Qu’est-ce qu’un syndic bénévole et qui peut le devenir ?

Le syndic bénévole est un copropriétaire de l’immeuble qu’il gère, élu en assemblée générale pour assurer les mêmes missions qu’un syndic professionnel sans exercer l’activité à titre lucratif. Il n’a besoin ni de carte professionnelle ni de diplôme particulier : la loi exige seulement qu’il détienne au moins un lot dans la copropriété qu’il administre.

Cette condition de copropriétaire n’est pas une simple formalité de départ : elle conditionne le maintien du mandat. Si le syndic bénévole vend son lot ou cesse pour toute autre raison d’être copropriétaire, son mandat ne s’arrête pas le jour même — l’article 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’il devient caduc de plein droit trois mois après la disparition de cette qualité. Durant ce délai, le syndic sortant doit lui-même convoquer une assemblée générale et inscrire à l’ordre du jour la désignation d’un remplaçant — une règle qui surprend souvent les copropriétés où personne n’anticipe ce scénario avant qu’il ne survienne.

Comment un syndic bénévole est-il désigné, et pour combien de temps ?

La désignation suit la même procédure qu’un syndic professionnel : candidature inscrite à l’ordre du jour, puis vote en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 (tous les copropriétaires, présents ou non). Le mandat est limité à trois ans maximum, renouvelable par un nouveau vote dans les mêmes conditions.

Dans les petites copropriétés, atteindre la majorité absolue dès le premier tour n’a rien d’automatique — un copropriétaire absent ou n’ayant donné aucun pouvoir pèse dans le calcul comme s’il avait voté contre. La loi a prévu ce cas : si le candidat obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des présents et représentés (article 25-1). C’est souvent ce second tour qui permet, dans les faits, de désigner un syndic bénévole quand une poignée de voisins ne se sont pas déplacés.

Quelles obligations légales le syndic bénévole doit-il remplir malgré l’absence de carte professionnelle ?

Le syndic bénévole doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois suivant sa désignation, immatriculer la copropriété au registre national, convoquer l’assemblée générale annuelle et tenir une comptabilité précise des charges et des appels de fonds — exactement comme un syndic professionnel, sans aucun allègement.

Sur le compte bancaire séparé, un point mérite d’être corrigé : beaucoup de copropriétaires pensent encore qu’une dispense d’assemblée générale reste possible pour les petits immeubles. C’était vrai avant 2019 pour les copropriétés de 15 lots ou moins confiées à un syndic professionnel, mais l’ordonnance du 30 octobre 2019 (prise en application de la loi ELAN) a supprimé cette dérogation. Depuis, l’obligation est générale et sans exception, qu’il s’agisse d’un syndic bénévole ou professionnel : à défaut d’ouverture dans les trois mois, le mandat est nul de plein droit, avec effet rétroactif sur toutes les décisions prises depuis la désignation — une sanction que la Cour de cassation applique strictement, y compris pour un syndic bénévole de bonne foi qui aurait simplement tardé.

L’immatriculation, elle, concerne toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation, quelle que soit leur taille. Pour vérifier qui est officiellement syndic d’un immeuble avant de s’engager — utile si vous achetez un lot ou si un conflit éclate sur la légitimité d’un mandat — la méthode la plus fiable reste de consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui font foi de la désignation effective.

Une fois ces obligations remplies, la gestion quotidienne du syndic bénévole rejoint celle de n’importe quel syndic : c’est lui qui prépare et adresse les appels de fonds trimestriels aux copropriétaires et qui applique, lot par lot, la clé de répartition des charges de copropriété fixée par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Combien une copropriété peut-elle économiser en passant au syndic bénévole ?

Le syndicat ne paie plus aucun honoraire de gestion, mais l’assurance multirisque de l’immeuble — liée au bâtiment, pas au statut du syndic — reste due dans les deux cas. Sur un immeuble de 8 lots, l’économie se situe généralement entre 2 000 et 2 400 € par an.

Prenons un exemple concret : une copropriété de 8 lots, sans ascenseur ni équipement collectif. Confiée à un syndic professionnel, elle paie en moyenne entre 250 et 400 € HT par lot et par an pour ce type de petit immeuble selon les comparateurs spécialisés — retenons 300 €, soit environ 2 400 € par an rien qu’en honoraires de base, hors prestations complémentaires facturées à part (AG supplémentaire, relance d’impayé, état daté). En passant en syndic bénévole, ces honoraires de gestion disparaissent intégralement : le copropriétaire élu ne facture rien pour son temps. L’assurance multirisque de l’immeuble, elle, ne change pas : elle est liée au bâtiment et à l’obligation de l’article 9-1, pas au statut du syndic, et reste due à l’identique. Le seul poste réellement nouveau, facultatif mais recommandé, est une assurance de responsabilité civile personnelle pour protéger le syndic bénévole lui-même : entre 80 et 200 € par an selon les devis. Au total, le syndicat économise de l’ordre de 2 200 € la première année — à condition qu’un copropriétaire accepte d’y consacrer réellement du temps, surtout dans les semaines qui entourent l’assemblée générale.

Quelles sont les limites pratiques d’un syndic bénévole ?

La formule tient sur de petits immeubles où la gestion reste simple, mais devient risquée dès que la copropriété grandit, qu’un litige s’installe entre voisins, ou que le syndic bénévole manque de disponibilité : sa responsabilité personnelle est engagée exactement comme celle d’un professionnel, sans l’appui d’une structure derrière lui.

Trois limites reviennent le plus souvent en pratique. D’abord le temps : tenir une comptabilité à jour, relancer les impayés, obtenir des devis pour les travaux et organiser l’assemblée générale représente un travail réel, concentré sur quelques semaines par an mais continu le reste du temps — un syndic bénévole qui change de ville ou perd en disponibilité professionnelle met en difficulté toute la copropriété. Ensuite la gestion des conflits : un syndic bénévole vit dans l’immeuble qu’il administre, ce qui complique les relances fermes envers un voisin impayé ou l’arbitrage d’un différend entre deux parties qu’il croise chaque jour dans la cage d’escalier — un professionnel extérieur n’a pas ce problème de proximité. Enfin la taille : au-delà d’une quinzaine de lots, la charge de gestion et les enjeux financiers (gros travaux, procédures contentieuses) dépassent souvent ce qu’un bénévole peut assumer seul sans l’appui technique d’un cabinet, même si la loi ne fixe aucun seuil de lots au-delà duquel le statut deviendrait interdit.

Questions fréquentes

Un syndic bénévole peut-il être rémunéré d’une manière ou d’une autre ?

Non, pas sous forme d’honoraires de gestion : c’est précisément ce qui distingue le syndic bénévole du syndic professionnel et le fait échapper au champ de la loi Hoguet. L’assemblée générale peut en revanche voter le remboursement de frais réellement engagés pour sa mission (affranchissement, déplacements, photocopies), à condition que ces remboursements soient votés et justifiés, et non déguisés en rémunération forfaitaire.

Que se passe-t-il si le syndic bénévole démissionne en cours de mandat ?

Comme pour un syndic professionnel, sa démission doit être suivie de la convocation d’une assemblée générale pour désigner un remplaçant. En l’absence de tout syndic, n’importe quel copropriétaire, ou le président du conseil syndical s’il existe, peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un syndic provisoire, le temps qu’une nouvelle élection ait lieu.

Un syndic bénévole peut-il gérer plusieurs copropriétés différentes ?

La loi ne l’interdit pas explicitement tant que la condition de copropriétaire est remplie dans chaque immeuble concerné, mais le cumul reste rare en pratique : il faudrait être copropriétaire dans chacune des copropriétés administrées, ce qui limite mécaniquement les situations réelles à des cas très particuliers (plusieurs biens détenus par la même personne dans des immeubles distincts).

Le conseil syndical peut-il remplacer le syndic bénévole en cas de défaillance ?

Non, le conseil syndical n’a qu’un rôle de contrôle et d’assistance : il ne peut pas se substituer au syndic dans ses missions de gestion, même en cas de défaillance constatée. Seule une assemblée générale peut révoquer un syndic bénévole et en désigner un autre, bénévole ou professionnel.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1, 17-2, 18, 25 et 25-1 (Légifrance) — définition du syndic bénévole, caducité du mandat, compte bancaire séparé, désignation et majorités — consulté le 06/10/2026.
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 relative à la copropriété des immeubles bâtis (Légifrance) — suppression de la dérogation au compte bancaire séparé pour les copropriétés de 15 lots ou moins — consulté le 06/10/2026.
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 28 — décret d’application de la loi de 1965 — consulté le 06/10/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche F2608 « Syndic bénévole » (mise à jour du 08/07/2026) — conditions, désignation, obligations — consulté le 06/10/2026.
• ANIL, « Immatriculation des copropriétés et syndic bénévole » — registre national, sanctions — consulté le 06/10/2026.
• Agence nationale de l’habitat (Anah), « Le guide du syndic bénévole » (1er février 2024) — 52 000 syndics bénévoles recensés en France, fiches pratiques de gestion — consulté le 06/10/2026.
• Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile — jurisprudence constante sur la nullité de plein droit et l’effet rétroactif en cas de défaut de compte bancaire séparé — consulté le 06/10/2026.

