Que faire dès le premier loyer impayé ?

Contacter le locataire par téléphone ou par mail dans les jours qui suivent, avant toute lettre recommandée : un incident isolé — oubli, retard bancaire, changement de RIB — se règle souvent en un échange direct. Si le silence persiste au-delà d’une dizaine de jours, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception marque le passage à l’étape suivante.

Ce premier réflexe n’est pas qu’une question de forme : plus la dette s’accumule avant qu’une solution soit cherchée, plus les dispositifs d’aide deviennent difficiles à mobiliser et plus le risque de procédure judiciaire augmente. La mise en demeure elle-même n’est pas une obligation légale — rien n’empêche un bailleur d’aller directement au commandement de payer — mais elle laisse une trace écrite utile si le dossier doit ensuite être présenté à un juge, et elle donne au locataire une dernière occasion de régulariser à l’amiable, sans frais de commissaire de justice.

Quels recours amiables existent avant d’aller devant le juge ?

Un plan d’apurement — un échéancier négocié directement entre bailleur et locataire — évite les frais de commissaire de justice et de tribunal. Le locataire en difficulté peut aussi solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de son département, qui peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative pour favoriser le maintien dans le logement.

Le FSL est un dispositif géré par chaque conseil départemental : il peut rembourser un arriéré de loyer et de charges, mais la demande doit obligatoirement transiter par un travailleur social (service social départemental, CCAS, ou tout autre service social compétent) — un particulier ne peut pas saisir le FSL en direct. Si le locataire perçoit une aide au logement (APL) versée directement au bailleur en tiers payant, ce dernier a l’obligation légale de signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois suivant sa constitution : l’aide est alors maintenue pendant une période dite « conservatoire » de 6 mois, le temps qu’un plan d’apurement soit signé — elle n’est suspendue qu’en cas d’échec ou d’absence de plan.

Que se passe-t-il si rien ne se règle à l’amiable ?

Le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier), qui laisse au locataire 6 semaines ou 2 mois pour régulariser selon la date du bail. Sans régularisation, la procédure se poursuit devant le juge des contentieux de la protection, qui peut encore accorder des délais ou prononcer la résiliation du bail.

Le détail complet de ce mécanisme — champ d’application de la clause résolutoire, délai exact selon que le bail a été signé avant ou après le 29 juillet 2023, pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement jusqu’à 3 ans — fait l’objet d’un article dédié : clause résolutoire du bail, que se passe-t-il en cas de loyer impayé. Ici, l’essentiel à retenir est le calendrier d’ensemble, du premier impayé à l’expulsion éventuelle :

Qui le bailleur doit-il prévenir, et sous peine de quoi ?

Le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer doit obligatoirement en transmettre copie à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) dès que l’impayé atteint deux mois sans interruption ou deux loyers hors charges. L’absence de signalement expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 8 010 €.

La CCAPEX existe précisément pour repérer les dossiers au bon moment — avant que la dette ne devienne ingérable — et orienter le locataire vers le FSL, un diagnostic social, ou une négociation de délais. C’est un maillon de prévention, pas une sanction : un locataire convoqué par la CCAPEX n’est pas déjà en procédure d’expulsion, il est simplement signalé comme étant à un stade où une solution reste possible.

Comment se prémunir contre un impayé avant même la signature du bail ?

Trois garanties existent, non cumulables entre elles dans la plupart des cas : la caution solidaire d’un proche, gratuite mais limitée à la solvabilité du garant ; la garantie Visale d’Action Logement, gratuite et accessible sous conditions de ressources, qui couvre jusqu’à 36 mensualités sur les 3 premières années du bail ; et l’assurance loyers impayés (GLI), payante, souscrite par le bailleur lui-même.

Le choix entre ces trois options dépend surtout du profil du locataire et de ce que le bailleur est prêt à gérer administrativement. Le détail de la caution solidaire — mentions obligatoires de l’acte, durée, prescription — fait l’objet d’un article dédié : caution solidaire en location.

La trêve hivernale bloque-t-elle toutes les démarches ?

Non : la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend uniquement l’expulsion physique du locataire, pas les étapes qui la précèdent. Commandement de payer, assignation et jugement peuvent parfaitement se dérouler pendant cette période — seule l’exécution matérielle de l’expulsion est gelée, sauf si le locataire dispose d’une solution de relogement ou si le logement est squatté.

