Ici, on traite le congé pour vente d’un logement loué vide (bail d’habitation non meublé). Si c’est vous, locataire, qui voulez partir, consultez plutôt notre guide pour résilier un bail.

Quel préavis doit respecter le propriétaire qui vend ?

Pour un logement vide, le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail ; pour un meublé, au moins 3 mois. Une lettre reçue en retard rend le congé non valable ; un congé envoyé trop tôt reste valable mais ne court qu’à partir de la date où il aurait dû être donné.

Le propriétaire ne peut pas donner congé n’importe quand : il vise la date d’échéance du bail (trois ans pour un bail vide de bailleur particulier, puis reconduction). Le délai se compte de date à date : pour une échéance au 20 septembre, la lettre doit être reçue au plus tard le 20 mars. Week-ends et jours fériés comptent.

Comment le congé doit-il être envoyé ?

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un simple courriel ou une lettre simple ne sont pas valables, même si vous y avez répondu.

La date qui compte est la date de réception effective (LRAR), de remise (commissaire de justice) ou de signature du récépissé. Si vous ne retirez pas la lettre recommandée, le délai ne peut pas commencer à courir. Le courrier doit être adressé à tous les signataires du bail, y compris les colocataires.

Que doit contenir un congé pour vente valable ?

Le congé doit indiquer le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente, et décrire précisément le logement, à peine de nullité. Il doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et être accompagné de la notice d’information officielle.

Quel est votre droit de préemption ?

Le congé vaut offre de vente au locataire, valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Vous êtes prioritaire sur les autres acheteurs : si vous acceptez dans ce délai, vous disposez de 2 mois pour signer l’acte de vente, ou de 4 mois si vous demandez un prêt immobilier.

Vous répondez par lettre recommandée, en précisant si vous recourez à un prêt. Il y a refus si vous refusez par écrit, si vous ne répondez pas dans les 2 mois, ou si vous faites une contre-proposition que le propriétaire refuse. Vous devez alors quitter les lieux au plus tard à la fin du préavis. À l’inverse, si vous acceptez, le préavis est prolongé jusqu’à la fin du délai de réalisation de la vente.

Deux garde-fous complètent le dispositif. D’abord, si le propriétaire vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles qu’il vous avait proposées, le notaire doit vous le notifier et vous disposez d’un mois pour acheter à ces conditions, à peine de nullité de la vente. Ensuite, le droit de préemption ne joue pas si l’acquéreur est un proche parent du propriétaire jusqu’au 3ᵉ degré qui occupera le logement au moins 2 ans.

Dans quels cas le propriétaire ne peut-il pas donner congé pour vendre ?

Le congé est impossible si le locataire est protégé en raison de son âge et de ses ressources, ou si le propriétaire a acheté le logement depuis moins de 3 ans. Dans ce second cas, le congé ne peut viser que la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

La protection joue pour un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond de ressources fixé pour l’accès au logement social, ou qui a à charge une personne de plus de 65 ans vivant avec lui. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé. Le propriétaire peut néanmoins passer outre en proposant un relogement correspondant aux besoins du locataire et à proximité.

Comment contester un congé frauduleux ou irrégulier ?

Vous pouvez contester un congé qui manque une mention, n’a pas été adressé à tous les locataires, a été envoyé par lettre simple, arrive trop tard ou vise un locataire protégé. S’il est frauduleux, le propriétaire encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une personne morale), et vous pouvez obtenir des dommages et intérêts.

Le parcours est toujours le même : un courrier recommandé au propriétaire, puis une conciliation (commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits), puis le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement. La conciliation est obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € ou moins, et l’avocat n’est pas obligatoire à l’audience. La fraude se prouve par un faisceau d’indices : logement remis en location à un loyer plus élevé, ou jamais mis en vente, juste après votre départ.

Exemple chiffré : un congé pour vendre pas à pas

Le bail d’Inès, locataire d’un deux-pièces vide, arrive à échéance le 31 août 2027. Le propriétaire doit donc lui faire parvenir son congé au plus tard le 28 février 2027 (dernier jour du mois, puisque le 31 n’existe pas en février). Il l’envoie en recommandé : Inès le reçoit le 3 décembre 2026, avec un prix de 185 000 €.

Le préavis court du 3 décembre 2026 au 31 août 2027, et l’offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois, soit jusqu’au 3 février 2027. Inès accepte le 20 janvier 2027, en précisant qu’elle demande un prêt : elle a 4 mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer, soit jusqu’au 20 mai 2027. Si elle avait gardé le silence jusqu’au 3 février, l’offre serait tombée et elle aurait dû partir au plus tard le 31 août 2027.

Comment réagir en 5 étapes quand on reçoit un congé pour vente ?

Vérifiez la forme du courrier, comptez les délais à partir de la date de réception, décidez dans les 2 mois d’acheter ou non, préparez votre financement, puis préparez votre départ si vous renoncez.

1. Noter la date de réception — c’est elle qui fait partir le préavis et les 2 mois.
2. Contrôler le courrier — motif, prix, conditions, description, article 15, notice, tous les locataires.
3. Vérifier votre situation — âge, ressources et date d’achat du logement par le propriétaire.
4. Répondre dans les 2 mois — par recommandé, en précisant si vous demandez un prêt.
5. Organiser la suite — financement et signature, ou recherche d’un logement et état des lieux de sortie.

Pendant le préavis, vous pouvez aussi partir plus tôt si vous le souhaitez, en respectant votre propre préavis. Pour récupérer votre dépôt à la sortie, reportez-vous à notre guide du dépôt de garantie.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il vendre un logement occupé sans donner congé ?

Oui. Il peut vendre en cours de bail : le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur, qui doit restituer le dépôt de garantie, et vous n’avez pas de droit de préemption. Le congé pour vendre n’est utile que pour vendre le logement libre.

Peut-on refuser de partir après un congé pour vente ?

Si le congé est valable, le bail prend fin à l’échéance et le locataire doit quitter les lieux. S’il est irrégulier, nul ou frauduleux, vous pouvez le contester. En cas de maintien sans titre, seul le juge peut ordonner l’expulsion, et la trêve hivernale s’applique alors, voir notre guide sur la trêve hivernale.

Le locataire d’un meublé a-t-il un droit de préemption ?

Non. En location meublée, le congé pour vendre doit parvenir au moins 3 mois avant la fin du bail, et le locataire n’a pas de droit de préemption.

Que se passe-t-il si j’accepte puis que mon prêt est refusé ?

Cette situation relève de l’acte de vente et de ses conditions suspensives, pas de la loi sur le congé. Vérifiez que la clause de financement figure bien dans le compromis, et conseillez-vous auprès du notaire ou de l’ADIL de votre département.

Sources

• Service-public.gouv.fr, fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) » (F929), vérifiée le 01/06/2026 — consultée le 27/10/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche « Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? » (F35784), vérifiée le 01/01/2026 — consultée le 27/10/2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (I, II, III et V) — Légifrance, consulté le 27/10/2026.

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La révision annuelle ne se confond ni avec un loyer manifestement sous-évalué à la relocation, ni avec une charge que l’on répercute : les charges récupérables suivent leurs propres règles. Ici, on parle uniquement de l’indexation du loyer principal sur l’indice de référence des loyers (IRL).

Comment calculer la révision du loyer avec l’IRL ?

Le nouveau loyer s’obtient en multipliant le loyer actuel par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat s’arrondit à la deuxième décimale.

Le trimestre de référence est celui que fixe le bail. S’il n’en mentionne aucun, on retient le dernier IRL publié par l’INSEE à la date de signature du contrat. Point décisif : on compare toujours le même trimestre d’une année sur l’autre, jamais deux trimestres consécutifs. Les niveaux de l’indice varient d’un trimestre à l’autre (le niveau du 3ᵉ trimestre 2026 est même inférieur à celui du 2ᵉ), ce qui n’a aucune importance tant que l’on compare des trimestres identiques.

Si le bail prévoit un complément de loyer (logement en zone d’encadrement), c’est le total loyer de base plus complément qui est révisé.

Quelle hausse maximale en 2026 selon le trimestre de votre bail ?

La hausse maximale est la variation annuelle de l’IRL du trimestre inscrit au bail : +1,57 % pour un bail indexé sur le 3ᵉ trimestre 2026, +1,15 % sur le 2ᵉ trimestre, +0,78 % sur le 1ᵉʳ. Aucun pourcentage supérieur ne peut être appliqué.

Le trimestre de référence détermine donc l’ampleur de la hausse. Un bail signé en novembre avec le 3ᵉ trimestre comme référence profite, côté bailleur, de l’IRL le plus récent ; un bail indexé sur le 2ᵉ trimestre reste sur la valeur 148,37 jusqu’à la prochaine publication du 2ᵉ trimestre. Le bailleur ne choisit pas l’indice au moment de la hausse : c’est celui du contrat.