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Que faire dès le premier loyer impayé ?

Contacter le locataire par téléphone ou par mail dans les jours qui suivent, avant toute lettre recommandée : un incident isolé — oubli, retard bancaire, changement de RIB — se règle souvent en un échange direct. Si le silence persiste au-delà d’une dizaine de jours, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception marque le passage à l’étape suivante.

Ce premier réflexe n’est pas qu’une question de forme : plus la dette s’accumule avant qu’une solution soit cherchée, plus les dispositifs d’aide deviennent difficiles à mobiliser et plus le risque de procédure judiciaire augmente. La mise en demeure elle-même n’est pas une obligation légale — rien n’empêche un bailleur d’aller directement au commandement de payer — mais elle laisse une trace écrite utile si le dossier doit ensuite être présenté à un juge, et elle donne au locataire une dernière occasion de régulariser à l’amiable, sans frais de commissaire de justice.

Quels recours amiables existent avant d’aller devant le juge ?

Un plan d’apurement — un échéancier négocié directement entre bailleur et locataire — évite les frais de commissaire de justice et de tribunal. Le locataire en difficulté peut aussi solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de son département, qui peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative pour favoriser le maintien dans le logement.

Le FSL est un dispositif géré par chaque conseil départemental : il peut rembourser un arriéré de loyer et de charges, mais la demande doit obligatoirement transiter par un travailleur social (service social départemental, CCAS, ou tout autre service social compétent) — un particulier ne peut pas saisir le FSL en direct. Si le locataire perçoit une aide au logement (APL) versée directement au bailleur en tiers payant, ce dernier a l’obligation légale de signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois suivant sa constitution : l’aide est alors maintenue pendant une période dite « conservatoire » de 6 mois, le temps qu’un plan d’apurement soit signé — elle n’est suspendue qu’en cas d’échec ou d’absence de plan.

Que se passe-t-il si rien ne se règle à l’amiable ?

Le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier), qui laisse au locataire 6 semaines ou 2 mois pour régulariser selon la date du bail. Sans régularisation, la procédure se poursuit devant le juge des contentieux de la protection, qui peut encore accorder des délais ou prononcer la résiliation du bail.

Le détail complet de ce mécanisme — champ d’application de la clause résolutoire, délai exact selon que le bail a été signé avant ou après le 29 juillet 2023, pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement jusqu’à 3 ans — fait l’objet d’un article dédié : clause résolutoire du bail, que se passe-t-il en cas de loyer impayé. Ici, l’essentiel à retenir est le calendrier d’ensemble, du premier impayé à l’expulsion éventuelle :

Qui le bailleur doit-il prévenir, et sous peine de quoi ?

Le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer doit obligatoirement en transmettre copie à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) dès que l’impayé atteint deux mois sans interruption ou deux loyers hors charges. L’absence de signalement expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 8 010 €.

La CCAPEX existe précisément pour repérer les dossiers au bon moment — avant que la dette ne devienne ingérable — et orienter le locataire vers le FSL, un diagnostic social, ou une négociation de délais. C’est un maillon de prévention, pas une sanction : un locataire convoqué par la CCAPEX n’est pas déjà en procédure d’expulsion, il est simplement signalé comme étant à un stade où une solution reste possible.

Comment se prémunir contre un impayé avant même la signature du bail ?

Trois garanties existent, non cumulables entre elles dans la plupart des cas : la caution solidaire d’un proche, gratuite mais limitée à la solvabilité du garant ; la garantie Visale d’Action Logement, gratuite et accessible sous conditions de ressources, qui couvre jusqu’à 36 mensualités sur les 3 premières années du bail ; et l’assurance loyers impayés (GLI), payante, souscrite par le bailleur lui-même.

Le choix entre ces trois options dépend surtout du profil du locataire et de ce que le bailleur est prêt à gérer administrativement. Le détail de la caution solidaire — mentions obligatoires de l’acte, durée, prescription — fait l’objet d’un article dédié : caution solidaire en location.

La trêve hivernale bloque-t-elle toutes les démarches ?

Non : la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend uniquement l’expulsion physique du locataire, pas les étapes qui la précèdent. Commandement de payer, assignation et jugement peuvent parfaitement se dérouler pendant cette période — seule l’exécution matérielle de l’expulsion est gelée, sauf si le locataire dispose d’une solution de relogement ou si le logement est squatté.

C’est une confusion fréquente : beaucoup de locataires croient à tort qu’un loyer impayé en novembre ne peut déclencher aucune démarche avant avril. En réalité, un dossier qui entre en procédure en novembre peut très bien aboutir à un jugement dès janvier ou février — seule la dernière étape, l’expulsion elle-même, attendra la fin de la trêve si aucun relogement n’a été trouvé. Le détail complet (exceptions, cas du relogement, articulation avec le concours de la force publique) est traité dans notre article dédié : trêve hivernale, ce que locataires et bailleurs peuvent faire.

Un exemple chiffré pour visualiser le calendrier réel

Prenons un loyer de 750 € charges comprises, impayé à partir de mars. Sans réaction du locataire, le bailleur fait délivrer un commandement de payer début mai (environ 2 mois de retard, soit 1 500 € de dette — le seuil qui déclenche le signalement CCAPEX). Le commandement laisse 6 semaines, jusqu’à mi-juin ; sans régularisation, l’assignation est délivrée à l’été pour une audience à l’automne. Si le juge prononce la résiliation du bail en novembre, le commandement de quitter les lieux court jusqu’à fin janvier — mais la trêve hivernale empêche toute expulsion physique avant le 1er avril si le locataire n’a pas de relogement. Au total : plus d’un an peut s’écouler entre le premier loyer impayé et un départ effectif, pour une dette qui aura atteint 9 000 à 10 000 € sur treize mois. C’est ce délai, bien plus que la procédure elle-même, qui justifie de réagir dès le premier mois plutôt que d’attendre.

Le conseil de Camille

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il expulser lui-même un locataire en impayé ?

Non, en aucun cas. Seul un commissaire de justice mandaté par un jugement, avec le concours éventuel de la force publique, peut procéder à une expulsion. Un bailleur qui change les serrures ou retire les affaires du locataire sans cette procédure s’expose à des poursuites pénales, quel que soit le montant de la dette.

Un locataire peut-il être expulsé s’il a un dossier de surendettement en cours ?

La procédure peut se poursuivre, mais le dépôt d’un dossier recevable auprès de la commission de surendettement de la Banque de France peut suspendre certaines voies d’exécution et permettre au juge d’accorder des délais supplémentaires. La dette locative fait partie des dettes prises en compte dans le plan de surendettement.

Le dépôt de garantie couvre-t-il les loyers impayés en cours de bail ?

Non : le dépôt de garantie n’est en principe mobilisable qu’à la sortie des lieux, pour couvrir des sommes dues (loyers, charges, réparations) une fois le bail terminé. Il ne peut pas être exigé par le bailleur pour compenser un impayé pendant que le locataire est encore dans les lieux. Le détail est traité dans notre article sur le dépôt de garantie en location.

Que devient la dette si le bailleur ne fait rien pendant plusieurs années ?

Elle se prescrit au bout de 3 ans à compter de l’échéance de chaque loyer impayé, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer en justice les échéances les plus anciennes — d’où l’intérêt, pour lui aussi, de ne pas laisser traîner un dossier.

Sources

• Service-public.gouv.fr, fiche pratique « Loyers impayés et expulsion du locataire » (réf. F31272, mise à jour du 06/08/2026) — consulté le 02/10/2026.
• ANIL, « Impayés de loyer : informations sur des solutions » et « Procédure devant le tribunal : les étapes » — consulté le 02/10/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 02/10/2026.
• Caf.fr, « Procédure de traitement des impayés de loyer » (obligation de signalement à 2 mois, maintien conservatoire de l’aide au logement 6 mois) — consulté le 02/10/2026.
• Action Logement / service-public.gouv.fr, plafonds et durée de la garantie Visale applicables depuis le 6 janvier 2026 — consulté le 02/10/2026.
• Article 1719 du Code civil et article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (interdiction de coupure des fluides, sanctions pénales) — consulté le 02/10/2026.

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La quittance de loyer est-elle vraiment obligatoire pour le propriétaire ?