C’est une confusion fréquente : beaucoup de locataires croient à tort qu’un loyer impayé en novembre ne peut déclencher aucune démarche avant avril. En réalité, un dossier qui entre en procédure en novembre peut très bien aboutir à un jugement dès janvier ou février — seule la dernière étape, l’expulsion elle-même, attendra la fin de la trêve si aucun relogement n’a été trouvé. Le détail complet (exceptions, cas du relogement, articulation avec le concours de la force publique) est traité dans notre article dédié : trêve hivernale, ce que locataires et bailleurs peuvent faire.

Un exemple chiffré pour visualiser le calendrier réel

Prenons un loyer de 750 € charges comprises, impayé à partir de mars. Sans réaction du locataire, le bailleur fait délivrer un commandement de payer début mai (environ 2 mois de retard, soit 1 500 € de dette — le seuil qui déclenche le signalement CCAPEX). Le commandement laisse 6 semaines, jusqu’à mi-juin ; sans régularisation, l’assignation est délivrée à l’été pour une audience à l’automne. Si le juge prononce la résiliation du bail en novembre, le commandement de quitter les lieux court jusqu’à fin janvier — mais la trêve hivernale empêche toute expulsion physique avant le 1er avril si le locataire n’a pas de relogement. Au total : plus d’un an peut s’écouler entre le premier loyer impayé et un départ effectif, pour une dette qui aura atteint 9 000 à 10 000 € sur treize mois. C’est ce délai, bien plus que la procédure elle-même, qui justifie de réagir dès le premier mois plutôt que d’attendre.

Le conseil de Camille

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il expulser lui-même un locataire en impayé ?

Non, en aucun cas. Seul un commissaire de justice mandaté par un jugement, avec le concours éventuel de la force publique, peut procéder à une expulsion. Un bailleur qui change les serrures ou retire les affaires du locataire sans cette procédure s’expose à des poursuites pénales, quel que soit le montant de la dette.

Un locataire peut-il être expulsé s’il a un dossier de surendettement en cours ?

La procédure peut se poursuivre, mais le dépôt d’un dossier recevable auprès de la commission de surendettement de la Banque de France peut suspendre certaines voies d’exécution et permettre au juge d’accorder des délais supplémentaires. La dette locative fait partie des dettes prises en compte dans le plan de surendettement.

Le dépôt de garantie couvre-t-il les loyers impayés en cours de bail ?

Non : le dépôt de garantie n’est en principe mobilisable qu’à la sortie des lieux, pour couvrir des sommes dues (loyers, charges, réparations) une fois le bail terminé. Il ne peut pas être exigé par le bailleur pour compenser un impayé pendant que le locataire est encore dans les lieux. Le détail est traité dans notre article sur le dépôt de garantie en location.

Que devient la dette si le bailleur ne fait rien pendant plusieurs années ?

Elle se prescrit au bout de 3 ans à compter de l’échéance de chaque loyer impayé, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer en justice les échéances les plus anciennes — d’où l’intérêt, pour lui aussi, de ne pas laisser traîner un dossier.

Sources

• Service-public.gouv.fr, fiche pratique « Loyers impayés et expulsion du locataire » (réf. F31272, mise à jour du 06/08/2026) — consulté le 02/10/2026.
• ANIL, « Impayés de loyer : informations sur des solutions » et « Procédure devant le tribunal : les étapes » — consulté le 02/10/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 02/10/2026.
• Caf.fr, « Procédure de traitement des impayés de loyer » (obligation de signalement à 2 mois, maintien conservatoire de l’aide au logement 6 mois) — consulté le 02/10/2026.
• Action Logement / service-public.gouv.fr, plafonds et durée de la garantie Visale applicables depuis le 6 janvier 2026 — consulté le 02/10/2026.
• Article 1719 du Code civil et article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (interdiction de coupure des fluides, sanctions pénales) — consulté le 02/10/2026.

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Qu’est-ce que l’état des lieux d’entrée, exactement ?

C’est un document contradictoire décrivant l’état du logement au moment de la remise des clés, signé par le locataire et le bailleur (ou leurs mandataires), et annexé au contrat de location. Il sert de référence unique le jour de votre départ : seule la comparaison entre ces deux documents permet de distinguer une dégradation d’une usure normale.