Exemple chiffré : de 720 à 731,31 € par mois

Camille loue un deux-pièces 720 € par mois hors charges. Son bail, signé le 1ᵉʳ novembre 2025, prévoit une révision chaque 1ᵉʳ novembre sur l’IRL du 3ᵉ trimestre. Pour la révision du 1ᵉʳ novembre 2026, le calcul est : 720 × 148,06 ÷ 145,77 = 731,31 €. La hausse est de 11,31 € par mois, soit 135,72 € sur douze mois.

Si le propriétaire n’envoie sa demande que le 1ᵉʳ juin 2027, la nouvelle valeur ne s’applique qu’à partir de cette date. Les sept mois précédents (de novembre à mai) restent au tarif ancien, soit 79,17 € de hausse définitivement non perçus (7 × 11,31 €).

Quand et comment le propriétaire peut-il réviser le loyer ?

Le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Il dispose d’un an pour le demander ; la hausse s’applique seulement à partir de sa demande, sans effet rétroactif.

Concrètement, le bailleur adresse au locataire le calcul, avec les deux indices utilisés. Aucune forme n’est imposée par la loi, mais un courrier daté, idéalement en recommandé, prouve que la demande est intervenue dans le délai. Passé un an sans demande, la hausse correspondant à cette année est perdue : elle ne se rattrape pas à la révision suivante.

Que faire si la hausse demandée est trop élevée ou irrégulière ?

Le locataire commence par recalculer avec les indices officiels de l’INSEE et par relire la clause du bail. En cas d’écart, il demande par écrit une correction au bailleur et ne paie que le montant exact, sans retenir de sommes au-delà de la différence contestée.

Les erreurs les plus fréquentes sont simples : mauvais trimestre, indices comparés sur deux années non consécutives, révision appliquée avec effet rétroactif, ou hausse sur un logement classé F ou G. Un échange courtois suffit souvent. À défaut, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action en justice. En attendant, continuez à payer le loyer au bon montant : un impayé ouvre une procédure qui se retourne vite contre le locataire.

Le nouveau montant doit apparaître sur la quittance de loyer, ce qui permet de suivre la date réelle d’application de la hausse.

Comment procéder, étape par étape ?

Pour réviser un loyer, le bailleur vérifie la clause, identifie le trimestre de référence, récupère les deux indices sur le site de l’INSEE, calcule, puis notifie le locataire par écrit dans l’année qui suit la date de révision.

1. Vérifier la clause — le bail doit prévoir la révision annuelle, la date et le trimestre de référence.
2. Contrôler le DPE — un logement F ou G ne peut pas être révisé.
3. Relever les deux indices — le dernier IRL publié pour le trimestre de référence et celui du même trimestre un an plus tôt.
4. Calculer — loyer actuel × indice récent ÷ indice ancien, arrondi à deux décimales.
5. Notifier par écrit — avec le calcul détaillé et la date d’application, conservée en preuve.
6. Mettre à jour les quittances — le nouveau loyer s’applique à compter de la demande.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer sans clause de révision ?

Non. En cours de bail, aucune augmentation n’est possible si le contrat ne prévoit pas la révision annuelle. Le loyer ne peut alors être rediscuté qu’au renouvellement du bail, dans les conditions prévues par la loi.

L’IRL du 3ᵉ trimestre 2026 s’applique-t-il à tous les baux ?

Non, seulement à ceux dont le trimestre de référence est le 3ᵉ. Un bail indexé sur un autre trimestre utilise l’IRL de ce trimestre. Le bail l’indique, et à défaut c’est le dernier IRL publié à la signature.

Peut-on récupérer des hausses oubliées les années précédentes ?

Non, selon service-public.gouv.fr : la révision ne produit effet qu’à partir de la demande du bailleur, et si elle n’est pas demandée dans l’année, la hausse correspondante est perdue. Il n’y a pas de rattrapage rétroactif.

La révision s’applique-t-elle aussi à une location meublée ?

Oui. Selon service-public.gouv.fr, la location meublée suit les mêmes règles de révision que la location vide, à condition que le bail contienne la clause. Un forfait de charges, s’il existe, peut lui aussi être révisé.

Sources

• INSEE, Informations Rapides n° 246 du 15/10/2026 — indice de référence des loyers, 3ᵉ trimestre 2026 (148,06, +1,57 %) — consulté le 20/10/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche « Révision annuelle du loyer » (F13723), vérifiée le 15/10/2026 — consultée le 20/10/2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1, 25-9 et 25-16 — Légifrance.
• Loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 (création de l’IRL), art. 35.

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Ce choix se pose dès la recherche d’un garant ou d’une caution solidaire, puisque son engagement suit exactement le même régime que celui du colocataire qu’elle garantit.

Bail unique ou baux individuels : quelle différence concrète ?

Un bail unique réunit tous les colocataires sur le même contrat, avec un loyer global et le plus souvent une clause de solidarité. Des baux individuels donnent à chaque colocataire son propre contrat pour sa chambre, sans lien financier avec les autres occupants.

Le bail unique est de loin la formule la plus répandue, en particulier entre amis ou étudiants qui s’installent ensemble de leur propre initiative. Les baux individuels, rendus possibles par la loi ALUR de 2014, restent surtout utilisés par des bailleurs professionnels ou des résidences dédiées à la colocation, où chaque chambre est louée séparément avec jouissance des parties communes.

Qu’est-ce que la clause de solidarité en colocation ?

La clause de solidarité, insérée dans un bail unique, engage chaque colocataire — et sa caution — pour l’intégralité du loyer et des charges, pas seulement pour sa propre part. Si l’un ne paie pas, le bailleur peut réclamer la totalité de la somme due à n’importe quel autre colocataire.

Cette clause n’est pas une obligation légale mais une stipulation contractuelle que le bailleur insère quasi systématiquement dans les baux de colocation, précisément parce qu’elle le protège d’un impayé partiel. Sans elle, chaque colocataire ne devrait que sa part du loyer global, ce qui laisse le bailleur démuni si l’un des occupants disparaît sans payer. En pratique, l’écrasante majorité des baux de colocation à bail unique comportent cette clause.

Combien de temps un colocataire reste-t-il solidaire après son départ ?

Un colocataire qui donne congé reste solidaire du paiement du loyer pendant 6 mois maximum après la date d’effet de son préavis. Ce délai s’arrête plus tôt si un nouveau colocataire signe un avenant au bail avant son terme.

Cette limite de 6 mois, introduite par la loi ALUR et codifiée à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, a mis fin à une pratique antérieure où un colocataire parti pouvait rester solidaire jusqu’à la fin du bail, parfois plusieurs années après son départ effectif. La caution de ce colocataire est logée à la même enseigne : son engagement s’éteint à la même date que celui du colocataire qu’elle garantit, sans qu’il soit nécessaire de la libérer par un acte séparé.

Exemple chiffré : ce que coûte un départ sans remplaçant

Léa, Noah et Inès louent un appartement meublé à 1 200 € par mois, soit 400 € chacun, avec un bail unique et une clause de solidarité. Léa donne son préavis le 15 janvier (1 mois en meublé) : le congé prend effet le 15 février. Aucun remplaçant n’est trouvé avant le 15 août, date à laquelle sa solidarité s’éteint automatiquement.

Si Noah et Inès ne parviennent pas à couvrir la part de Léa (400 €/mois) sur ces 6 mois, le bailleur peut réclamer jusqu’à 2 400 € à Léa elle-même (6 × 400 €), en plus de pouvoir se retourner vers sa caution si elle en avait une. Si un remplaçant signe un avenant dès le 15 mai, la solidarité de Léa s’arrête à cette date : son exposition tombe à 1 200 € (3 mois) au lieu de 2 400 €.

Que couvre l’assurance habitation en colocation ?

Chaque colocataire doit être couvert contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux), soit par un contrat collectif souscrit au nom de tous, soit par des contrats individuels. Une attestation doit être remise au bailleur chaque année.

En bail unique, un seul contrat collectif mentionnant le nom de chaque colocataire suffit généralement, et c’est souvent la solution la plus économique. En baux individuels, chacun souscrit son propre contrat pour sa chambre et sa quote-part des parties communes. Dans les deux cas, l’absence d’attestation d’assurance peut, selon les clauses du bail, constituer un motif de résiliation — un point à vérifier dans l’article consacré à la résiliation d’un bail de location.

Comment se répartit le dépôt de garantie entre colocataires ?

En bail unique, le dépôt de garantie est le plus souvent versé en une seule fois et restitué globalement une fois que tous les colocataires ont quitté le logement, sauf modalité contraire prévue au bail. En baux individuels, chacun verse et récupère son propre dépôt.

