Le bail d’un locataire vient d’atteindre sa date anniversaire, et le propriétaire écrit pour annoncer une hausse. Ou, côté bailleur, l’INSEE vient de publier un nouvel indice et la question se pose : de combien le loyer peut-il monter, à partir de quand, et que se passe-t-il si l’on laisse passer la date ? Le calcul tient en une ligne, mais les conditions d’application, elles, piègent régulièrement les deux camps.
La révision annuelle ne se confond ni avec un loyer manifestement sous-évalué à la relocation, ni avec une charge que l’on répercute : les charges récupérables suivent leurs propres règles. Ici, on parle uniquement de l’indexation du loyer principal sur l’indice de référence des loyers (IRL).
Comment calculer la révision du loyer avec l’IRL ?
Le nouveau loyer s’obtient en multipliant le loyer actuel par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat s’arrondit à la deuxième décimale.
Le trimestre de référence est celui que fixe le bail. S’il n’en mentionne aucun, on retient le dernier IRL publié par l’INSEE à la date de signature du contrat. Point décisif : on compare toujours le même trimestre d’une année sur l’autre, jamais deux trimestres consécutifs. Les niveaux de l’indice varient d’un trimestre à l’autre (le niveau du 3ᵉ trimestre 2026 est même inférieur à celui du 2ᵉ), ce qui n’a aucune importance tant que l’on compare des trimestres identiques.
Si le bail prévoit un complément de loyer (logement en zone d’encadrement), c’est le total loyer de base plus complément qui est révisé.
| Trimestre | IRL (métropole) | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| T1 2025 | 145,47 | +1,40 % |
| T2 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| T3 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| T4 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| T1 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % |
| T3 2026 (publié le 15/10/2026) | 148,06 | +1,57 % |
À retenir. L’IRL a des valeurs spécifiques pour les collectivités d’outre-mer (145,21 au 3ᵉ trimestre 2026) et la Corse (143,80). Le tableau ci-dessus vaut pour la métropole hors Corse : un logement ultramarin ou corse se calcule avec son propre indice.
Quelle hausse maximale en 2026 selon le trimestre de votre bail ?
La hausse maximale est la variation annuelle de l’IRL du trimestre inscrit au bail : +1,57 % pour un bail indexé sur le 3ᵉ trimestre 2026, +1,15 % sur le 2ᵉ trimestre, +0,78 % sur le 1ᵉʳ. Aucun pourcentage supérieur ne peut être appliqué.
Le trimestre de référence détermine donc l’ampleur de la hausse. Un bail signé en novembre avec le 3ᵉ trimestre comme référence profite, côté bailleur, de l’IRL le plus récent ; un bail indexé sur le 2ᵉ trimestre reste sur la valeur 148,37 jusqu’à la prochaine publication du 2ᵉ trimestre. Le bailleur ne choisit pas l’indice au moment de la hausse : c’est celui du contrat.
| Trimestre inscrit au bail | Calcul | Hausse maximale | Loyer de 720 € révisé |
|---|---|---|---|
| T1 2026 | 146,60 ÷ 145,47 | +0,78 % | 725,59 € |
| T2 2026 | 148,37 ÷ 146,68 | +1,15 % | 728,30 € |
| T3 2026 | 148,06 ÷ 145,77 | +1,57 % | 731,31 € |
Exemple chiffré : de 720 à 731,31 € par mois
Camille loue un deux-pièces 720 € par mois hors charges. Son bail, signé le 1ᵉʳ novembre 2025, prévoit une révision chaque 1ᵉʳ novembre sur l’IRL du 3ᵉ trimestre. Pour la révision du 1ᵉʳ novembre 2026, le calcul est : 720 × 148,06 ÷ 145,77 = 731,31 €. La hausse est de 11,31 € par mois, soit 135,72 € sur douze mois.
Si le propriétaire n’envoie sa demande que le 1ᵉʳ juin 2027, la nouvelle valeur ne s’applique qu’à partir de cette date. Les sept mois précédents (de novembre à mai) restent au tarif ancien, soit 79,17 € de hausse définitivement non perçus (7 × 11,31 €).
Le conseil de Camille. Notez dès la signature la date de révision et le trimestre de référence dans votre agenda, côté bailleur comme côté locataire. Le locataire peut vérifier le calcul en trente secondes avec les deux indices ; le bailleur évite de perdre des mois de hausse par simple oubli.