Oui, mais seulement si le locataire la demande : le bailleur n’a aucune obligation de l’envoyer spontanément chaque mois. Dès que la demande est faite, en revanche, il doit la fournir gratuitement, sans délai déraisonnable, et ne peut pas la conditionner à des frais de gestion ou d’envoi.

C’est le point le plus mal compris de cette obligation : l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne crée pas une obligation d’initiative, mais une obligation de réponse. Un propriétaire qui ne transmet jamais rien tant qu’on ne le lui demande pas n’est pas en tort — beaucoup de bailleurs fonctionnent ainsi et l’immense majorité des locataires ne réclament leur quittance qu’au moment d’en avoir besoin (dossier de location, CAF, banque). Le vrai déclencheur légal, c’est la demande du locataire, écrite ou orale, peu importe la forme : à partir de là, le compteur de l’obligation démarre.

Que doit contenir une quittance de loyer pour être valable ?

La quittance doit détailler les sommes versées par le locataire en distinguant clairement le loyer et les charges, pour la période concernée. Un simple mot « payé » sans ce détail n’a pas de valeur de quittance au sens de la loi.

Le texte légal est court, mais précis : l’article 21 impose de « distinguer le loyer et les charges ». Dans la pratique, une quittance complète mentionne aussi l’identité du bailleur et du locataire, l’adresse du logement loué, la période de location couverte (par exemple « loyer et charges du mois d’octobre 2026 »), la date d’émission, et la mention explicite que le paiement a bien été reçu en totalité. C’est ce document — pas un extrait de compte bancaire — que réclament la CAF, une banque pour un dossier de crédit, ou une nouvelle agence immobilière pour constituer un dossier de location : il sert couramment de justificatif de domicile.

Quittance, reçu et avis d’échéance : ne pas confondre ces trois documents

L’avis d’échéance annonce le loyer à payer avant le règlement et n’est imposé par aucun texte ; la quittance atteste après coup un paiement intégral ; le reçu atteste un paiement partiel. Seule la quittance est une obligation légale sur demande du locataire.

Ces trois documents se ressemblent mais ne jouent pas le même rôle, et seule la confusion entre eux explique une bonne partie des litiges. L’avis d’échéance, souvent envoyé en début de mois par les agences, rappelle simplement le montant dû : c’est une pratique commerciale, pas une obligation, et rien n’impose de forme particulière. La quittance, elle, ne peut porter que sur un paiement complet — loyer et charges réglés en intégralité pour la période. Si le locataire n’a versé qu’une partie de la somme due, l’article 21 impose au bailleur de délivrer un reçu, pas une quittance : le document doit alors préciser le montant réellement encaissé, pour éviter qu’un paiement partiel ne soit présenté plus tard comme un paiement complet.

Le bailleur peut-il facturer la quittance ou son envoi par e-mail ?

Non. Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut être facturé au locataire, quel que soit le mode de transmission choisi. La quittance peut être envoyée par e-mail, mais uniquement avec l’accord exprès du locataire — jamais imposée unilatéralement par le bailleur.

Cette règle vise directement une pratique qu’on retrouve encore chez certaines agences ou bailleurs peu scrupuleux : facturer des « frais de dossier » pour l’édition ou l’envoi postal de la quittance. Le texte de loi est sans ambiguïté sur ce point depuis la réforme ALUR de 2014, qui a précisé l’article 21 : aucun frais de gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut être répercuté sur le locataire, que le document soit envoyé par courrier ou par voie dématérialisée. La seule condition posée pour l’envoi numérique est l’accord exprès du locataire — un bailleur ne peut donc pas non plus décider seul de basculer tout le monde au tout-numérique sans consentement.

Comment demander sa quittance quand le propriétaire ne la transmet pas spontanément ?

Une simple demande écrite suffit — un e-mail ou un SMS daté fait l’affaire, à condition de pouvoir en prouver l’envoi. Pas besoin de lettre recommandée pour une première demande ; elle devient utile seulement si le bailleur ne répond pas.

La loi n’impose aucun formalisme pour la demande elle-même : c’est la réponse du bailleur qui est encadrée, pas la façon de la solliciter. En pratique, un message simple — « Pouvez-vous me transmettre mes quittances de loyer pour janvier à septembre 2026, j’en ai besoin pour un dossier » — suffit à faire courir l’obligation. Garder une trace écrite de cette demande (capture d’écran d’un SMS, accusé de lecture d’un e-mail) est la seule précaution utile : elle sert de point de départ si une mise en demeure devient nécessaire par la suite.

Que faire si le propriétaire refuse de délivrer la quittance malgré la demande ?

D’abord une mise en demeure écrite avec un délai raisonnable (8 à 15 jours), puis, si le silence persiste, saisir la commission départementale de conciliation, gratuite. En dernier recours, le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) du lieu du logement peut ordonner la délivrance sous astreinte et accorder des dommages-intérêts.

La procédure suit une logique de gradation, comme pour la plupart des litiges locatifs de ce type. La mise en demeure — une lettre recommandée avec accusé de réception fixant un délai précis — reste l’étape la plus efficace en pratique : la plupart des bailleurs régularisent dès réception, ne serait-ce que parce qu’ils ne veulent pas d’un dossier qui remonte devant un juge. Si le refus persiste, la commission départementale de conciliation, saisie par simple courrier à la préfecture, tente un accord amiable sans frais et sans avocat. En dernier ressort seulement, le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement peut être saisi : le juge peut alors ordonner la délivrance du document sous astreinte (une somme due par jour de retard) et accorder des dommages-intérêts si le refus a causé un préjudice concret — par exemple un refus de crédit ou de dossier de location faute de justificatif.

Le conseil de Camille

Questions fréquentes

Un relevé de compte bancaire peut-il remplacer une quittance de loyer ?

Non. Un relevé bancaire prouve qu’un virement a été émis, pas que le bailleur reconnaît avoir reçu le loyer complet pour une période donnée. Seule la quittance, délivrée par le bailleur, a cette valeur de reconnaissance — c’est aussi le seul document accepté comme justificatif de domicile dans la plupart des démarches.

Le locataire peut-il réclamer des quittances pour des années précédentes ?

Oui, rien n’interdit de demander des quittances rétroactivement, mais le bailleur reste tenu par la même prescription de 3 ans (article 7-1, loi du 6 juillet 1989) qui encadre les actions issues du bail : au-delà, il peut légitimement ne plus retrouver ou ne plus être en mesure de justifier le détail des paiements les plus anciens.

Que se passe-t-il si le locataire paie en avance, par exemple deux mois d’un coup ?

Le bailleur doit alors délivrer une quittance pour chaque mois concerné dès lors que la totalité due pour ce mois est couverte, en précisant bien la période visée par chaque document — une seule quittance globale « deux mois » sans détail par période n’est pas conforme à l’exigence de distinguer clairement ce qui est payé pour quelle échéance.

La quittance de loyer est-elle utile en cas de loyers impayés ?

Oui indirectement : l’historique des quittances et des reçus délivrés permet de reconstituer précisément, mois par mois, ce qui a été payé et ce qui ne l’a pas été — une pièce utile si le dossier évolue vers une clause résolutoire ou une action en recouvrement auprès d’une caution.

Sources

• Article 21, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligation de délivrance gratuite de la quittance sur demande, distinction loyer/charges, interdiction des frais de gestion, transmission dématérialisée avec accord exprès, reçu en cas de paiement partiel), modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), en vigueur depuis le 27/03/2014 — Légifrance, consulté le 29/09/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 29/09/2026 ; déjà utilisé pour l’article dépôt de garantie en location.
• Service-public.gouv.fr / ANIL, fiches pratiques sur la quittance de loyer, l’avis d’échéance et le reçu de paiement partiel — consultées le 29/09/2026.
• Justice.fr, fiche « Refus du propriétaire de délivrer le contrat de bail ou des quittances de loyers » (procédure de mise en demeure, commission départementale de conciliation, saisine du tribunal judiciaire / juge des contentieux de la protection) — consultée le 29/09/2026.

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Qu’est-ce qu’une caution solidaire, concrètement ?

La caution solidaire est une personne qui s’engage par écrit à payer les loyers et charges impayés du locataire, sans que le bailleur ait à réclamer d’abord au locataire lui-même. C’est la forme de garantie quasi systématique dans les baux d’habitation, bien plus protectrice pour le propriétaire que la caution simple.

La loi distingue deux régimes. Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord tenter de se faire payer par le locataire (le « bénéfice de discussion ») avant de se retourner vers le garant ; s’il y a plusieurs cautions, chacune ne répond que de sa part (« bénéfice de division »). Avec une caution solidaire, ces deux protections disparaissent : le bailleur choisit librement à qui il réclame, et peut poursuivre un seul garant pour l’intégralité de la dette même s’il y en a plusieurs. C’est pour cette raison que la quasi-totalité des baux imposent la solidarité — la caution simple, trop peu protectrice, est devenue marginale en pratique.