Les plafonds restent identiques à ceux de toute location : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé — le détail des montants et des délais de restitution est traité dans l’article sur le dépôt de garantie en location. Un colocataire qui part avant la fin du bail ne récupère donc pas automatiquement sa quote-part : sans clause précise dans le bail, c’est aux colocataires de s’arranger entre eux, le bailleur ne restituant qu’une fois l’ensemble du logement rendu.

Comment un colocataire peut-il partir sans attendre les autres ?

Le colocataire donne congé selon les délais habituels (1 mois en meublé, 3 mois en vide, réductibles à 1 mois dans certains cas), puis reste solidaire jusqu’à 6 mois sauf si un remplaçant est officiellement ajouté au bail avant ce terme.

1. Donner congé dans les formes — lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé, en respectant le délai de préavis applicable au logement (meublé ou vide).
2. Chercher activement un remplaçant — plus il est trouvé tôt, plus la période de solidarité résiduelle se raccourcit.
3. Faire valider le remplaçant par le bailleur — son accord est indispensable pour signer un avenant ; il peut refuser un candidat (dossier insuffisant, garanties jugées faibles).
4. Signer l’avenant au bail — c’est cette signature, et non l’emménagement de fait du remplaçant, qui met fin à la solidarité du colocataire sortant.

Questions fréquentes

Le bail individuel est-il plus avantageux pour le bailleur ?

Pas nécessairement. Le bail unique avec clause de solidarité protège davantage le bailleur contre les impayés, puisqu’il peut réclamer l’intégralité de la somme due à n’importe quel colocataire. Les baux individuels, eux, simplifient la gestion de chaque départ mais exposent le bailleur à ne recouvrer qu’une partie du loyer si un seul colocataire ne paie pas.

Peut-on transformer un bail unique en baux individuels en cours de colocation ?

Non, pas sans résilier le bail existant et en signer de nouveaux. Le type de bail est fixé à la signature initiale ; un changement en cours de location suppose l’accord du bailleur et, en pratique, une nouvelle rédaction complète des contrats.

Chaque colocataire touche-t-il ses APL séparément ?

Oui. Que le bail soit unique ou individuel, chaque colocataire dépose sa propre demande d’aide au logement auprès de la Caf, calculée sur sa quote-part de loyer et ses propres ressources. Le versement se fait à titre individuel, pas au nom du groupe.

Le bailleur peut-il refuser le remplaçant proposé par les colocataires restants ?

Oui. Le bailleur n’est jamais tenu d’accepter un remplaçant, même si son dossier semble solide. Comme pour toute nouvelle location, il reste libre de choisir son locataire — un refus répété peut toutefois prolonger la période de solidarité du colocataire sortant, ce qui doit se négocier en amont avec le bailleur.

Sources

• Article 8-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (clause de solidarité en colocation, durée de 6 mois) — Légifrance, consulté le 16/10/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 16/10/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche « Colocation : quelles sont les règles ? » (F34661), mise à jour le 01/10/2026 — consulté le 16/10/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche sur la solidarité d’un colocataire ayant donné congé, vérifiée le 10/04/2025 — consulté le 16/10/2026.
• ANIL, « Futur colocataire : que dois-je savoir sur la colocation » — consulté le 16/10/2026.

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Qu’est-ce qu’une charge récupérable, et qui décide de la liste ?

Une charge récupérable est une dépense payée par le propriétaire mais que la loi l’autorise à refacturer au locataire, selon une liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Cette liste est limitative : une dépense qui n’y figure pas reste à la charge exclusive du bailleur, quelle que soit la clause du bail.

Ce décret a été pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, puis consolidé par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit aujourd’hui l’ensemble des rapports locatifs. Le principe retenu par le législateur est simple : seules les dépenses liées à l’usage quotidien du logement et de l’immeuble — consommations, entretien courant, menues réparations — peuvent être reportées sur le locataire. Tout ce qui relève de la conservation du bâtiment, de son amélioration ou de son administration reste à la charge du propriétaire. Une clause du bail qui tenterait d’élargir cette liste serait réputée non écrite : même signée par les deux parties, elle ne produit aucun effet juridique.

Quelles charges le propriétaire peut-il facturer au locataire ?

L’annexe du décret de 1987 répartit les charges récupérables en sept grandes catégories : ascenseurs, eau et chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, hygiène (ordures ménagères), et — sous conditions strictes — le salaire du personnel d’entretien.

Dans chaque catégorie, la nuance qui compte est celle entre entretien courant (récupérable) et grosse réparation ou remplacement (non récupérable, à la charge du propriétaire au titre de l’article 606 du code civil). Un ascenseur en panne qui reçoit une pièce détachée se répare sur le compte du locataire ; un ascenseur entièrement remplacé se change sur celui du propriétaire.

Le salaire du gardien est-il récupérable, et à quel pourcentage ?

Oui, mais seulement en partie et seulement pour un gardien ou concierge au statut spécifique : 75 % de son salaire et des charges sociales afférentes s’il assure à la fois le nettoyage des parties communes et la sortie des conteneurs d’ordures, 40 % s’il n’effectue qu’une seule de ces deux tâches.

Cette règle, fixée par le décret de 1987 et rappelée par l’administration, ne s’applique qu’au personnel ayant le statut de gardien ou concierge d’immeuble. Si l’immeuble emploie à la place un employé d’immeuble — un statut distinct, sans logement de fonction ni mêmes attributions —, son salaire est récupérable en totalité dès lors qu’il assure l’une de ces deux missions. Dans tous les cas, seuls le salaire net et les cotisations sociales et fiscales liées sont concernés : le logement de fonction, les primes exceptionnelles ou une indemnité de départ du gardien restent definitivement à la charge du propriétaire.

Quelles charges restent interdites de facturation au locataire ?

Les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, les frais de gestion de l’agence et tous les travaux de grosses réparations — toiture, ravalement, remplacement de chaudière — ne sont jamais récupérables, même répartis sur plusieurs années ou présentés comme un « forfait charges » global.

Ces exclusions reviennent régulièrement dans les litiges, parce qu’elles concernent des sommes élevées et qu’elles sont parfois noyées dans un décompte global sans le détail poste par poste auquel le locataire a droit. Un bailleur ne peut pas davantage se rattraper en augmentant artificiellement une provision mensuelle pour couvrir une dépense exclue : la régularisation annuelle, en comparant provisions versées et dépenses réelles justifiées, finit toujours par révéler l’anomalie. Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, ces charges récupérables sont d’abord des charges de copropriété réparties entre propriétaires selon leurs tantièmes : le propriétaire ne peut refacturer à son locataire que la part qui figure dans la liste du décret de 1987, jamais sa quote-part de travaux ou d’honoraires de syndic.

Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?

En location vide, le propriétaire encaisse des provisions mensuelles sur charges, puis compare au moins une fois par an ces provisions aux dépenses réelles justifiées. Il doit communiquer le décompte et sa méthode de répartition au moins un mois avant la régularisation, et tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.

Les provisions sont fixées sur la base du budget prévisionnel de l’immeuble et des charges constatées l’année précédente ; elles ne constituent qu’une avance, jamais un montant définitif. Si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions versées, le locataire règle le complément ; si elles sont inférieures, le propriétaire restitue le trop-perçu. Le locataire a le droit de consulter, sur place ou par demande écrite, les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien, relevés de charges de copropriété) qui appuient le décompte : un bailleur qui refuse cet accès s’expose à ce que le juge écarte sa demande de régularisation en cas de litige.

Exemple chiffré : la régularisation d’un studio avec gardien

Prenons un studio dont le bail prévoit une provision mensuelle sur charges de 75 €, soit 900 € sur l’année. Le décompte annuel envoyé par le propriétaire détaille : 540 € de quote-part eau froide et chauffage collectif, 120 € d’électricité et d’entretien des parties communes, 80 € de quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et 210 € de quote-part du salaire du gardien — ce dernier assurant le nettoyage des communs et la sortie des poubelles, donc récupérable à 75 % (un coût total pour ce lot de 280 €, dont 210 € facturables). Le total des charges récupérables réelles s’élève à 950 €, contre 900 € de provisions versées : le locataire doit un complément de 50 €, à régler dans les conditions prévues par le décompte. Si les dépenses réelles avaient été de 820 € au lieu de 950 €, c’est le propriétaire qui aurait dû restituer 80 € au locataire.

Quel délai pour réclamer ou contester des charges ?

Le délai de prescription est de trois ans, aussi bien pour le propriétaire qui réclame un solde de charges impayé que pour le locataire qui conteste un décompte ou demande le remboursement d’une charge non récupérable facturée à tort.

Ce délai court à compter de la date à laquelle la somme est devenue exigible — l’envoi du décompte de régularisation pour une réclamation du propriétaire, la découverte de l’anomalie pour une contestation du locataire. Passé ce délai, la créance est éteinte : un bailleur qui attend quatre ans pour régulariser plusieurs exercices d’affilée perd la possibilité de réclamer les plus anciens. Les tribunaux admettent néanmoins une régularisation tardive en cas de simple négligence, à condition qu’elle reste dans la limite des trois années non prescrites : ce n’est pas une sanction automatique du retard, seulement de l’oubli au-delà du délai légal.