La loi encadre précisément sa forme : il doit être établi « contradictoirement et amiablement » par les parties elles-mêmes, ou par un tiers qu’elles mandatent conjointement, et rédigé « en autant d’exemplaires que de parties » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement : si vous êtes seul locataire et qu’il y a un bailleur, il faut deux exemplaires originaux, chacun devant en repartir avec le sien.

Qui doit être présent et comment se déroule-t-il ?

Le bailleur (ou son mandataire) et le locataire examinent ensemble chaque pièce, relèvent les compteurs d’énergie et complètent un modèle-type identique à celui utilisé à la sortie, ce qui rend la comparaison directe. Le modèle est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : identification des parties et du logement, date, relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité (dès lors qu’il existe une installation individuelle ou un comptage individuel sur une installation collective), description pièce par pièce, et signature des deux parties.

Il peut être réalisé sur papier ou sur tablette avec des photos horodatées : la loi n’impose pas de support, seulement le contenu et le caractère contradictoire. Un état des lieux rempli par une seule des parties, sans l’autre présente ni mandatée, n’a aucune valeur en cas de litige.

Combien coûte l’état des lieux d’entrée, et qui paie ?

Réalisé par les parties elles-mêmes, l’état des lieux d’entrée ne coûte rien ; confié à un professionnel mandaté par le bailleur, le locataire ne peut se voir facturer plus de 3,03 € par m² habitable, et jamais plus que ce que paie le bailleur pour la même prestation. Ce plafond, fixé par le décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 relatif aux honoraires de location et revalorisé au 1ᵉʳ janvier 2026, encadre uniquement l’état des lieux d’entrée établi par un mandataire : à la sortie, quand le bailleur choisit seul de recourir à un professionnel, c’est lui qui règle l’intégralité de la note (voir notre article sur l’état des lieux de sortie).

Vous avez oublié de signaler un défaut : que faire dans les 10 jours ?

Vous disposez de 10 jours après la remise des clés pour demander par écrit au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée sur un point que vous avez omis ou mal vu le jour même. Ce délai, prévu par l’article 3-2 de la loi de 1989, est votre filet de sécurité : une tache derrière un meuble, une fissure masquée par la lumière du jour J, un joint fatigué découvert en s’installant réellement.

Le chauffage bénéficie d’un délai spécifique et plus long : pendant tout le premier mois de la période de chauffe, vous pouvez demander que l’état des lieux soit complété sur les éléments de chauffage — logique, puisqu’un radiateur ne révèle un défaut qu’une fois allumé. La période de chauffe démarrant généralement le 15 octobre, un emménagement en septembre vous laisse jusqu’à la mi-novembre pour tester chaque radiateur et signaler ce qui ne fonctionne pas.

Et si le bailleur refuse de faire l’état des lieux, ou en cas de désaccord ?

Si les parties ne parviennent pas à s’accorder, l’état des lieux est établi par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé. Ce tarif dépend de la surface du logement (barème de l’article A444-27 du code de commerce, en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2024) : 110,68 € pour un logement de moins de 50 m², 128,95 € entre 50 et 150 m², 193,43 € au-delà — soit environ 55 à 97 € à la charge de chacun. Quand une agence est impliquée, le coût de l’état des lieux d’entrée figure parmi les rares frais qu’elle peut facturer au locataire : le détail est dans notre guide sur les frais d’agence en location.

Le conseil de Camille

Je le répète à chaque emménagement que j’accompagne : prenez le temps, même si l’agent est pressé. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles avec votre téléphone (la date s’enregistre automatiquement dans les métadonnées), testez réellement chaque robinet, interrupteur et fenêtre au lieu de vous fier à l’apparence, et ne signez jamais un document que vous n’avez pas relu ligne par ligne. Les 10 jours qui suivent sont un vrai filet de sécurité : utilisez-les si besoin, ce n’est ni gênant ni suspect, c’est prévu par la loi.

Foire aux questions

Peut-on faire l’état des lieux d’entrée soi-même, sans professionnel ?