Que doit contenir l’acte de cautionnement pour être valable ?

Depuis le 1er janvier 2022, la caution personne physique doit apposer elle-même une mention précise indiquant le montant garanti en toutes lettres et en chiffres, faute de quoi son engagement est nul. L’acte doit aussi reproduire le montant du loyer, ses conditions de révision, et préciser une durée déterminée ou indéterminée.

Ce formalisme découle de la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022) : l’article 2297 du Code civil impose à la caution d’écrire elle-même qu’elle s’engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d’un montant précis exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence entre les deux, c’est le montant écrit en toutes lettres qui prévaut. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute une obligation propre à la location : le bailleur doit remettre à la caution une copie du contrat de bail, sous peine de nullité de l’engagement.

Caution à durée déterminée ou indéterminée : quelle différence pour le garant ?

Une caution à durée déterminée reste engagée jusqu’au terme fixé dans l’acte, sans possibilité de se rétracter avant. Une caution à durée indéterminée peut résilier son engagement à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu’à la fin du bail en cours au moment où le bailleur reçoit ce courrier.

Concrètement, si le garant se rétracte en cours de bail, il reste tenu jusqu’au terme du contrat en cours (initial, renouvelé ou reconduit), pas jusqu’à la date d’envoi de sa lettre. Un garant qui résilie en janvier alors que le bail se termine en août reste donc responsable des loyers impayés jusqu’en août, pas seulement jusqu’en janvier. C’est une nuance que beaucoup de garants découvrent trop tard : la résiliation coupe l’engagement pour l’avenir, jamais pour la période déjà en cours — y compris lorsque c’est le locataire lui-même qui résilie son bail avant le terme prévu.

Le bailleur doit-il informer la caution chaque année ?

L’article 2302 du Code civil impose à tout créancier professionnel d’informer chaque année, avant le 31 mars, la caution personne physique du montant restant dû au 31 décembre précédent. Pour un bailleur particulier, cette qualification de « créancier professionnel » reste débattue en jurisprudence — mais l’envoyer reste la meilleure protection pour faire valoir la dette plus tard.

Ce que la fiche officielle service-public.fr ne détaille pas toujours : l’obligation d’information annuelle, issue de la réforme des sûretés de 2021, vise explicitement les « créanciers professionnels ». Un bailleur qui loue son seul logement à titre personnel n’entre pas clairement dans cette catégorie, et les tribunaux ne tranchent pas de façon uniforme sur le sujet. En pratique, un bailleur prudent envoie tout de même ce récapitulatif chaque année : à défaut d’information, la sanction pour un créancier professionnel est la perte des intérêts et pénalités accumulés depuis la dernière notification — un risque qu’aucun propriétaire n’a intérêt à courir, même en cas de doute sur sa qualification.

Combien de temps le bailleur peut-il réclamer un impayé à la caution ?

Le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer un impayé de loyers ou de charges, à compter de la date à laquelle chaque somme était due (article 7-1, loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, les sommes les plus anciennes sont prescrites et ne peuvent plus être réclamées, ni au locataire ni à la caution.

Ce délai court mois par mois, pas à partir du premier impayé : chaque échéance de loyer a sa propre horloge de prescription. C’est le même texte qui encadre le délai de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Au-delà d’un simple retard, des impayés répétés peuvent aussi déclencher la clause résolutoire du bail, qui met en jeu la poursuite même du contrat de location, pas seulement le paiement des sommes dues.

Existe-t-il une alternative gratuite à la caution solidaire ?

Visale, la garantie gratuite d’Action Logement, remplace la caution solidaire classique pour les locataires éligibles : salariés, demandeurs d’emploi et étudiants sous conditions de ressources. Depuis le 6 janvier 2026, elle ne couvre plus que les 3 premières années d’occupation du logement, avec des plafonds de loyer qui varient selon la zone.

La demande se fait exclusivement sur actionlogement.fr, et impérativement avant la signature du bail : une demande déposée après la conclusion du contrat de location est irrecevable. En cas d’impayé, Action Logement règle directement le bailleur, puis met en place un échéancier de remboursement avec le locataire — le bailleur n’a donc jamais à activer une procédure de recouvrement lui-même.

Le conseil de Camille

Questions fréquentes

Peut-on refuser d’être caution solidaire d’un proche ?

Oui, se porter caution est un engagement libre et volontaire : aucun texte n’oblige un proche à l’accepter, et le refus n’a aucune conséquence juridique pour celui qui refuse.

La caution solidaire couvre-t-elle aussi les dégradations, pas seulement les loyers impayés ?

Oui, si l’acte le prévoit explicitement : la garantie porte alors sur « les loyers, charges et accessoires », une formule qui peut inclure les sommes dues après un état des lieux de sortie si le dépôt de garantie ne suffit pas à les couvrir.

L’engagement de la caution s’arrête-t-il si le locataire quitte le logement avant le terme prévu ?

Non : la caution reste engagée jusqu’à la fin réelle du bail (résiliation effective, remise des clés), pas jusqu’à une date théorique. Si le bail se poursuit par tacite reconduction ou renouvellement, l’engagement à durée déterminée suit en principe le même sort, sauf clause contraire précisée dans l’acte.

Un garant peut-il annuler son engagement à tout moment ?

Seulement si la caution est à durée indéterminée : la résiliation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, et ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours au moment où le bailleur la reçoit. Si la durée est déterminée (par exemple « pour la durée du bail initial »), aucune résiliation anticipée n’est possible.

Sources

• Article 2297, Code civil (mentions obligatoires de l’acte de cautionnement, réforme des sûretés du 15/09/2021, en vigueur depuis le 01/01/2022) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Article 22-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (formalisme du cautionnement locatif, remise du bail à la caution, résiliation des engagements à durée indéterminée) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Article 2302, Code civil (information annuelle de la caution par le créancier professionnel, avant le 31 mars) — Légifrance, consulté le 25/09/2026.
• Service-public.fr, fiche pratique « Se porter caution solidaire (ou simple) d’un locataire » — consulté le 25/09/2026.
• Service-public.gouv.fr, actualité sur les plafonds et la durée de la garantie Visale applicables depuis le 6 janvier 2026 — consulté le 25/09/2026.

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Qu’est-ce que le règlement de copropriété et à qui s’impose-t-il ?

Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire, établi par un notaire à la création de la copropriété, qui fixe la destination de l’immeuble, les règles de jouissance des parties privatives et communes, et la répartition des charges. Il s’impose à tous les copropriétaires, à leurs locataires et à leurs successeurs, même s’ils ne l’ont jamais signé personnellement.

C’est ce caractère « contractuel de plein droit » qui surprend le plus les nouveaux arrivants : un locataire qui n’a jamais vu ni signé le règlement de copropriété de l’immeuble où il loue reste tenu de le respecter, dès lors que le bail y fait référence — ce qui est presque toujours le cas. Il en va de même pour un acheteur : en acquérant un lot, il devient automatiquement partie au règlement en vigueur, y compris aux clauses qu’il découvre après la signature. C’est pourquoi il figure, avec l’état descriptif de division, parmi les pièces que tout acquéreur ou tout locataire a intérêt à lire avant de signer, et pas seulement à archiver après.

Que doit obligatoirement contenir le règlement de copropriété ?

La loi impose quatre volets : la désignation des parties privatives et communes de l’immeuble, sa destination générale et les conditions de jouissance de chaque lot, les règles d’administration (assemblée générale, syndic, conseil syndical), et la quote-part de charges attribuée à chaque lot.

Ce socle est fixé par l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il distingue les parties communes générales (cage d’escalier, toiture, façades) des parties communes spéciales, réservées à un groupe de lots (un escalier desservant un seul bâtiment dans une copropriété qui en compte plusieurs), et des parties communes à jouissance privative — un balcon ou un jardin qui reste juridiquement commun mais dont l’usage est réservé à un seul lot. Depuis le 21 novembre 2024, un cinquième point s’est ajouté : tout règlement doit désormais préciser explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite dans l’immeuble.

Qui rédige le règlement et comment devient-il opposable aux tiers ?

Le règlement de copropriété est établi par acte authentique, rédigé par un notaire au moment où l’immeuble est mis en copropriété, puis publié au service de la publicité foncière. Cette publication est ce qui le rend opposable à tout futur acquéreur ou occupant, indépendamment de son accord.