Que faire si le propriétaire facture une charge qui n’est pas récupérable ?

La première étape est toujours écrite : demander au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, le détail du décompte et le retrait de la ligne contestée, en citant le décret de 1987. En l’absence de réponse ou de correction, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, avant d’aller devant le juge.

La commission départementale de conciliation, compétente pour tous les litiges liés aux charges locatives, convoque les deux parties et tente un accord amiable avant toute procédure judiciaire ; sa saisine est gratuite et ne nécessite pas d’avocat. Si la conciliation échoue, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. Dans les deux cas, conserver une copie de chaque demande écrite et des justificatifs demandés au bailleur solidifie le dossier : la charge de la preuve de ce qui est dû repose sur celui qui réclame, propriétaire comme locataire. Un solde de charges non réglé peut aussi être déduit du dépôt de garantie à la fin du bail : c’est une raison de plus de vérifier chaque décompte au fil de l’eau plutôt que de découvrir un désaccord au moment de la restitution.

Questions fréquentes

Les charges récupérables sont-elles les mêmes en location meublée et en location vide ?

La liste des charges récupérables est identique pour les deux. La différence porte sur le mode de facturation : en location vide, la régularisation annuelle sur justificatifs est obligatoire, alors qu’un bail meublé peut prévoir un forfait de charges non régularisable, à condition qu’il soit fixé à un montant raisonnable et mentionné clairement dans le contrat. Dans ce cas, aucun complément ni remboursement n’intervient même si les dépenses réelles diffèrent du forfait.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne régularise jamais les charges ?

Les provisions versées sans jamais être régularisées restent dues par le locataire, mais le propriétaire perd le bénéfice du décompte au-delà du délai de prescription de trois ans. Un locataire peut aussi, de sa propre initiative, demander par écrit une régularisation si elle n’a jamais eu lieu : le bailleur reste tenu de justifier les charges réellement engagées, même en l’absence de demande explicite dans le bail.

Les provisions sur charges peuvent-elles être augmentées en cours de bail ?

Oui, mais seulement après une régularisation annuelle qui révèle un écart significatif entre les provisions versées et les dépenses réelles : le propriétaire peut alors ajuster le montant des provisions futures sur la base du dernier décompte connu. Une augmentation décidée sans lien avec les charges réellement constatées n’a pas de fondement légal.

Un futur locataire peut-il demander le montant des charges avant de signer le bail ?

Oui, et c’est même recommandé : la loi oblige le bailleur ou l’agence à indiquer dans l’annonce et dans le bail le montant des provisions ou du forfait de charges. Rien n’empêche par ailleurs de demander, avant la signature, le montant du dernier décompte régularisé pour le logement, afin d’évaluer si les provisions proposées sont réalistes au regard des charges réelles de l’immeuble.

À ne pas confondre avec la révision annuelle du loyer : l’indexation du loyer principal sur l’IRL suit des règles distinctes de celles des charges.

Sources

• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, Légifrance — liste limitative, catégories de charges, règle du salaire du gardien — consulté le 13/10/2026.
• Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance — cadre général des charges locatives et de leur régularisation — consulté le 13/10/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche « Charges locatives (charges récupérables) » (mise à jour du 15/04/2025) — régularisation annuelle, délai de prescription, provisions — consulté le 13/10/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche « Salaire du gardien, concierge ou employé d’immeuble (récupérable sur le locataire) » — pourcentages de récupération selon les tâches effectuées — consulté le 13/10/2026.

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Qui doit payer les frais d’agence lors d’une location ?

La recherche du locataire et la négociation du bail sont payées exclusivement par le bailleur. Seules quatre prestations précises — la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée — sont partagées, et la part facturée au locataire ne peut jamais dépasser celle facturée au bailleur.

Ce principe vient de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Avant cette réforme, un locataire pouvait se voir facturer la quasi-totalité des honoraires de l’agence, y compris la commission d’entremise elle-même. Depuis 2014, cette commission — le fait d’avoir trouvé le logement et négocié les conditions du bail — reste à la charge exclusive du propriétaire, quel que soit le type de bail ou la zone géographique. Seules les quatre prestations listées ci-dessous entrent dans le partage, et toujours dans la même limite : le locataire ne paie jamais plus que le bailleur sur ces lignes-là.

Quelles prestations sont facturées au locataire, et lesquelles jamais ?

Le tableau ci-dessous distingue ce qui reste à la charge exclusive du bailleur (la très grande majorité du travail de l’agence) de ce qui peut être partagé.

Combien coûtent les frais d’agence en 2026 ? Les plafonds par zone

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le plafond pour la visite, le dossier et la rédaction du bail cumulés est de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² sur le reste du territoire. L’état des lieux d’entrée a son propre plafond : 3,03 €/m² partout en France.

Ces montants sont fixés par décret et révisables chaque année — une règle posée dès 2014 (décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014) mais qui n’avait jamais été appliquée avant cette année : les plafonds étaient restés strictement gelés pendant onze ans. Un arrêté du 17 juillet 2025, modifié par un arrêté du 13 novembre 2025 (publié au Journal officiel le 20 novembre 2025), a mis fin à ce gel en revalorisant les plafonds de 0,87 %, soit la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) entre le 3ᵉ trimestre 2024 et le 3ᵉ trimestre 2025. À partir de 2026, cette indexation annuelle sur l’IRL du 3ᵉ trimestre devient automatique — à la hausse comme, désormais, potentiellement à la baisse.

Pour savoir si une commune se trouve en zone tendue, le plus fiable reste de vérifier directement sur le site de l’agence ou auprès de la mairie : le classement repose sur un zonage réglementaire (zones A bis, A, B1 principalement) qui évolue par arrêté et ne se résume pas à un simple critère de population.

Exemple chiffré : combien pour un 45 m² en zone tendue ?

Prenons un appartement de 45 m² à Nantes (zone tendue), loué par une agence. Le plafond cumulé visite + dossier + rédaction du bail est de 45 × 10,09 € = 454,05 € TTC maximum, à répartir entre le bailleur et le locataire sans que la part du locataire dépasse celle du bailleur. Dans la pratique, la plupart des agences appliquent une répartition à parts égales : le locataire ne devrait donc pas payer plus de 227,03 € sur cette ligne. L’état des lieux d’entrée ajoute 45 × 3,03 € = 136,35 € au total, soit au maximum 68,18 € pour le locataire en répartition égale. Au total, un locataire ne devrait pas avoir à régler plus de 295 € environ pour ce logement, tout compris — et rien d’autre ne peut légalement figurer sur la facture, quel que soit le discours commercial de l’agence.

Que faire si l’agence dépasse les plafonds ?

Toute somme facturée au-delà des plafonds légaux est nulle pour le surplus : le locataire peut en exiger le remboursement intégral, sans avoir à démontrer un préjudice. L’agence s’expose en plus à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Cette sanction est prévue par le même article 5 de la loi de 1989 : le préfet du département peut la prononcer après avoir laissé à l’agence la possibilité de présenter ses observations, et son montant est proportionné à la gravité des faits constatés. En pratique, un locataire qui constate un dépassement a d’abord intérêt à demander par écrit (lettre ou e-mail, en gardant une trace) le recalcul de la facture et le remboursement du trop-perçu, en citant l’article 5 et les plafonds en vigueur à la date du bail. Si l’agence refuse ou ne répond pas, une réclamation auprès de la direction départementale chargée de la protection des populations (DDPP, héritière locale de la DGCCRF) permet de signaler le manquement : c’est elle qui contrôle le respect des plafonds et peut déclencher la procédure de sanction.

Frais d’agence ou frais de gestion locative : ne pas confondre

Les frais d’agence traités dans cet article sont des frais ponctuels, facturés une seule fois au moment de la mise en location. Ils n’ont rien à voir avec les frais de gestion locative : la rémunération récurrente qu’un bailleur verse, mois après mois, à l’agence qui encaisse les loyers et gère les éventuels incidents à sa place. Ces frais de gestion ne sont jamais, à aucun moment, à la charge du locataire — ils relèvent du seul contrat de mandat entre le bailleur et son agence (loi Hoguet du 2 janvier 1970). Si une agence vous présente une ligne « frais de gestion » ou « frais de dossier locataire récurrents » sur une facture qui vous est adressée en tant que locataire, c’est un signal à vérifier en priorité : aucune disposition légale ne le justifie.

Ces frais d’agence s’ajoutent à d’autres sommes que le locataire règle au moment de la signature, en particulier le dépôt de garantie (jusqu’à 1 ou 2 mois de loyer hors charges selon le type de location) et, le cas échéant, une caution solidaire signée par un tiers. Contrairement aux frais d’agence, le dépôt de garantie n’est pas une dépense définitive : il est restitué, déduction faite des retenues justifiées, à la fin du bail.