Oui, et c’est même la situation la plus fréquente : rien n’oblige à passer par un mandataire. Bailleur et locataire peuvent le remplir eux-mêmes à l’aide d’un modèle-type (conforme au décret n° 2016-382), du moment qu’il reste contradictoire et signé des deux parties. C’est aussi la seule façon d’éviter tout frais.

L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire pour une location meublée ?

Oui, l’obligation posée par l’article 3-2 de la loi de 1989 s’applique à tous les baux d’habitation, meublés comme vides, y compris les baux mobilité. Pour un meublé, il est recommandé d’y annexer également un inventaire détaillé du mobilier, distinct de l’état des lieux mais tout aussi utile en cas de litige.

Que faire si le bailleur ne remet pas de copie de l’état des lieux ?

Réclamez-la immédiatement par écrit : la loi impose qu’il en existe autant d’exemplaires originaux que de parties, chacune devant repartir avec le sien signé le jour même. Sans cet exemplaire, vous n’avez aucune preuve de l’état du logement à votre arrivée si un litige survient à la sortie.

Sources

• Article 3-2, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance, consulté le 01/09/2026
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (modèle-type d’état des lieux) — Légifrance
• Décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires — Légifrance, plafond revalorisé à 3,03 €/m² au 01/01/2026
• Article A444-27, code de commerce (tarif commissaire de justice, en vigueur depuis le 01/03/2024) — Légifrance
• Article 1731, code civil — Légifrance
• ANIL — « L’arrivée dans une location : comment se passe l’état des lieux d’entrée ? », consulté le 01/09/2026

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Quand la trêve hivernale s’applique-t-elle, et à qui ?

La trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions locatives du 1^er novembre au 31 mars inclus, chaque année, quelle que soit la date du jugement. Elle protège tout occupant d’un logement à titre de résidence, sauf six exceptions prévues par la loi : squat, relogement déjà assuré, immeuble dangereux, violences conjugales et logements étudiants non conformes.

Le texte de référence est l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1^er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ». La règle est perpétuelle : elle ne dépend d’aucun décret annuel, la prochaine trêve débutera donc le 1^er novembre 2026. Elle couvre aussi bien les résidences principales que secondaires occupées, que le logement soit loué vide, meublé, ou occupé sans titre à la suite d’un ancien bail.

Comment se déroule une procédure d’expulsion malgré la trêve hivernale ?

La procédure comporte quatre étapes : commandement de payer (délai de 6 semaines), assignation puis jugement, commandement de quitter les lieux (délai légal de 2 mois, extensible par le juge de 1 mois à 1 an), et enfin l’intervention du commissaire de justice — impossible entre le 1^er novembre et le 31 mars sauf exception.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai laissé au locataire pour régulariser après un commandement de payer visant la clause résolutoire est passé de deux mois à six semaines (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Faute de régularisation, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Si le juge prononce l’expulsion, il peut aussi accorder un délai de grâce, dont la durée est encadrée par la loi : entre 1 mois et 1 an (articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution). Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai qu’un commandement de quitter les lieux peut être délivré, avec son propre délai légal de deux mois (article L.412-1 du même code).

La trêve hivernale protège-t-elle aussi contre les coupures d’électricité, de gaz et d’eau ?

Oui pour l’électricité et le gaz, du 1^er novembre au 31 mars, dans une résidence principale : aucune coupure pour impayé n’est autorisée, seule une réduction de puissance à 1 kVA reste possible. Pour l’eau, l’interdiction de couper est permanente toute l’année, pas seulement en hiver.

La base légale est commune aux deux protections : l’article L.115-3 du Code de l’action sociale et des familles. Pour l’énergie, il interdit toute coupure d’électricité, de gaz ou de chauffage collectif pour impayé dans une résidence principale pendant la trêve ; le fournisseur garde la possibilité de réduire la puissance électrique à 1 kVA — sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie, qui conservent la pleine puissance pendant toute la période (article L.124-1 du Code de l’énergie). Pour l’eau, la loi n° 2013-312 du 15 avril 2013 (dite « loi Brottes ») interdit toute coupure d’eau dans une résidence principale, impayé ou non, tous les mois de l’année — disposition confirmée par le Conseil constitutionnel le 29 mai 2015. Un propriétaire qui coupe lui-même l’eau d’un locataire en impayé, même hors trêve, commet une infraction.