Une modification votée en assemblée générale mais jamais publiée reste valable entre les copropriétaires qui l’ont votée, mais n’a pas d’effet vis-à-vis d’un tiers qui achèterait un lot sans en avoir eu connaissance — d’où l’intérêt, pour un syndic, de ne pas laisser traîner la publication d’un modificatif après un vote. Si vous perdez votre exemplaire, deux voies existent : le demander au syndic, qui peut facturer la copie, ou le commander directement au service de la publicité foncière, moyennant une trentaine d’euros.

Comment le règlement répartit-il les charges entre les lots ?

Le règlement fixe, pour chaque lot, une quote-part exprimée en tantièmes pour les charges générales, et une clé fondée sur l’utilité objective de chaque équipement pour les charges spéciales — c’est l’article 10 de la loi de 1965 qui impose cette double logique.

Le détail poste par poste — ce qui relève des charges générales, ce qui est récupérable sur un locataire, comment fonctionne la régularisation annuelle — fait l’objet d’un article dédié : charges de copropriété, qui paie quoi. Le règlement, lui, est le document où cette clé de répartition est concrètement écrite lot par lot ; c’est aussi lui qui détermine les modalités des appels de fonds trimestriels détaillées dans notre article sur l’appel de fonds de copropriété.

Comment modifier le règlement de copropriété ? Quelle majorité selon le changement ?

La majorité requise dépend de la nature du changement : majorité simple des voix exprimées pour une mise en conformité avec la loi, double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix) pour l’usage ou l’administration des parties communes, et unanimité pour changer la destination de l’immeuble ou la répartition des charges.

Ce barème explique pourquoi certains projets qui semblent mineurs — transformer une buanderie commune en local à vélos, par exemple — n’aboutissent jamais : ils touchent à l’usage des parties communes (double majorité, atteignable) quand d’autres, plus ambitieux en apparence, comme changer la destination d’un immeuble d’habitation en immeuble mixte, exigent l’accord de tous les copropriétaires, présents ou non. Cas concret et récent : depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut désormais voter, à la double majorité de l’article 26, l’interdiction de louer les lots en meublé de tourisme lorsqu’ils ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire — un seuil nettement plus accessible que l’unanimité qui aurait été requise par le passé pour restreindre l’usage d’un lot.

Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?

Une clause réputée non écrite est une clause du règlement contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 : elle est privée d’effet de plein droit, sans qu’aucun vote d’assemblée générale ne soit nécessaire pour l’écarter — il suffit qu’un copropriétaire la fasse constater par un juge.

L’article 43 de la loi vise précisément les clauses contraires à ses dispositions fondamentales (articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, ainsi que leur décret d’application). En pratique, les cas les plus fréquents sont l’interdiction générale et absolue de louer son lot, ou l’interdiction générale d’y exercer une activité professionnelle sans distinguer selon qu’elle génère ou non une nuisance réelle pour les autres occupants. Une clause de ce type, même écrite noir sur blanc dans le règlement et appliquée depuis vingt ans, ne devient pas valable avec le temps : elle reste attaquable devant le tribunal judiciaire à tout moment.

Que risquez-vous si vous ne respectez pas le règlement de copropriété ?

Il n’existe pas de sanction pénale automatique. Le syndic, chargé de faire respecter le règlement, adresse d’abord une mise en demeure amiable ; en cas d’échec, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation du trouble, la remise en état des lieux, voire des dommages-intérêts.

La procédure judiciaire reste l’ultime recours, mais elle est réelle : un copropriétaire qui transforme sans autorisation une pièce en local commercial, ou qui ignore une mise en demeure sur des nuisances répétées, s’expose à une décision de justice qui peut lui imposer de défaire les travaux à ses frais. À l’inverse, si un immeuble se retrouve sans règlement — cas rare mais qui existe pour certaines très petites copropriétés anciennes —, ce n’est pas un vide juridique : les règles par défaut de la loi de 1965 s’appliquent automatiquement en l’absence de dispositions spécifiques.

Questions fréquentes

Le règlement de copropriété peut-il interdire de louer mon appartement en meublé de tourisme ?

Oui, depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut voter cette interdiction à la double majorité de l’article 26, sauf pour les lots qui constituent la résidence principale de leur propriétaire. Tout règlement rédigé depuis le 21 novembre 2024 doit en outre préciser explicitement si cette location est autorisée ou non.

Puis-je refuser d’appliquer une clause du règlement que je trouve injuste ?

Non, pas unilatéralement. Une clause reste applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par un vote d’assemblée (pour les clauses valables mais que vous voulez changer) ou constatée réputée non écrite par un tribunal judiciaire (pour les clauses contraires à la loi). L’ignorer de votre propre initiative vous expose à une mise en demeure, voire une action en justice du syndic.

Que faire si je n’ai jamais reçu de copie du règlement de copropriété ?

Demandez-le d’abord à votre bailleur (si vous êtes locataire) ou au syndic de l’immeuble. En cas de blocage, il reste consultable et disponible en copie auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, moyennant une trentaine d’euros, puisque l’acte y a été obligatoirement publié.

Le règlement de copropriété peut-il m’interdire d’avoir un animal ?

Une interdiction générale et absolue de détenir un animal domestique est réputée non écrite, car elle est contraire à la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, qui garantit ce droit dans les lieux d’habitation. Seuls les animaux dits « dangereux » (certaines catégories de chiens) ou les nuisances avérées causées par un animal précis peuvent faire l’objet de restrictions.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8, 10, 18, 24, 26 et 43 (Légifrance) — contenu obligatoire, répartition des charges, majorités de modification, clauses réputées non écrites — consulté le 22/09/2026.
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Légifrance) — décret d’application de la loi de 1965 — consulté le 22/09/2026.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (Légifrance) — obligation de mention dans le règlement, double majorité pour l’interdiction — consulté le 22/09/2026.
• Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 — droit de détenir un animal domestique dans un lieu d’habitation.
• Service-public.gouv.fr, fiche F2589 « Règlement de copropriété » — contenu, publication, accès au document — consulté le 22/09/2026.
• Justice.fr, fiche « Règlement de copropriété » — rôle du syndic, mise en demeure, absence de sanction en cas d’absence de règlement — consulté le 22/09/2026.
• ANIL, « Tout savoir sur le règlement de copropriété » — consulté le 22/09/2026.

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Quels diagnostics le bailleur doit-il fournir au locataire ?

Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant, selon les caractéristiques du logement : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, état des risques et diagnostic bruit. Tous ne s’appliquent pas à tous les logements : chacun dépend de la date de construction, de l’ancienneté des installations ou de la localisation.

Pour les logements en copropriété non meublés, s’y ajoute la mention de la surface habitable (loi Boutin) — ce n’est pas un diagnostic technique à proprement parler, mais une obligation d’information distincte : nous lui consacrons un article dédié.

Le DPE est-il obligatoire pour tous les logements en location ?

Le diagnostic de performance énergétique est dû pour tout logement mis en location, meublée ou vide, à l’exception de trois situations rares : un bâtiment indépendant de moins de 50 m², un monument historique classé ou inscrit, et un logement occupé moins de quatre mois par an.

Ces exceptions sont rares et strictement définies : un studio dans un immeuble collectif n’est pas un « bâtiment indépendant », même s’il fait moins de 50 m². En dehors de ces trois cas, le DPE est dû — et sa classe conditionne même le droit de louer certains logements. Les biens classés G sont interdits à la location depuis 2025 ; nous détaillons le calendrier complet dans notre article sur le DPE en location.

À partir de quand le plomb et l’amiante sont-ils obligatoires ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est dû pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au 1^er janvier 1949. Le diagnostic amiante suit une logique voisine mais une date différente : il concerne les logements dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997, quel que soit leur état.

Différence importante entre les deux : le CREP est annexé au bail, tandis que le diagnostic amiante est seulement tenu à la disposition du locataire, qui peut en demander communication sans que le bailleur soit tenu de l’annexer systématiquement. Sur la durée de validité de ces deux diagnostics — et pourquoi elle change selon qu’ils révèlent ou non une présence —, voir notre pilier sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Diagnostic électricité et gaz : à partir de quel âge sont-ils obligatoires ?

Les diagnostics électricité et gaz sont dus dès lors que l’installation intérieure a plus de 15 ans, dans tout type de logement. Ils signalent les anomalies pouvant présenter un danger — absence de mise à la terre, tableau vétuste, tuyauterie gaz défaillante — sans obliger le bailleur à réaliser les travaux correspondants : ils informent le locataire, qui peut s’en prévaloir en cas de sinistre lié à l’installation.

Ces deux diagnostics sont valables 6 ans en location (contre 3 ans à la vente) — le détail complet, avec le tableau comparatif vente/location, se trouve dans notre article sur la durée de validité des diagnostics.

État des risques et diagnostic bruit : quand sont-ils exigés ?