Questions fréquentes

Un propriétaire qui loue sans agence peut-il facturer des frais d’agence au locataire ?

Non. Les frais encadrés par l’article 5 de la loi de 1989 ne concernent que les prestations réalisées par une personne mandatée (agence, administrateur de biens). Un bailleur qui loue en direct, sans intermédiaire, ne peut facturer aucuns « frais d’agence » au locataire : il peut seulement demander le dépôt de garantie prévu par la loi, rien de plus au titre de la mise en location elle-même.

Les frais d’agence s’appliquent-ils aussi au bail mobilité et à la colocation ?

Oui pour les deux, dans les mêmes limites. Le bail mobilité dispense le bailleur de dépôt de garantie, mais pas des règles de plafonnement des honoraires d’agence si le bail passe par un professionnel. En colocation avec un bail unique, le plafond au m² se calcule sur la surface totale du logement, puis la part facturée à chaque colocataire doit rester cohérente avec sa part du loyer ou avec ce qui est prévu dans le bail.

Peut-on négocier les frais d’agence à la baisse ?

Les plafonds fixent un maximum, pas un montant obligatoire : une agence peut toujours facturer moins, mais rien ne l’y oblige et la négociation reste rare en pratique, surtout en zone tendue où la demande de logements dépasse largement l’offre. Les plafonds protègent contre un dépassement, pas contre le fait de payer le maximum autorisé.

Si la visite ne débouche pas sur une signature, les frais sont-ils dus ?

Non. Les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail ne sont dus qu’en cas de signature effective du contrat de location. Une agence ne peut pas facturer une visite qui n’a pas abouti à un bail, même si elle a engagé du temps ou des frais de son côté.

Sources

• Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 25/11/2018), Légifrance — partage des honoraires locataire/bailleur, plafond au m², montant de l’amende administrative (5 000 € / 15 000 €) — consulté le 09/10/2026.
• Décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 relatif au plafonnement des honoraires des personnes mandatées pour la location, Légifrance — cadre initial des plafonds — consulté le 09/10/2026.
• Arrêté du 17 juillet 2025 modifié par l’arrêté du 13 novembre 2025 (Journal officiel du 20/11/2025) — revalorisation des plafonds de 0,87 % au 1ᵉʳ janvier 2026, indexation annuelle sur l’IRL — consulté le 09/10/2026.
• ADIL de Paris, « Le décryptage de l’ADIL : les frais d’agence en location » (mise à jour décembre 2025) — détail des plafonds 2025 et 2026 par zone, répartition locataire/bailleur — consulté le 09/10/2026.
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), Légifrance — cadre du mandat de gestion locative distinct des frais de mise en location — consulté le 09/10/2026.

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La quittance de loyer est-elle vraiment obligatoire pour le propriétaire ?

Oui, mais seulement si le locataire la demande : le bailleur n’a aucune obligation de l’envoyer spontanément chaque mois. Dès que la demande est faite, en revanche, il doit la fournir gratuitement, sans délai déraisonnable, et ne peut pas la conditionner à des frais de gestion ou d’envoi.

C’est le point le plus mal compris de cette obligation : l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne crée pas une obligation d’initiative, mais une obligation de réponse. Un propriétaire qui ne transmet jamais rien tant qu’on ne le lui demande pas n’est pas en tort — beaucoup de bailleurs fonctionnent ainsi et l’immense majorité des locataires ne réclament leur quittance qu’au moment d’en avoir besoin (dossier de location, CAF, banque). Le vrai déclencheur légal, c’est la demande du locataire, écrite ou orale, peu importe la forme : à partir de là, le compteur de l’obligation démarre.

Que doit contenir une quittance de loyer pour être valable ?

La quittance doit détailler les sommes versées par le locataire en distinguant clairement le loyer et les charges, pour la période concernée. Un simple mot « payé » sans ce détail n’a pas de valeur de quittance au sens de la loi.

Le texte légal est court, mais précis : l’article 21 impose de « distinguer le loyer et les charges ». Dans la pratique, une quittance complète mentionne aussi l’identité du bailleur et du locataire, l’adresse du logement loué, la période de location couverte (par exemple « loyer et charges du mois d’octobre 2026 »), la date d’émission, et la mention explicite que le paiement a bien été reçu en totalité. C’est ce document — pas un extrait de compte bancaire — que réclament la CAF, une banque pour un dossier de crédit, ou une nouvelle agence immobilière pour constituer un dossier de location : il sert couramment de justificatif de domicile.

Quittance, reçu et avis d’échéance : ne pas confondre ces trois documents

L’avis d’échéance annonce le loyer à payer avant le règlement et n’est imposé par aucun texte ; la quittance atteste après coup un paiement intégral ; le reçu atteste un paiement partiel. Seule la quittance est une obligation légale sur demande du locataire.

Ces trois documents se ressemblent mais ne jouent pas le même rôle, et seule la confusion entre eux explique une bonne partie des litiges. L’avis d’échéance, souvent envoyé en début de mois par les agences, rappelle simplement le montant dû : c’est une pratique commerciale, pas une obligation, et rien n’impose de forme particulière. La quittance, elle, ne peut porter que sur un paiement complet — loyer et charges réglés en intégralité pour la période. Si le locataire n’a versé qu’une partie de la somme due, l’article 21 impose au bailleur de délivrer un reçu, pas une quittance : le document doit alors préciser le montant réellement encaissé, pour éviter qu’un paiement partiel ne soit présenté plus tard comme un paiement complet.

Le bailleur peut-il facturer la quittance ou son envoi par e-mail ?

Non. Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut être facturé au locataire, quel que soit le mode de transmission choisi. La quittance peut être envoyée par e-mail, mais uniquement avec l’accord exprès du locataire — jamais imposée unilatéralement par le bailleur.

Cette règle vise directement une pratique qu’on retrouve encore chez certaines agences ou bailleurs peu scrupuleux : facturer des « frais de dossier » pour l’édition ou l’envoi postal de la quittance. Le texte de loi est sans ambiguïté sur ce point depuis la réforme ALUR de 2014, qui a précisé l’article 21 : aucun frais de gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut être répercuté sur le locataire, que le document soit envoyé par courrier ou par voie dématérialisée. La seule condition posée pour l’envoi numérique est l’accord exprès du locataire — un bailleur ne peut donc pas non plus décider seul de basculer tout le monde au tout-numérique sans consentement.

Comment demander sa quittance quand le propriétaire ne la transmet pas spontanément ?

Une simple demande écrite suffit — un e-mail ou un SMS daté fait l’affaire, à condition de pouvoir en prouver l’envoi. Pas besoin de lettre recommandée pour une première demande ; elle devient utile seulement si le bailleur ne répond pas.

La loi n’impose aucun formalisme pour la demande elle-même : c’est la réponse du bailleur qui est encadrée, pas la façon de la solliciter. En pratique, un message simple — « Pouvez-vous me transmettre mes quittances de loyer pour janvier à septembre 2026, j’en ai besoin pour un dossier » — suffit à faire courir l’obligation. Garder une trace écrite de cette demande (capture d’écran d’un SMS, accusé de lecture d’un e-mail) est la seule précaution utile : elle sert de point de départ si une mise en demeure devient nécessaire par la suite.

Que faire si le propriétaire refuse de délivrer la quittance malgré la demande ?

D’abord une mise en demeure écrite avec un délai raisonnable (8 à 15 jours), puis, si le silence persiste, saisir la commission départementale de conciliation, gratuite. En dernier recours, le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) du lieu du logement peut ordonner la délivrance sous astreinte et accorder des dommages-intérêts.

La procédure suit une logique de gradation, comme pour la plupart des litiges locatifs de ce type. La mise en demeure — une lettre recommandée avec accusé de réception fixant un délai précis — reste l’étape la plus efficace en pratique : la plupart des bailleurs régularisent dès réception, ne serait-ce que parce qu’ils ne veulent pas d’un dossier qui remonte devant un juge. Si le refus persiste, la commission départementale de conciliation, saisie par simple courrier à la préfecture, tente un accord amiable sans frais et sans avocat. En dernier ressort seulement, le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement peut être saisi : le juge peut alors ordonner la délivrance du document sous astreinte (une somme due par jour de retard) et accorder des dommages-intérêts si le refus a causé un préjudice concret — par exemple un refus de crédit ou de dossier de location faute de justificatif.

Le conseil de Camille

Questions fréquentes

Un relevé de compte bancaire peut-il remplacer une quittance de loyer ?

Non. Un relevé bancaire prouve qu’un virement a été émis, pas que le bailleur reconnaît avoir reçu le loyer complet pour une période donnée. Seule la quittance, délivrée par le bailleur, a cette valeur de reconnaissance — c’est aussi le seul document accepté comme justificatif de domicile dans la plupart des démarches.