Cette protection énergétique ne s’applique qu’à la résidence principale, pas aux résidences secondaires, et n’empêche pas le fournisseur de résilier le contrat : seule l’interruption physique de l’alimentation est interdite pendant la trêve.

Que faire concrètement, côté locataire et côté bailleur ?

Côté locataire : contactez votre bailleur et votre CAF ou MSA dès le premier loyer manqué pour vérifier vos droits à une aide au logement ou un échéancier, avant que la dette ne s’accumule. En cas de menace de coupure d’énergie, contactez votre fournisseur pour un plan d’apurement, ou le service social de votre mairie : le chèque énergie et les aides du FSL peuvent couvrir une partie de la facture.

Côté bailleur : engagez la procédure dès le premier mois d’impayé plutôt que d’attendre — chaque semaine perdue avant le 1^er novembre est une semaine de moins avant que la trêve ne gèle toute expulsion physique pour cinq mois. La garantie loyers impayés (GLI) ou la caution solidaire, si elles ont été souscrites, permettent de limiter la perte financière pendant que la procédure suit son cours.

Foire aux questions

Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire pendant la trêve hivernale ?

Non. Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, avec le concours éventuel de la force publique. Toute expulsion « à la main », changement de serrure ou coupure sauvage d’électricité engage la responsabilité pénale du bailleur : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

La trêve hivernale s’applique-t-elle aux locations saisonnières ou meublées de tourisme ?

Non. Elle protège les résidences principales et secondaires occupées à titre d’habitation, pas les locations touristiques de courte durée, régies par un contrat de nature commerciale et non par la loi de 1989.

Le locataire peut-il être expulsé le 1^er avril, dès la fin de la trêve ?

Oui, si le jugement et le commandement de quitter les lieux ont déjà purgé leurs délais légaux avant le 1^er novembre précédent. Sinon, la procédure judiciaire reprend simplement son cours normal à cette date, sans accélération particulière.

Que se passe-t-il si l’occupant est reconnu comme squatteur ?

La trêve ne s’applique pas. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a explicitement exclu de la protection les squatteurs d’un logement d’autrui (résidence principale ou secondaire) ainsi que ceux occupant illégalement un local d’un autre type : garage, terrain, local commercial.

Pour aller plus loin

Si vous quittez ou reprenez un logement à cette période de l’année, notre guide sur l’état des lieux de sortie détaille le déroulé et les litiges les plus fréquents sur le dépôt de garantie. Et si un impayé pousse à envisager la fin d’un bail en cours plutôt qu’une procédure d’expulsion, notre article sur le bail mobilité présente une alternative à durée courte, sans dépôt de garantie. Retrouvez tous nos guides pratiques sur le logement sur jouy-immobilier.fr.

Sources

• Legifrance — Code des procédures civiles d’exécution, articles L.412-1, L.412-3, L.412-4 et L.412-6 (délais et sursis à l’expulsion). Consulté le 25/08/2026.
• Legifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, commandement de payer), tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Consulté le 25/08/2026.
• Legifrance — Code de l’action sociale et des familles, article L.115-3 (interdiction des coupures d’eau, d’électricité et de gaz). Consulté le 25/08/2026.
• Legifrance — Loi n° 2013-312 du 15 avril 2013 (loi Brottes), et Code de l’énergie, article L.124-1 (chèque énergie, maintien de puissance). Consulté le 25/08/2026.
• Legifrance — Code pénal, article 226-4-2 (sanction de l’expulsion illégale). Consulté le 25/08/2026.
• Service-public.gouv.fr — « Expulsion locative : trêve hivernale ». Consulté le 25/08/2026.
• Institut national de la consommation (INC) — « Expulsion : trêve hivernale ». Consulté le 25/08/2026.

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Locataire qui veut son dépôt intact, ou bailleur qui veut sécuriser d’éventuelles retenues : voici, étape par étape, comment se déroule un état des lieux de sortie, qui paie quoi, dans quels délais le dépôt de garantie doit vous revenir, et que faire en cas de désaccord. Tous les chiffres cités sont sourcés (loi du 6 juillet 1989, service-public.fr, ANIL) et datés en fin d’article.