Deux diagnostics ne dépendent ni de l’âge du logement ni de ses installations, mais uniquement de sa localisation : l’état des risques et pollutions (ERP) en zone à risques, et le diagnostic bruit dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome.

L’ERP est exigé lorsque le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques), une zone de sismicité de niveau 3 à 5, une zone à potentiel radon de niveau 3, ou un secteur d’information sur les sols. Le bailleur peut le remplir lui-même à partir des données officielles de la commune : il doit être daté de moins de 6 mois avant la signature du bail.

Le diagnostic bruit, obligatoire depuis le 1^er juin 2020, s’applique aux logements situés dans une zone du plan d’exposition au bruit (PEB) d’un aérodrome — les quatre zones A, B, C et D correspondent à une exposition décroissante. Comme l’ERP, il indique l’adresse du service en ligne permettant de consulter le plan, et peut être établi par le bailleur lui-même.

Que risque un bailleur qui ne fournit pas les diagnostics obligatoires ?

L’absence d’un diagnostic obligatoire expose le bailleur à plusieurs recours civils : le locataire peut demander une réduction du loyer, des dommages-intérêts, et dans les cas les plus graves la résolution du bail. Ces recours supposent que le locataire prouve un préjudice concret lié à l’absence du document : la seule absence ne suffit pas, il faut un lien avec un dommage réel (surconsommation énergétique imprévue, sinistre lié à une installation non contrôlée…).

Un risque distinct concerne le DPE : une annonce de location qui ne mentionne pas la classe énergétique expose le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique (15 000 € pour une personne morale), en application de l’article L126-33 du code de la construction et de l’habitation. Faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur non certifié expose par ailleurs à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive dans les trois ans.

Questions fréquentes

Un logement neuf est-il dispensé de diagnostics ?

Non pour le DPE, qui reste dû quel que soit l’âge du logement. En revanche, un logement construit après 1997 est dispensé du diagnostic amiante, et après 1949 du diagnostic plomb. S’il est équipé d’installations électriques et gaz neuves (moins de 15 ans), ces deux diagnostics ne sont pas non plus exigés.

Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?

Pas systématiquement : tant qu’un diagnostic est dans sa durée de validité (10 ans pour le DPE, 6 ans pour l’électricité et le gaz en location), il peut être réutilisé pour un nouveau bail. Seuls l’état des risques et le diagnostic bruit, valables 6 mois, sont presque toujours à régénérer entre deux locataires.

Le locataire peut-il refuser de signer le bail si un diagnostic manque ?

Il ne peut pas empêcher la signature, mais il peut se prévaloir de l’absence après coup pour demander réparation. Mieux vaut, côté bailleur, ne jamais signer sans un dossier complet : c’est plus simple à réunir avant qu’à régulariser après.

Qui choisit le diagnostiqueur ?

Le bailleur, qui doit vérifier sa certification (consultable sur l’annuaire officiel des diagnostiqueurs). Un diagnostic réalisé par un professionnel non certifié n’a aucune valeur juridique, même s’il est correct sur le fond.

Sources

• Service-public.gouv.fr — « Quels diagnostics immobiliers dans le cadre d’une location ? » (F33463) et fiche DPE, consulté le 18/09/2026.
• ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — « Diagnostics obligatoires lors d’une location », consulté le 18/09/2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (dossier de diagnostic technique), Légifrance, consulté le 18/09/2026.
• Code de la construction et de l’habitation, article L126-33 (amende pour absence de classe DPE dans une annonce), Légifrance, consulté le 18/09/2026.

Cet article donne une information pratique et générale ; il ne remplace pas l’avis d’un diagnostiqueur certifié ou d’un professionnel du droit. Retrouvez tous nos conseils pratiques pour votre logement.

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Quel délai de préavis respecter pour résilier son bail ?

Le délai de préavis est de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée, quel que soit le motif du départ. Il tombe à un mois en location vide dans une dizaine de situations précises, à condition de le justifier au moment de l’envoi du congé.

Ce délai court à partir de la réception du congé par le bailleur, pas de sa date d’envoi. En location meublée, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un préavis unique d’un mois, sans condition ni justificatif à produire — c’est la contrepartie d’un contrat déjà plus souple pour le locataire.

Dans quels cas le préavis est-il réduit à un mois en location vide ?

Neuf situations ouvrent droit au préavis réduit en location vide : la zone tendue, la mutation professionnelle, la perte d’emploi ou l’obtention d’un nouvel emploi qui en découle, le premier emploi, l’état de santé après 60 ans, le RSA, l’AAH, et l’attribution d’un logement social. Sauf pour la zone tendue, chacun doit être justifié par un document joint à la lettre de congé.

Comment envoyer son congé : quelle forme pour la lettre ?

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (l’ex-huissier), ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail ou SMS n’a aucune valeur juridique, même si le bailleur en accuse réception.

Une quatrième option existe depuis la généralisation de la lettre recommandée électronique (LRE) à valeur juridique équivalente à la LRAR papier — à condition que le bailleur ait expressément accepté ce mode d’envoi au préalable, ce qui reste rare en pratique entre particuliers. En cas de doute sur l’adresse du bailleur ou de silence prolongé, l’acte de commissaire de justice reste la voie la plus sûre : il fait courir le délai dès sa signification, sans dépendre d’un retrait en bureau de poste.

Quand le délai de préavis commence-t-il à courir ?

Le délai part du jour de la réception effective de la lettre recommandée (et non de son envoi), ou de la date de signification par commissaire de justice, ou de la date de remise en main propre attestée par le récépissé.

Faut-il continuer à payer le loyer pendant tout le préavis ?

Oui : le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du délai de préavis, y compris si le logement est libéré avant, sauf accord du bailleur ou entrée d’un nouveau locataire avant l’échéance. Quitter les lieux plus tôt sans accord ne raccourcit pas l’obligation de paiement.

Peut-on partir avant la fin du préavis ?

Oui, dans deux cas : si le bailleur trouve ou accepte un nouveau locataire avant l’échéance du préavis (le loyer s’arrête à son entrée dans les lieux), ou si les deux parties s’accordent par écrit pour réduire la durée. Aucun de ces deux cas n’est un droit automatique du locataire.

Une fois envoyé, le congé du locataire est par ailleurs irrévocable sans l’accord exprès du bailleur : il produit ses effets dès sa réception, et la loi ne prévoit aucun délai de rétractation. Un locataire qui change d’avis après avoir posté sa lettre ne peut pas revenir en arrière unilatéralement — il doit obtenir l’accord écrit du bailleur, qui n’est en rien tenu de l’accorder.

Le bail mobilité échappe-t-il à cette procédure ?

En grande partie, oui. Le bail mobilité prend fin automatiquement à son terme, sans reconduction ni préavis à donner par le locataire — sauf s’il souhaite partir avant l’échéance prévue, auquel cas un préavis d’un mois s’applique. Pour tout savoir sur ce contrat meublé de courte durée (1 à 10 mois, non renouvelable), voir notre article dédié au bail mobilité.

Modèle de lettre de résiliation de bail

Une lettre de congé n’a pas besoin d’être motivée en détail (hors préavis réduit) : elle doit identifier clairement le logement, la date souhaitée de départ et le délai de préavis appliqué. Voici une trame simple à adapter :

Que se passe-t-il après l’envoi du congé ?

Le préavis court, puis vient l’état des lieux de sortie, comparé point par point à l’état des lieux d’entrée réalisé au début du bail. C’est ce document qui déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie — un ou deux mois selon qu’il relève ou non des dégradations imputables au locataire.

Questions fréquentes

Puis-je annuler mon congé une fois la lettre envoyée ?

Non, pas unilatéralement. Le congé produit ses effets dès sa réception par le bailleur et la loi ne prévoit aucun délai de rétractation. Une annulation n’est possible qu’avec l’accord exprès et écrit du bailleur, qui n’est nullement obligé de l’accepter.

Le bailleur peut-il refuser mon préavis réduit ?

S’il est correctement motivé et justifié dans la lettre, le préavis réduit est un droit : le bailleur ne peut pas s’y opposer. S’il conteste la réalité du motif, il ne peut agir qu’en réclamant les loyers correspondant au différentiel devant le juge — il ne peut pas bloquer votre départ.

Que se passe-t-il si je quitte le logement sans respecter le préavis ?

Vous restez redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin théorique du préavis, sauf si le bailleur retrouve un nouveau locataire plus tôt. Le bailleur peut aussi retenir cette dette sur le dépôt de garantie ou engager une procédure de recouvrement.

Dois-je faire constater mon départ par un état des lieux même en préavis réduit ?

Oui, l’état des lieux de sortie reste obligatoire quel que soit le délai de préavis appliqué. C’est lui, et non le motif du départ, qui détermine le délai de restitution du dépôt de garantie.