Le locataire peut-il réclamer des quittances pour des années précédentes ?

Oui, rien n’interdit de demander des quittances rétroactivement, mais le bailleur reste tenu par la même prescription de 3 ans (article 7-1, loi du 6 juillet 1989) qui encadre les actions issues du bail : au-delà, il peut légitimement ne plus retrouver ou ne plus être en mesure de justifier le détail des paiements les plus anciens.

Que se passe-t-il si le locataire paie en avance, par exemple deux mois d’un coup ?

Le bailleur doit alors délivrer une quittance pour chaque mois concerné dès lors que la totalité due pour ce mois est couverte, en précisant bien la période visée par chaque document — une seule quittance globale « deux mois » sans détail par période n’est pas conforme à l’exigence de distinguer clairement ce qui est payé pour quelle échéance.

La quittance de loyer est-elle utile en cas de loyers impayés ?

Oui indirectement : l’historique des quittances et des reçus délivrés permet de reconstituer précisément, mois par mois, ce qui a été payé et ce qui ne l’a pas été — une pièce utile si le dossier évolue vers une clause résolutoire ou une action en recouvrement auprès d’une caution.

Après une révision annuelle du loyer, le nouveau montant doit apparaître sur les quittances à compter de la date d’application de la hausse.

Sources

• Article 21, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligation de délivrance gratuite de la quittance sur demande, distinction loyer/charges, interdiction des frais de gestion, transmission dématérialisée avec accord exprès, reçu en cas de paiement partiel), modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), en vigueur depuis le 27/03/2014 — Légifrance, consulté le 29/09/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 29/09/2026 ; déjà utilisé pour l’article dépôt de garantie en location.
• Service-public.gouv.fr / ANIL, fiches pratiques sur la quittance de loyer, l’avis d’échéance et le reçu de paiement partiel — consultées le 29/09/2026.
• Justice.fr, fiche « Refus du propriétaire de délivrer le contrat de bail ou des quittances de loyers » (procédure de mise en demeure, commission départementale de conciliation, saisine du tribunal judiciaire / juge des contentieux de la protection) — consultée le 29/09/2026.

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Qu’est-ce qu’une caution solidaire, concrètement ?

La caution solidaire est une personne qui s’engage par écrit à payer les loyers et charges impayés du locataire, sans que le bailleur ait à réclamer d’abord au locataire lui-même. C’est la forme de garantie quasi systématique dans les baux d’habitation, bien plus protectrice pour le propriétaire que la caution simple.

La loi distingue deux régimes. Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord tenter de se faire payer par le locataire (le « bénéfice de discussion ») avant de se retourner vers le garant ; s’il y a plusieurs cautions, chacune ne répond que de sa part (« bénéfice de division »). Avec une caution solidaire, ces deux protections disparaissent : le bailleur choisit librement à qui il réclame, et peut poursuivre un seul garant pour l’intégralité de la dette même s’il y en a plusieurs. C’est pour cette raison que la quasi-totalité des baux imposent la solidarité — la caution simple, trop peu protectrice, est devenue marginale en pratique.

Que doit contenir l’acte de cautionnement pour être valable ?

Depuis le 1er janvier 2022, la caution personne physique doit apposer elle-même une mention précise indiquant le montant garanti en toutes lettres et en chiffres, faute de quoi son engagement est nul. L’acte doit aussi reproduire le montant du loyer, ses conditions de révision, et préciser une durée déterminée ou indéterminée.

Ce formalisme découle de la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022) : l’article 2297 du Code civil impose à la caution d’écrire elle-même qu’elle s’engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d’un montant précis exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence entre les deux, c’est le montant écrit en toutes lettres qui prévaut. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute une obligation propre à la location : le bailleur doit remettre à la caution une copie du contrat de bail, sous peine de nullité de l’engagement.

Caution à durée déterminée ou indéterminée : quelle différence pour le garant ?

Une caution à durée déterminée reste engagée jusqu’au terme fixé dans l’acte, sans possibilité de se rétracter avant. Une caution à durée indéterminée peut résilier son engagement à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu’à la fin du bail en cours au moment où le bailleur reçoit ce courrier.

Concrètement, si le garant se rétracte en cours de bail, il reste tenu jusqu’au terme du contrat en cours (initial, renouvelé ou reconduit), pas jusqu’à la date d’envoi de sa lettre. Un garant qui résilie en janvier alors que le bail se termine en août reste donc responsable des loyers impayés jusqu’en août, pas seulement jusqu’en janvier. C’est une nuance que beaucoup de garants découvrent trop tard : la résiliation coupe l’engagement pour l’avenir, jamais pour la période déjà en cours — y compris lorsque c’est le locataire lui-même qui résilie son bail avant le terme prévu.

Cas particulier de la colocation : si le garant se porte caution pour un colocataire dans un bail unique à clause de solidarité, son engagement suit une durée propre, plafonnée par la loi et alignée sur celle du colocataire qu’il garantit — voir le détail dans l’article sur la colocation et le bail solidaire.

Le bailleur doit-il informer la caution chaque année ?

L’article 2302 du Code civil impose à tout créancier professionnel d’informer chaque année, avant le 31 mars, la caution personne physique du montant restant dû au 31 décembre précédent. Pour un bailleur particulier, cette qualification de « créancier professionnel » reste débattue en jurisprudence — mais l’envoyer reste la meilleure protection pour faire valoir la dette plus tard.

Ce que la fiche officielle service-public.fr ne détaille pas toujours : l’obligation d’information annuelle, issue de la réforme des sûretés de 2021, vise explicitement les « créanciers professionnels ». Un bailleur qui loue son seul logement à titre personnel n’entre pas clairement dans cette catégorie, et les tribunaux ne tranchent pas de façon uniforme sur le sujet. En pratique, un bailleur prudent envoie tout de même ce récapitulatif chaque année : à défaut d’information, la sanction pour un créancier professionnel est la perte des intérêts et pénalités accumulés depuis la dernière notification — un risque qu’aucun propriétaire n’a intérêt à courir, même en cas de doute sur sa qualification.

Combien de temps le bailleur peut-il réclamer un impayé à la caution ?

Le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer un impayé de loyers ou de charges, à compter de la date à laquelle chaque somme était due (article 7-1, loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, les sommes les plus anciennes sont prescrites et ne peuvent plus être réclamées, ni au locataire ni à la caution.

Ce délai court mois par mois, pas à partir du premier impayé : chaque échéance de loyer a sa propre horloge de prescription. C’est le même texte qui encadre le délai de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Au-delà d’un simple retard, des impayés répétés peuvent aussi déclencher la clause résolutoire du bail, qui met en jeu la poursuite même du contrat de location, pas seulement le paiement des sommes dues.

Existe-t-il une alternative gratuite à la caution solidaire ?

Visale, la garantie gratuite d’Action Logement, remplace la caution solidaire classique pour les locataires éligibles : salariés, demandeurs d’emploi et étudiants sous conditions de ressources. Depuis le 6 janvier 2026, elle ne couvre plus que les 3 premières années d’occupation du logement, avec des plafonds de loyer qui varient selon la zone.

La demande se fait exclusivement sur actionlogement.fr, et impérativement avant la signature du bail : une demande déposée après la conclusion du contrat de location est irrecevable. En cas d’impayé, Action Logement règle directement le bailleur, puis met en place un échéancier de remboursement avec le locataire — le bailleur n’a donc jamais à activer une procédure de recouvrement lui-même.

Le conseil de Camille

Questions fréquentes

Peut-on refuser d’être caution solidaire d’un proche ?

Oui, se porter caution est un engagement libre et volontaire : aucun texte n’oblige un proche à l’accepter, et le refus n’a aucune conséquence juridique pour celui qui refuse.

La caution solidaire couvre-t-elle aussi les dégradations, pas seulement les loyers impayés ?

Oui, si l’acte le prévoit explicitement : la garantie porte alors sur « les loyers, charges et accessoires », une formule qui peut inclure les sommes dues après un état des lieux de sortie si le dépôt de garantie ne suffit pas à les couvrir.

L’engagement de la caution s’arrête-t-il si le locataire quitte le logement avant le terme prévu ?

Non : la caution reste engagée jusqu’à la fin réelle du bail (résiliation effective, remise des clés), pas jusqu’à une date théorique. Si le bail se poursuit par tacite reconduction ou renouvellement, l’engagement à durée déterminée suit en principe le même sort, sauf clause contraire précisée dans l’acte.

Un garant peut-il annuler son engagement à tout moment ?

Seulement si la caution est à durée indéterminée : la résiliation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, et ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours au moment où le bailleur la reçoit. Si la durée est déterminée (par exemple « pour la durée du bail initial »), aucune résiliation anticipée n’est possible.