L’état des lieux de sortie, à quoi ça sert (et pourquoi il est décisif)

L’état des lieux de sortie décrit l’état du logement au moment où le locataire le quitte. Comme celui d’entrée, il doit être établi de façon contradictoire et amiable, c’est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), en autant d’exemplaires que de parties, et être annexé au bail. C’est l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe ce cadre.

Son rôle est simple mais capital : il sert de point de comparaison. Le bailleur met en regard l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour déterminer les réparations éventuellement imputables au locataire. Tout ce qui a changé en mal et qui ne relève pas de l’usure normale peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie. À l’inverse, s’il n’y a aucune différence défavorable, le dépôt doit vous être restitué intégralement. Ce document est donc la pièce maîtresse de la fin de bail : soigné, il évite l’essentiel des litiges ; bâclé, il les provoque.

Comment se déroule l’état des lieux de sortie, étape par étape

En bref. L’état des lieux de sortie se fait le jour du départ, logement vidé et nettoyé, en présence du locataire et du bailleur (ou d’un mandataire). On reprend l’état des lieux d’entrée pièce par pièce : sols, murs, équipements, relevés de compteurs. Le document signé sert de référence pour le dépôt de garantie.

L’état des lieux de sortie se réalise le jour du départ effectif, une fois le logement entièrement vidé de vos affaires et nettoyé. Concrètement, la visite suit toujours la même logique :

• On repart de l’état des lieux d’entrée. Munissez-vous de votre exemplaire : la comparaison se fait pièce par pièce, ligne par ligne.
• On décrit chaque pièce. Sols, murs, plafonds, plinthes, fenêtres, volets, portes, prises, interrupteurs, robinetterie, équipements (cuisine, chauffage…). Chaque élément est qualifié : neuf, bon, moyen, mauvais.
• On relève les compteurs (électricité, gaz, eau) et on totalise le nombre de clés, badges et télécommandes rendus.
• On photographie tout point sensible. Une photo datée vaut mieux qu’une longue description contestable.
• On signe les deux exemplaires. Chaque partie en conserve un ; sans signature, le document perd sa force probante.

Un conseil pratique : ne signez jamais un état des lieux de sortie avec la mention « sous réserve » sans détailler par écrit vos réserves. Si vous n’êtes pas d’accord avec une observation, faites-la noter noir sur blanc dans le document avant de signer.

Vétusté ou dégradation : qui paie quoi ?

C’est LE point qui cristallise les tensions. La règle de fond est nette : le locataire répond des dégradations qu’il a causées, mais pas de l’usure normale du logement liée au temps et à un usage normal. On appelle cette usure la vétusté. Une peinture qui a terni en quatre ans, une moquette lustrée par le passage : c’est de la vétusté, elle reste à la charge du bailleur. Un mur troué de chevilles non rebouchées, un sol brûlé par un fer à repasser : ce sont des dégradations, à votre charge.

Deux textes encadrent ce partage. Les réparations locatives (celles qui incombent au locataire pour l’entretien courant) sont listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Et pour objectiver la vétusté, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’annexer au bail une grille de vétusté : ce dispositif, prévu par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, applique un abattement selon l’âge et la durée de vie des matériaux (elle n’est pas obligatoire, mais très utile pour éviter les discussions).

Le dépôt de garantie : délais de restitution et retenues

Une fois l’état des lieux de sortie signé, le compte à rebours de la restitution du dépôt de garantie démarre. Les délais fixés par l’article 22 de la loi de 1989 dépendent du résultat de la comparaison :

Bon à savoir : tous les baux ne prévoient pas de dépôt de garantie. Le bail mobilité, ce contrat meublé de courte durée, en est légalement dispensé : le bailleur ne peut en exiger aucun (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention : toute retenue doit être justifiée. Le bailleur ne peut pas garder une somme « au cas où » : il doit produire des pièces (état des lieux comparé, photos, devis et, le plus souvent, factures acquittées — les tribunaux exigent fréquemment une facture plutôt qu’un simple devis). Pensez aussi à communiquer votre nouvelle adresse : sans elle, la pénalité de retard de 10 % ne s’applique pas.

Pour le détail complet des montants selon le type de location, des délais de restitution et des recours en cas de blocage, voir notre guide dédié : dépôt de garantie en location.