Sources

• Article 15-I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé donné par le locataire, préavis normal et réduit) — Légifrance, consulté le 15/09/2026.
• Article 25-8, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (préavis en location meublée) — consulté le 15/09/2026.
• Article 25-12, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (fin du bail mobilité) — consulté le 15/09/2026.
• Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (liste des communes en zone tendue) — consulté le 15/09/2026.
• Service-public.fr, simulateur « Délai de préavis du locataire qui donne congé au propriétaire » et simulateur « Zones tendues » — consultés le 15/09/2026.

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Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide (article 22, loi du 6 juillet 1989), et à 2 mois hors charges en location meublée (article 25-6). Le bailleur ne peut jamais exiger davantage, quel que soit le profil du locataire.

Ce plafond se calcule sur le loyer hors charges inscrit au bail, pas sur le montant total payé chaque mois (loyer + provisions pour charges). Il ne peut pas non plus être révisé en cours de bail, y compris lors du renouvellement d’un bail meublé classique — seule exception notable : le bail mobilité, ce contrat meublé de courte durée, en dispense totalement le bailleur (article 25-14 de la loi de 1989).

Quand le bailleur peut-il demander le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie s’exige au moment de la signature du bail, en une seule fois. La loi interdit de le réclamer si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois — sauf si c’est le locataire qui demande à régler mensuellement plutôt que trimestriellement.

Cette règle vise les baux à loyer trimestriel ou semestriel payé d’avance, assez rares dans le parc locatif classique mais fréquents dans certaines résidences meublées ou saisonnières. En pratique, l’écrasante majorité des baux d’habitation prévoient un loyer mensuel : le dépôt de garantie y est systématique, sauf accord contraire explicite entre les parties (un bailleur peut toujours y renoncer, jamais l’inverse).

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il constate des différences justifiant une retenue. Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la date de départ effective du logement.

C’est l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée, qui détermine lequel des deux délais s’applique. Un cas particulier concerne les logements en copropriété soumis à régularisation annuelle de charges : le bailleur peut alors conserver une provision de 20 % maximum du dépôt jusqu’à l’approbation définitive des comptes de la copropriété, puis doit régulariser dans le mois qui suit cette approbation.

Quelles retenues le bailleur peut-il justifier ?

Le bailleur peut retenir les sommes correspondant à des dégradations locatives (hors usure normale), à des loyers ou charges impayés, ou à des réparations locatives non effectuées — à condition de produire des justificatifs précis : état des lieux comparé, devis, et le plus souvent facture acquittée.

La distinction entre usure normale et dégradation est la source la plus fréquente de litige. Une peinture qui a jauni en dix ans, une moquette usée par le passage ou un joint de robinetterie fatigué relèvent de la vétusté : ils sont à la charge du bailleur, jamais du locataire. À l’inverse, un trou de perceuse non rebouché, une vitre cassée ou une tache de brûlure sur un plan de travail sont des dégradations imputables, sous réserve de preuve.

Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?

Passé le délai légal d’un ou deux mois, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette pénalité n’est pas due si le retard vient du locataire lui-même, faute d’avoir communiqué sa nouvelle adresse.

Cette majoration, prévue par le même article 22, s’applique automatiquement dès le premier jour de retard et n’a pas besoin d’être réclamée en justice pour courir — mais encore faut-il, en pratique, la faire valoir auprès du bailleur.

Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt de garantie ?

La première étape est une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les faits et fixant un délai raisonnable. Sans réponse, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, en dernier recours, le juge des contentieux de la protection.

1. Mise en demeure — lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant la date de remise des clés, le montant dû et le délai légal dépassé, avec un délai de réponse (8 à 15 jours en pratique).
2. Commission départementale de conciliation — saisine gratuite par courrier recommandé ; elle tente un accord amiable entre bailleur et locataire.
3. Juge des contentieux de la protection — à défaut d’accord, saisine du tribunal judiciaire compétent, avec les preuves réunies (bail, états des lieux, mise en demeure).

L’action en restitution se prescrit par 3 ans à compter de l’expiration du délai légal de restitution (article 7-1 de la loi de 1989) : il n’y a donc pas d’urgence à agir dans les jours qui suivent, mais mieux vaut ne pas laisser traîner, le temps que les justificatifs (bail, états des lieux, échanges) restent faciles à rassembler.

Et si le logement est vendu pendant le bail ?

En cas de vente du logement en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, même s’il ne l’a jamais physiquement reçu de l’ancien bailleur. C’est une affaire à régler entre vendeur et acheteur, pas avec le locataire.

Le locataire n’a donc aucune démarche particulière à effectuer lors d’une vente : à son départ, il s’adresse au bailleur en place au moment de la restitution, quel que soit celui qui avait initialement encaissé le dépôt.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il demander un dépôt de garantie plus élevé si j’ai un garant ?

Non. Le plafond légal (1 mois en vide, 2 mois en meublé) s’applique quel que soit le profil du locataire, avec ou sans garant, avec ou sans assurance loyers impayés souscrite par le bailleur.

Puis-je payer mon dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?

Non, sauf accord explicite du bailleur. Le dépôt de garantie n’est pas un loyer d’avance : il sert à couvrir d’éventuelles réparations ou impayés constatés après votre départ, pas à vous dispenser de payer le dernier mois.

Le bailleur peut-il retenir une somme pour un simple nettoyage ?

Seulement si le bail ou l’état des lieux d’entrée prévoyait un logement rendu dans un état de propreté précis et documenté, et que ce standard n’a manifestement pas été respecté. Un nettoyage « de confort » sans preuve d’un manquement réel n’est pas une retenue justifiée.

Que se passe-t-il si mon colocataire part avant la fin du bail ?

Le dépôt de garantie est en principe restitué à l’ensemble des locataires signataires du bail, ou selon les modalités prévues dans le bail (versement à un seul, répartition entre tous). En l’absence de clause précise, mieux vaut régler la question entre colocataires avant le départ de l’un d’eux.

Sources

• Article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie en location vide) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Article 25-6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie en location meublée) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Article 25-14, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (bail mobilité, absence de dépôt de garantie) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 11/09/2026.
• Service-public.fr, fiches pratiques sur le dépôt de garantie en location vide et meublée — consulté le 11/09/2026.

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Qu’est-ce qu’un appel de fonds de copropriété ?

Un appel de fonds est la demande de paiement que le syndic adresse à chaque copropriétaire pour couvrir sa quote-part des charges de copropriété : budget prévisionnel voté en assemblée générale, travaux hors budget, ou cotisation obligatoire au fonds travaux. Le montant se calcule toujours à partir des tantièmes de votre lot, jamais d’un forfait fixe identique pour tous. Ce syndic qui adresse l’appel de fonds n’est pas forcément un professionnel : dans les petites copropriétés, c’est souvent un copropriétaire élu qui assure cette mission à titre gratuit — voir notre article sur le syndic bénévole, ses obligations et ses limites.

Le budget prévisionnel, voté chaque année en assemblée générale (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965), couvre les dépenses courantes : entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, contrats de maintenance. C’est lui qui sert de base au calcul des provisions trimestrielles. À côté, des appels de fonds spécifiques financent les travaux votés à part (ravalement, toiture, ascenseur) selon un échéancier propre décidé en assemblée générale.

Quelles sont les dates légales de paiement d’un appel de fonds ?

Sauf périodicité différente votée en assemblée générale, les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre : 1ᵉʳ janvier, 1ᵉʳ avril, 1ᵉʳ juillet et 1ᵉʳ octobre. C’est cette date légale d’exigibilité qui compte en cas de litige, pas la date à laquelle vous recevez l’avis du syndic.

Comment est calculé le montant de mon appel de fonds ?

Le montant de votre provision trimestrielle s’obtient en multipliant le budget prévisionnel annuel voté par la quote-part de tantièmes de votre lot, puis en divisant par quatre. Le règlement de copropriété fixe ces tantièmes une fois pour toutes ; ils ne changent qu’en cas de modification votée à l’unanimité ou de division/réunion de lots.

Qu’est-ce que le fonds travaux et pourquoi apparaît-il dans mes appels de fonds ?

Le fonds travaux est une réserve obligatoire depuis la loi ALUR, alimentée chaque année par une cotisation dont le montant minimal dépend de l’existence ou non d’un plan pluriannuel de travaux voté par la copropriété (art. 14-2-1 de la loi de 1965).

L’assemblée générale, à la majorité de tous les copropriétaires, peut voter un montant supérieur à ces minimums. Elle peut aussi suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel voté (ou, en présence d’un plan pluriannuel, 50 % du montant des travaux prévus).

Que se passe-t-il si je ne paie pas un appel de fonds à temps ?