Sources

• Article 2297, Code civil (mentions obligatoires de l’acte de cautionnement, réforme des sûretés du 15/09/2021, en vigueur depuis le 01/01/2022) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Article 22-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (formalisme du cautionnement locatif, remise du bail à la caution, résiliation des engagements à durée indéterminée) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Article 2302, Code civil (information annuelle de la caution par le créancier professionnel, avant le 31 mars) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Service-public.fr, fiche pratique « Se porter caution solidaire (ou simple) d’un locataire » — consulté le 25/09/2026.
• Service-public.gouv.fr, actualité sur les plafonds et la durée de la garantie Visale applicables depuis le 6 janvier 2026 — consulté le 25/09/2026.

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Quel délai de préavis respecter pour résilier son bail ?

Le délai de préavis est de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée, quel que soit le motif du départ. Il tombe à un mois en location vide dans une dizaine de situations précises, à condition de le justifier au moment de l’envoi du congé.

Ce délai court à partir de la réception du congé par le bailleur, pas de sa date d’envoi. En location meublée, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un préavis unique d’un mois, sans condition ni justificatif à produire — c’est la contrepartie d’un contrat déjà plus souple pour le locataire.

Dans quels cas le préavis est-il réduit à un mois en location vide ?

Neuf situations ouvrent droit au préavis réduit en location vide : la zone tendue, la mutation professionnelle, la perte d’emploi ou l’obtention d’un nouvel emploi qui en découle, le premier emploi, l’état de santé après 60 ans, le RSA, l’AAH, et l’attribution d’un logement social. Sauf pour la zone tendue, chacun doit être justifié par un document joint à la lettre de congé.

Comment envoyer son congé : quelle forme pour la lettre ?

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (l’ex-huissier), ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail ou SMS n’a aucune valeur juridique, même si le bailleur en accuse réception.

Une quatrième option existe depuis la généralisation de la lettre recommandée électronique (LRE) à valeur juridique équivalente à la LRAR papier — à condition que le bailleur ait expressément accepté ce mode d’envoi au préalable, ce qui reste rare en pratique entre particuliers. En cas de doute sur l’adresse du bailleur ou de silence prolongé, l’acte de commissaire de justice reste la voie la plus sûre : il fait courir le délai dès sa signification, sans dépendre d’un retrait en bureau de poste.

Quand le délai de préavis commence-t-il à courir ?

Le délai part du jour de la réception effective de la lettre recommandée (et non de son envoi), ou de la date de signification par commissaire de justice, ou de la date de remise en main propre attestée par le récépissé.

Faut-il continuer à payer le loyer pendant tout le préavis ?

Oui : le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du délai de préavis, y compris si le logement est libéré avant, sauf accord du bailleur ou entrée d’un nouveau locataire avant l’échéance. Quitter les lieux plus tôt sans accord ne raccourcit pas l’obligation de paiement.

Peut-on partir avant la fin du préavis ?

Oui, dans deux cas : si le bailleur trouve ou accepte un nouveau locataire avant l’échéance du préavis (le loyer s’arrête à son entrée dans les lieux), ou si les deux parties s’accordent par écrit pour réduire la durée. Aucun de ces deux cas n’est un droit automatique du locataire.

Une fois envoyé, le congé du locataire est par ailleurs irrévocable sans l’accord exprès du bailleur : il produit ses effets dès sa réception, et la loi ne prévoit aucun délai de rétractation. Un locataire qui change d’avis après avoir posté sa lettre ne peut pas revenir en arrière unilatéralement — il doit obtenir l’accord écrit du bailleur, qui n’est en rien tenu de l’accorder.

Le bail mobilité échappe-t-il à cette procédure ?

En grande partie, oui. Le bail mobilité prend fin automatiquement à son terme, sans reconduction ni préavis à donner par le locataire — sauf s’il souhaite partir avant l’échéance prévue, auquel cas un préavis d’un mois s’applique. Pour tout savoir sur ce contrat meublé de courte durée (1 à 10 mois, non renouvelable), voir notre article dédié au bail mobilité.

Modèle de lettre de résiliation de bail

Une lettre de congé n’a pas besoin d’être motivée en détail (hors préavis réduit) : elle doit identifier clairement le logement, la date souhaitée de départ et le délai de préavis appliqué. Voici une trame simple à adapter :

Que se passe-t-il après l’envoi du congé ?

Le préavis court, puis vient l’état des lieux de sortie, comparé point par point à l’état des lieux d’entrée réalisé au début du bail. C’est ce document qui déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie — un ou deux mois selon qu’il relève ou non des dégradations imputables au locataire.

Questions fréquentes

Puis-je annuler mon congé une fois la lettre envoyée ?

Non, pas unilatéralement. Le congé produit ses effets dès sa réception par le bailleur et la loi ne prévoit aucun délai de rétractation. Une annulation n’est possible qu’avec l’accord exprès et écrit du bailleur, qui n’est nullement obligé de l’accepter.

Le bailleur peut-il refuser mon préavis réduit ?

S’il est correctement motivé et justifié dans la lettre, le préavis réduit est un droit : le bailleur ne peut pas s’y opposer. S’il conteste la réalité du motif, il ne peut agir qu’en réclamant les loyers correspondant au différentiel devant le juge — il ne peut pas bloquer votre départ.

Que se passe-t-il si je quitte le logement sans respecter le préavis ?

Vous restez redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin théorique du préavis, sauf si le bailleur retrouve un nouveau locataire plus tôt. Le bailleur peut aussi retenir cette dette sur le dépôt de garantie ou engager une procédure de recouvrement.

Dois-je faire constater mon départ par un état des lieux même en préavis réduit ?

Oui, l’état des lieux de sortie reste obligatoire quel que soit le délai de préavis appliqué. C’est lui, et non le motif du départ, qui détermine le délai de restitution du dépôt de garantie.

Sources

• Article 15-I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé donné par le locataire, préavis normal et réduit) — Légifrance, consulté le 15/09/2026.
• Article 25-8, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (préavis en location meublée) — consulté le 15/09/2026.
• Article 25-12, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (fin du bail mobilité) — consulté le 15/09/2026.
• Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (liste des communes en zone tendue) — consulté le 15/09/2026.
• Service-public.fr, simulateur « Délai de préavis du locataire qui donne congé au propriétaire » et simulateur « Zones tendues » — consultés le 15/09/2026.

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Le dépôt de garantie n’est généralement pas la seule somme à régler à la signature : si le bail passe par une agence, des frais d’agence plafonnés par la loi s’ajoutent presque toujours, pour la visite, le dossier et la rédaction du bail.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide (article 22, loi du 6 juillet 1989), et à 2 mois hors charges en location meublée (article 25-6). Le bailleur ne peut jamais exiger davantage, quel que soit le profil du locataire.

Ce plafond se calcule sur le loyer hors charges inscrit au bail, pas sur le montant total payé chaque mois (loyer + provisions pour charges). Il ne peut pas non plus être révisé en cours de bail, y compris lors du renouvellement d’un bail meublé classique — seule exception notable : le bail mobilité, ce contrat meublé de courte durée, en dispense totalement le bailleur (article 25-14 de la loi de 1989).

Quand le bailleur peut-il demander le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie s’exige au moment de la signature du bail, en une seule fois. La loi interdit de le réclamer si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois — sauf si c’est le locataire qui demande à régler mensuellement plutôt que trimestriellement.

Cette règle vise les baux à loyer trimestriel ou semestriel payé d’avance, assez rares dans le parc locatif classique mais fréquents dans certaines résidences meublées ou saisonnières. En pratique, l’écrasante majorité des baux d’habitation prévoient un loyer mensuel : le dépôt de garantie y est systématique, sauf accord contraire explicite entre les parties (un bailleur peut toujours y renoncer, jamais l’inverse).

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il constate des différences justifiant une retenue. Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la date de départ effective du logement.

C’est l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée, qui détermine lequel des deux délais s’applique. Un cas particulier concerne les logements en copropriété soumis à régularisation annuelle de charges : le bailleur peut alors conserver une provision de 20 % maximum du dépôt jusqu’à l’approbation définitive des comptes de la copropriété, puis doit régulariser dans le mois qui suit cette approbation.

Quelles retenues le bailleur peut-il justifier ?

Le bailleur peut retenir les sommes correspondant à des dégradations locatives (hors usure normale), à des loyers ou charges impayés, ou à des réparations locatives non effectuées — à condition de produire des justificatifs précis : état des lieux comparé, devis, et le plus souvent facture acquittée.

La distinction entre usure normale et dégradation est la source la plus fréquente de litige. Une peinture qui a jauni en dix ans, une moquette usée par le passage ou un joint de robinetterie fatigué relèvent de la vétusté : ils sont à la charge du bailleur, jamais du locataire. À l’inverse, un trou de perceuse non rebouché, une vitre cassée ou une tache de brûlure sur un plan de travail sont des dégradations imputables, sous réserve de preuve.

Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?

Passé le délai légal d’un ou deux mois, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette pénalité n’est pas due si le retard vient du locataire lui-même, faute d’avoir communiqué sa nouvelle adresse.

Cette majoration, prévue par le même article 22, s’applique automatiquement dès le premier jour de retard et n’a pas besoin d’être réclamée en justice pour courir — mais encore faut-il, en pratique, la faire valoir auprès du bailleur.

Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt de garantie ?

La première étape est une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les faits et fixant un délai raisonnable. Sans réponse, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, en dernier recours, le juge des contentieux de la protection.

1. Mise en demeure — lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant la date de remise des clés, le montant dû et le délai légal dépassé, avec un délai de réponse (8 à 15 jours en pratique).
2. Commission départementale de conciliation — saisine gratuite par courrier recommandé ; elle tente un accord amiable entre bailleur et locataire.
3. Juge des contentieux de la protection — à défaut d’accord, saisine du tribunal judiciaire compétent, avec les preuves réunies (bail, états des lieux, mise en demeure).

L’action en restitution se prescrit par 3 ans à compter de l’expiration du délai légal de restitution (article 7-1 de la loi de 1989) : il n’y a donc pas d’urgence à agir dans les jours qui suivent, mais mieux vaut ne pas laisser traîner, le temps que les justificatifs (bail, états des lieux, échanges) restent faciles à rassembler.

Et si le logement est vendu pendant le bail ?

En cas de vente du logement en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, même s’il ne l’a jamais physiquement reçu de l’ancien bailleur. C’est une affaire à régler entre vendeur et acheteur, pas avec le locataire.

Le locataire n’a donc aucune démarche particulière à effectuer lors d’une vente : à son départ, il s’adresse au bailleur en place au moment de la restitution, quel que soit celui qui avait initialement encaissé le dépôt.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il demander un dépôt de garantie plus élevé si j’ai un garant ?

Non. Le plafond légal (1 mois en vide, 2 mois en meublé) s’applique quel que soit le profil du locataire, avec ou sans garant, avec ou sans assurance loyers impayés souscrite par le bailleur.

Puis-je payer mon dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?

Non, sauf accord explicite du bailleur. Le dépôt de garantie n’est pas un loyer d’avance : il sert à couvrir d’éventuelles réparations ou impayés constatés après votre départ, pas à vous dispenser de payer le dernier mois.

Le bailleur peut-il retenir une somme pour un simple nettoyage ?

Seulement si le bail ou l’état des lieux d’entrée prévoyait un logement rendu dans un état de propreté précis et documenté, et que ce standard n’a manifestement pas été respecté. Un nettoyage « de confort » sans preuve d’un manquement réel n’est pas une retenue justifiée.

Que se passe-t-il si mon colocataire part avant la fin du bail ?

Le dépôt de garantie est en principe restitué à l’ensemble des locataires signataires du bail, ou selon les modalités prévues dans le bail (versement à un seul, répartition entre tous). En l’absence de clause précise, mieux vaut régler la question entre colocataires avant le départ de l’un d’eux.

Sources

• Article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie en location vide) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Article 25-6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie en location meublée) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Article 25-14, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (bail mobilité, absence de dépôt de garantie) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Service-public.fr, fiches pratiques sur le dépôt de garantie en location vide et meublée — consulté le 11/09/2026.

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Qu’est-ce qu’une clause résolutoire, dans un bail d’habitation ?

C’est une clause, présente dans la quasi-totalité des baux-types, qui prévoit la résiliation automatique du contrat de location en cas de manquement précis du locataire — impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie —, sans que le bailleur ait à prouver un préjudice ni à engager une procédure de résiliation judiciaire classique. Elle figure systématiquement dans les contrats-types du parc privé comme du logement social, quel que soit le type de bail — meublé, vide, ou même bail mobilité, à ceci près que ce dernier étant dépourvu de dépôt de garantie, seul le volet loyer/charges de la clause peut y jouer.

Techniquement, elle ne « joue » pas toute seule : sa mise en œuvre reste strictement encadrée par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un formalisme précis avant que le juge puisse en constater les effets. Sans cette clause dans le bail, le bailleur devrait démontrer devant le juge un manquement suffisamment grave pour obtenir la résiliation — une procédure plus longue, à l’issue moins certaine, et sans le cadre protecteur du délai de régularisation décrit plus bas.

Dans quels cas peut-elle être activée ?

Elle s’applique en cas de défaut de paiement du loyer, des charges locatives ou du dépôt de garantie aux échéances prévues par le bail. Juridiquement, un seul terme impayé suffit à ouvrir la procédure : en pratique, la plupart des bailleurs laissent d’abord un rappel amiable avant d’engager les démarches, mais rien ne les y oblige légalement. Pour savoir quoi faire dès le premier retard, avant même d’activer la clause, voir notre guide loyer impayé : que faire.

Le dépôt de garantie non versé au moment de l’entrée dans les lieux entre dans le même mécanisme, même si le locataire paie ensuite son loyer normalement : c’est une cause de mise en jeu de la clause à part entière, souvent oubliée.

Pour objectiver précisément quels mois sont réglés et lesquels ne le sont pas avant d’engager la procédure, l’historique des quittances de loyer et des reçus délivrés reste la pièce la plus fiable.

Combien de temps le locataire a-t-il réellement pour régulariser ?

Six semaines si le bail a été signé après le 27 juillet 2023, deux mois s’il est antérieur : la Cour de cassation a confirmé le 13 juin 2024 que la réforme ne s’applique pas rétroactivement aux baux en cours. C’est la date de signature du bail qui compte, jamais celle du commandement de payer.

Avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi « anti-squat »), l’article 24 fixait ce délai à deux mois pour tous les baux. La réforme l’a ramené à six semaines, mais uniquement pour les contrats conclus après son entrée en vigueur : la loi civile ne dispose que pour l’avenir. La Cour de cassation l’a tranché sans ambiguïté dans son avis n° 15007 P+B du 13 juin 2024 : les baux en cours à cette date restent soumis à l’ancien délai de deux mois, même si le commandement de payer leur est notifié aujourd’hui.

Le juge peut-il encore accorder des délais de paiement ?

Oui : même après l’expiration du délai du commandement, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition qu’il puisse régler sa dette et qu’il reprenne le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

C’est le principal filet de sécurité du locataire une fois la procédure engagée : le juge des contentieux de la protection n’est pas tenu de constater automatiquement la résiliation. Il vérifie la situation financière réelle du locataire, la reprise ou non du paiement du loyer courant, et peut échelonner la dette sur cette durée maximale tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), dont l’adresse doit obligatoirement figurer dans le commandement de payer, peut être sollicité par le locataire à ce stade pour l’aider à financer un apurement de sa dette.

Le conseil de Camille

Que vous soyez locataire ou bailleur, ne laissez jamais filer un commandement de payer sans réagir : c’est un acte juridique, pas un simple rappel. Si vous êtes locataire et que vous recevez ce document, contactez votre bailleur ou votre agence dès aujourd’hui pour proposer un échéancier, et n’hésitez pas à solliciter le fonds de solidarité pour le logement de votre département — son adresse figure obligatoirement sur le commandement. Si vous êtes bailleur, vérifiez systématiquement la date de signature du bail avant de calculer le délai applicable : se tromper de six semaines à deux mois peut invalider une procédure entière et vous faire reperdre plusieurs mois.

Foire aux questions

Faut-il obligatoirement un commissaire de justice pour faire jouer la clause résolutoire ?

Oui. Le commandement de payer doit être délivré par un commissaire de justice (ex-huissier de justice) : un simple courrier du bailleur, même recommandé avec accusé de réception, ne suffit pas à déclencher le délai légal ni à engager valablement la procédure.

Le locataire peut-il arrêter la procédure en payant après le délai ?

Oui, jusqu’à l’audience : s’il règle l’intégralité de sa dette avant que le juge statue, la procédure peut s’arrêter d’elle-même. Après l’audience, seul le juge peut encore suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans.

Que se passe-t-il si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?

Le bailleur doit alors engager une action en résiliation judiciaire de droit commun, en prouvant devant le juge un manquement suffisamment grave du locataire. C’est une procédure plus longue et moins prévisible, sans le cadre automatique du commandement de payer ni le seuil des deux mois de dette.

Sources

• Article 24, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance, dernière modification 29/07/2023, consulté le 04/09/2026
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi anti-squat) — Légifrance, consultée le 04/09/2026
• Cour de cassation, avis n° 15007 P+B du 13/06/2024 (demande d’avis n° K 24-70.002) — non-rétroactivité du délai de six semaines aux baux en cours
• Article sur la trêve hivernale, jouy-immobilier.fr — calendrier et exceptions à l’exécution d’une expulsion

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