proposées, le notaire doit vous le notifier et vous disposez d’un mois pour acheter à ces conditions, à peine de nullité de la vente. Ensuite, le droit de préemption ne joue pas si l’acquéreur est un proche parent du propriétaire jusqu’au 3ᵉ degré qui occupera le logement au moins 2 ans.
Le conseil de Camille. Même si vous ne voulez pas acheter, ne laissez pas courir les 2 mois sans rien faire : répondez par écrit, et demandez les pièces utiles (diagnostics, charges, règlement de copropriété) si vous hésitez. Un prêt demande souvent plus de 2 mois, d’où l’intérêt d’avoir indiqué dans votre réponse que vous en demandez un.
Dans quels cas le propriétaire ne peut-il pas donner congé pour vendre ?
Le congé est impossible si le locataire est protégé en raison de son âge et de ses ressources, ou si le propriétaire a acheté le logement depuis moins de 3 ans. Dans ce second cas, le congé ne peut viser que la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.
La protection joue pour un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond de ressources fixé pour l’accès au logement social, ou qui a à charge une personne de plus de 65 ans vivant avec lui. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé. Le propriétaire peut néanmoins passer outre en proposant un relogement correspondant aux besoins du locataire et à proximité.
Comment contester un congé frauduleux ou irrégulier ?
Vous pouvez contester un congé qui manque une mention, n’a pas été adressé à tous les locataires, a été envoyé par lettre simple, arrive trop tard ou vise un locataire protégé. S’il est frauduleux, le propriétaire encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une personne morale), et vous pouvez obtenir des dommages et intérêts.
Le parcours est toujours le même : un courrier recommandé au propriétaire, puis une conciliation (commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits), puis le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement. La conciliation est obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € ou moins, et l’avocat n’est pas obligatoire à l’audience. La fraude se prouve par un faisceau d’indices : logement remis en location à un loyer plus élevé, ou jamais mis en vente, juste après votre départ.
Recours. Gardez toutes les preuves de la suite : annonce de vente (prix, date de mise en ligne), échanges avec l’agence, nouvelle location du logement. Si le logement est remis en location au lieu d’être vendu, c’est la pièce centrale d’un dossier de fraude.
Exemple chiffré : un congé pour vendre pas à pas
Le bail d’Inès, locataire d’un deux-pièces vide, arrive à échéance le 31 août 2027. Le propriétaire doit donc lui faire parvenir son congé au plus tard le 28 février 2027 (dernier jour du mois, puisque le 31 n’existe pas en février). Il l’envoie en recommandé : Inès le reçoit le 3 décembre 2026, avec un prix de 185 000 €.
Le préavis court du 3 décembre 2026 au 31 août 2027, et l’offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois, soit jusqu’au 3 février 2027. Inès accepte le 20 janvier 2027, en précisant qu’elle demande un prêt : elle a 4 mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer, soit jusqu’au 20 mai 2027. Si elle avait gardé le silence jusqu’au 3 février, l’offre serait tombée et elle aurait dû partir au plus tard le 31 août 2027.
Comment réagir en 5 étapes quand on reçoit un congé pour vente ?
Vérifiez la forme du courrier, comptez les délais à partir de la date de réception, décidez dans les 2 mois d’acheter ou non, préparez votre financement, puis préparez votre départ si vous renoncez.
- Noter la date de réception — c’est elle qui fait partir le préavis et les 2 mois.
- Contrôler le courrier — motif, prix, conditions, description, article 15, notice, tous les locataires.
- Vérifier votre situation — âge, ressources et date d’achat du logement par le propriétaire.
- Répondre dans les 2 mois — par recommandé, en précisant si vous demandez un prêt.
- Organiser la suite — financement et signature, ou recherche d’un logement et état des lieux de sortie.
Pendant le préavis, vous pouvez aussi partir plus tôt si vous le souhaitez, en respectant votre propre préavis. Pour récupérer votre dépôt à la sortie, reportez-vous à notre guide du dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il vendre un logement occupé sans donner congé ?
Oui. Il peut vendre en cours de bail : le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur, qui doit restituer le dépôt de garantie, et vous n’avez pas de droit de préemption. Le congé pour vendre n’est utile que pour vendre le logement libre.
Peut-on refuser de partir après un congé pour vente ?
Si le congé est valable, le bail prend fin à l’échéance et le locataire doit quitter les lieux. S’il est irrégulier, nul ou frauduleux, vous pouvez le contester. En cas de maintien sans titre, seul le juge peut ordonner l’expulsion, et la trêve hivernale s’applique alors, voir notre guide sur la trêve hivernale.
Le locataire d’un meublé a-t-il un droit de préemption ?
Non. En location meublée, le congé pour vendre doit parvenir au moins 3 mois avant la fin du bail, et le locataire n’a pas de droit de préemption.
Que se passe-t-il si j’accepte puis que mon prêt est refusé ?
Cette situation relève de l’acte de vente et de ses conditions suspensives, pas de la loi sur le congé. Vérifiez que la clause de financement figure bien dans le compromis, et conseillez-vous auprès du notaire ou de l’ADIL de votre département.
Sources
- Service-public.gouv.fr, fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) » (F929), vérifiée le 01/06/2026 — consultée le 27/10/2026.
- Service-public.gouv.fr, fiche « Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? » (F35784), vérifiée le 01/01/2026 — consultée le 27/10/2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (I, II, III et V) — Légifrance, consulté le 27/10/2026.