Après une mise en demeure du syndic restée sans effet pendant 30 jours, toutes les provisions non encore échues de l’année deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents — vous ne devez plus une échéance mais le solde entier (art. 19-2 de la loi de 1965).

Si le copropriétaire reste défaillant, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond : une fois constatée l’approbation du budget ou des travaux par l’assemblée générale et la défaillance du copropriétaire, le juge le condamne au paiement. Le copropriétaire en défaut de paiement perd aussi son droit de vote pour autoriser une action en justice ou une saisie le concernant, et ne peut représenter aucun autre copropriétaire lors de ce vote.

Le fonds travaux est-il remboursé si je vends mon logement ?

Non : la loi est explicite, les sommes versées au fonds travaux restent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et ne sont jamais remboursées au vendeur, même après des années de cotisation sans travaux engagés.

L’acheteur doit néanmoins être informé du montant de la part attachée au lot via l’état daté remis avant la vente, pour l’intégrer dans sa négociation — même s’il ne touchera jamais cette somme en numéraire.

Peut-on contester un appel de fonds ?

Oui, à condition de contester dans les délais et sur les bons motifs : erreur de calcul des tantièmes, appel pour des travaux jamais votés en assemblée générale, ou provision réclamée alors qu’aucun budget correspondant n’a été approuvé.

Une action en contestation d’une décision d’assemblée générale doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal — au-delà, la répartition votée s’impose, même si elle vous semble injuste. En pratique, la première étape reste de demander au syndic le détail du calcul et les justificatifs correspondants : c’est votre droit, et cela évite bien des procédures inutiles quand il s’agit simplement d’une erreur matérielle.

Questions fréquentes

Puis-je payer mes appels de fonds mensuellement plutôt que par trimestre ?

Oui, si l’assemblée générale a voté une périodicité différente (mensuelle ou semestrielle) pour l’ensemble de la copropriété. Un copropriétaire seul ne peut pas imposer un rythme de paiement différent des autres — la décision est collective.

Le montant de l’appel de fonds peut-il varier d’un trimestre à l’autre ?

Le montant du budget prévisionnel est en principe stable sur l’année (un quart identique chaque trimestre). Il peut varier si l’assemblée générale vote un budget rectificatif en cours d’exercice, ou si des appels de fonds spécifiques pour travaux s’ajoutent selon leur propre échéancier.

Que se passe-t-il si j’ai trop payé sur l’année ?

Après la clôture de l’exercice et l’approbation des comptes en assemblée générale, une régularisation compare vos provisions versées aux charges réellement dues. Un trop-perçu vous est remboursé ou déduit du prochain appel de fonds ; un solde restant dû vous est réclamé.

Le syndic peut-il réclamer un appel de fonds sans vote en assemblée générale ?

Non pour le budget prévisionnel et les travaux : ils doivent avoir été votés. La seule exception concerne les deux provisions trimestrielles exceptionnelles autorisées quand le nouveau budget n’a pas encore été voté au début de l’exercice, sur la base de l’ancien budget.

Sources

• Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel) — Légifrance, consulté le 08/09/2026.
• Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fonds travaux) — Légifrance, dernière modification 01/01/2023, consulté le 08/09/2026.
• Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (impayés, mise en demeure) — Légifrance, dernière modification 01/01/2023, consulté le 08/09/2026.
• Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (provisions, avance de trésorerie) — Légifrance, dernière modification affichée 25/12/2025, consulté le 08/09/2026.
• Article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (intérêts sur sommes dues) — Légifrance, consulté le 08/09/2026.

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Qu’est-ce qu’une clause résolutoire, dans un bail d’habitation ?

C’est une clause, présente dans la quasi-totalité des baux-types, qui prévoit la résiliation automatique du contrat de location en cas de manquement précis du locataire — impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie —, sans que le bailleur ait à prouver un préjudice ni à engager une procédure de résiliation judiciaire classique. Elle figure systématiquement dans les contrats-types du parc privé comme du logement social, quel que soit le type de bail — meublé, vide, ou même bail mobilité, à ceci près que ce dernier étant dépourvu de dépôt de garantie, seul le volet loyer/charges de la clause peut y jouer.

Techniquement, elle ne « joue » pas toute seule : sa mise en œuvre reste strictement encadrée par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un formalisme précis avant que le juge puisse en constater les effets. Sans cette clause dans le bail, le bailleur devrait démontrer devant le juge un manquement suffisamment grave pour obtenir la résiliation — une procédure plus longue, à l’issue moins certaine, et sans le cadre protecteur du délai de régularisation décrit plus bas.

Dans quels cas peut-elle être activée ?

Elle s’applique en cas de défaut de paiement du loyer, des charges locatives ou du dépôt de garantie aux échéances prévues par le bail. Juridiquement, un seul terme impayé suffit à ouvrir la procédure : en pratique, la plupart des bailleurs laissent d’abord un rappel amiable avant d’engager les démarches, mais rien ne les y oblige légalement.

Le dépôt de garantie non versé au moment de l’entrée dans les lieux entre dans le même mécanisme, même si le locataire paie ensuite son loyer normalement : c’est une cause de mise en jeu de la clause à part entière, souvent oubliée.

Pour objectiver précisément quels mois sont réglés et lesquels ne le sont pas avant d’engager la procédure, l’historique des quittances de loyer et des reçus délivrés reste la pièce la plus fiable.

Combien de temps le locataire a-t-il réellement pour régulariser ?

Six semaines si le bail a été signé après le 27 juillet 2023, deux mois s’il est antérieur : la Cour de cassation a confirmé le 13 juin 2024 que la réforme ne s’applique pas rétroactivement aux baux en cours. C’est la date de signature du bail qui compte, jamais celle du commandement de payer.

Avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi « anti-squat »), l’article 24 fixait ce délai à deux mois pour tous les baux. La réforme l’a ramené à six semaines, mais uniquement pour les contrats conclus après son entrée en vigueur : la loi civile ne dispose que pour l’avenir. La Cour de cassation l’a tranché sans ambiguïté dans son avis n° 15007 P+B du 13 juin 2024 : les baux en cours à cette date restent soumis à l’ancien délai de deux mois, même si le commandement de payer leur est notifié aujourd’hui.

Le juge peut-il encore accorder des délais de paiement ?

Oui : même après l’expiration du délai du commandement, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition qu’il puisse régler sa dette et qu’il reprenne le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

C’est le principal filet de sécurité du locataire une fois la procédure engagée : le juge des contentieux de la protection n’est pas tenu de constater automatiquement la résiliation. Il vérifie la situation financière réelle du locataire, la reprise ou non du paiement du loyer courant, et peut échelonner la dette sur cette durée maximale tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), dont l’adresse doit obligatoirement figurer dans le commandement de payer, peut être sollicité par le locataire à ce stade pour l’aider à financer un apurement de sa dette.

Le conseil de Camille

Que vous soyez locataire ou bailleur, ne laissez jamais filer un commandement de payer sans réagir : c’est un acte juridique, pas un simple rappel. Si vous êtes locataire et que vous recevez ce document, contactez votre bailleur ou votre agence dès aujourd’hui pour proposer un échéancier, et n’hésitez pas à solliciter le fonds de solidarité pour le logement de votre département — son adresse figure obligatoirement sur le commandement. Si vous êtes bailleur, vérifiez systématiquement la date de signature du bail avant de calculer le délai applicable : se tromper de six semaines à deux mois peut invalider une procédure entière et vous faire reperdre plusieurs mois.

Foire aux questions

Faut-il obligatoirement un commissaire de justice pour faire jouer la clause résolutoire ?

Oui. Le commandement de payer doit être délivré par un commissaire de justice (ex-huissier de justice) : un simple courrier du bailleur, même recommandé avec accusé de réception, ne suffit pas à déclencher le délai légal ni à engager valablement la procédure.

Le locataire peut-il arrêter la procédure en payant après le délai ?

Oui, jusqu’à l’audience : s’il règle l’intégralité de sa dette avant que le juge statue, la procédure peut s’arrêter d’elle-même. Après l’audience, seul le juge peut encore suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans.

Que se passe-t-il si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?

Le bailleur doit alors engager une action en résiliation judiciaire de droit commun, en prouvant devant le juge un manquement suffisamment grave du locataire. C’est une procédure plus longue et moins prévisible, sans le cadre automatique du commandement de payer ni le seuil des deux mois de dette.

Sources

• Article 24, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance, dernière modification 29/07/2023, consulté le 04/09/2026
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi anti-squat) — Légifrance, consultée le 04/09/2026
• Cour de cassation, avis n° 15007 P+B du 13/06/2024 (demande d’avis n° K 24-70.002) — non-rétroactivité du délai de six semaines aux baux en cours
• Article sur la trêve hivernale, jouy-immobilier.fr — calendrier et exceptions à l’exécution d’une expulsion

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