Désaccord le jour J : le recours au commissaire de justice

Si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre — le bailleur veut noter une dégradation que le locataire conteste, ou l’une des parties refuse tout simplement de faire l’état des lieux — la loi prévoit une porte de sortie : faire établir le constat par un commissaire de justice (l’ancien huissier). Son constat a une force probante très solide.

Bonne nouvelle pour le porte-monnaie : dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (article 3-2 de la loi de 1989), et le coût est réglementé. Le barème en vigueur (article A444-27 du code de commerce) prévoit un émolument de 110,68 € pour un logement de 50 m² ou moins, 128,95 € entre 50 et 150 m², et 193,43 € au-delà de 150 m². Divisé en deux, l’effort reste mesuré au regard d’un litige sur le dépôt.

Et si aucun état des lieux de sortie n’est réalisé ?

En bref. Sans état des lieux de sortie, l’article 1731 du code civil présume le logement rendu en bon état : la situation profite au bailleur, sauf preuve contraire. Mais si un état des lieux d’entrée existe sans état des lieux de sortie, la jurisprudence protège le locataire, faute de comparaison au départ.

Ne pas faire d’état des lieux de sortie est une erreur… mais pour qui ? Tout dépend de l’existence d’un état des lieux d’entrée.

• Aucun état des lieux n’a jamais été fait (ni entrée, ni sortie). L’article 1731 du code civil s’applique : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre tel. La présomption joue alors contre le locataire, sauf s’il prouve le contraire — ou si c’est le bailleur qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.
• Il existe un état des lieux d’entrée, mais pas de sortie. Là, la situation se retourne : faute de point de comparaison au départ, le bailleur ne peut pas démontrer de dégradations imputables au locataire. En pratique, la jurisprudence protège le locataire, et le dépôt doit lui être restitué.

Moralité : un état des lieux d’entrée détaillé est votre meilleure assurance. C’est aussi vrai pour d’autres documents de fin de location — sur la mesure exacte de votre surface, voyez notre article sur la loi Carrez. Et comme la sortie coïncide avec le départ, anticipez le budget de votre déménagement. Et pour reprendre depuis le début du contrat, retrouvez tous nos guides pratiques du logement.

Questions fréquentes

Le ménage de fin de bail est-il obligatoire ?

Oui : le logement doit être rendu propre. Un logement rendu sale peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie, correspondant au coût d’un nettoyage, à condition que le bailleur le justifie (facture d’entreprise, par exemple). En revanche, une usure normale (traces d’usage, légère patine) ne se facture pas.

Dois-je reboucher les trous laissés par mes fixations ?

Les petits trous de chevilles et de clous relèvent de l’entretien courant : il est d’usage de les reboucher proprement avant de partir. Un mur simplement percé de nombreux trous non rebouchés pourra être considéré comme une dégradation. En cas de doute, un rebouchage soigné évite toute discussion.

Le bailleur peut-il retenir tout mon dépôt sans facture ?

Non. Toute retenue doit être justifiée par des pièces (état des lieux comparé, photos, devis et le plus souvent factures). À défaut de justificatif dans le délai légal (1 ou 2 mois), vous pouvez réclamer la restitution intégrale, majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, le cas échéant via la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection.

Qui paie l’état des lieux quand c’est une agence qui le réalise ?

À la sortie, lorsqu’un professionnel intervient, les honoraires sont à la charge du bailleur. C’est seulement à l’entrée qu’une part peut être facturée au locataire, dans la limite d’un plafond de 3,03 € par m² de surface habitable — et jamais au-delà de la part payée par le bailleur.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 (état des lieux contradictoire, frais de constat partagés), 5 (plafond des honoraires) et 22 (dépôt de garantie, délais de 1 et 2 mois, pénalité de 10 %, provision de 20 % en copropriété) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
• Article 1731 du code civil (présomption de bon état en l’absence d’état des lieux) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et grille de vétusté) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
• Article A444-27 du code de commerce (barème du constat par commissaire de justice, en vigueur au 1er mars 2024) — Legifrance, consulté le 28/07/2026.
• « Dépôt de garantie » (fiche F39713) et « Frais d’état des lieux » — service-public.fr, consulté le 28/07/2026.
• « État des lieux d’entrée et de sortie » et analyses juridiques — ANIL (anil.org), consulté le 28/07/2026.

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