Quand et comment le propriétaire peut-il réviser le loyer ?
Le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Il dispose d’un an pour le demander ; la hausse s’applique seulement à partir de sa demande, sans effet rétroactif.
Concrètement, le bailleur adresse au locataire le calcul, avec les deux indices utilisés. Aucune forme n’est imposée par la loi, mais un courrier daté, idéalement en recommandé, prouve que la demande est intervenue dans le délai. Passé un an sans demande, la hausse correspondant à cette année est perdue : elle ne se rattrape pas à la révision suivante.
| Situation | Le propriétaire peut-il réviser ? | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| Bail sans clause de révision | Non | Aucune indexation en cours de bail, même si l’IRL monte |
| Logement classé F ou G au DPE | Non | Interdit en métropole pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24/08/2022 |
| Bail mobilité | Non | Révision interdite (article 25-16 de la loi de 1989) |
| Location meublée | Oui | Mêmes règles, avec clause de révision au bail |
| Bail avec clause, demande dans l’année | Oui | Effet à la date de la demande, pas avant |
| Bail avec clause, aucune demande dans l’année | Perdu pour l’année écoulée | Pas de rattrapage rétroactif |
Attention. Le gel pour les passoires thermiques concerne les logements F et G. Avant de contester ou d’appliquer une hausse, vérifiez la classe du logement dans le dernier diagnostic : tout est expliqué dans notre article sur le DPE en location.
Que faire si la hausse demandée est trop élevée ou irrégulière ?
Le locataire commence par recalculer avec les indices officiels de l’INSEE et par relire la clause du bail. En cas d’écart, il demande par écrit une correction au bailleur et ne paie que le montant exact, sans retenir de sommes au-delà de la différence contestée.
Les erreurs les plus fréquentes sont simples : mauvais trimestre, indices comparés sur deux années non consécutives, révision appliquée avec effet rétroactif, ou hausse sur un logement classé F ou G. Un échange courtois suffit souvent. À défaut, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action en justice. En attendant, continuez à payer le loyer au bon montant : un impayé ouvre une procédure qui se retourne vite contre le locataire.
Le nouveau montant doit apparaître sur la quittance de loyer, ce qui permet de suivre la date réelle d’application de la hausse.
Comment procéder, étape par étape ?
Pour réviser un loyer, le bailleur vérifie la clause, identifie le trimestre de référence, récupère les deux indices sur le site de l’INSEE, calcule, puis notifie le locataire par écrit dans l’année qui suit la date de révision.
- Vérifier la clause — le bail doit prévoir la révision annuelle, la date et le trimestre de référence.
- Contrôler le DPE — un logement F ou G ne peut pas être révisé.
- Relever les deux indices — le dernier IRL publié pour le trimestre de référence et celui du même trimestre un an plus tôt.
- Calculer — loyer actuel × indice récent ÷ indice ancien, arrondi à deux décimales.
- Notifier par écrit — avec le calcul détaillé et la date d’application, conservée en preuve.
- Mettre à jour les quittances — le nouveau loyer s’applique à compter de la demande.
Attention. Si le loyer est soumis à l’encadrement des loyers, la révision ne dispense pas de respecter les règles locales. Renseignez-vous sur le dispositif applicable à votre commune avant de fixer un montant, et ne présumez pas que l’IRL suffit à justifier n’importe quelle valeur.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer sans clause de révision ?
Non. En cours de bail, aucune augmentation n’est possible si le contrat ne prévoit pas la révision annuelle. Le loyer ne peut alors être rediscuté qu’au renouvellement du bail, dans les conditions prévues par la loi.
L’IRL du 3ᵉ trimestre 2026 s’applique-t-il à tous les baux ?
Non, seulement à ceux dont le trimestre de référence est le 3ᵉ. Un bail indexé sur un autre trimestre utilise l’IRL de ce trimestre. Le bail l’indique, et à défaut c’est le dernier IRL publié à la signature.
Peut-on récupérer des hausses oubliées les années précédentes ?
Non, selon service-public.gouv.fr : la révision ne produit effet qu’à partir de la demande du bailleur, et si elle n’est pas demandée dans l’année, la hausse correspondante est perdue. Il n’y a pas de rattrapage rétroactif.
La révision s’applique-t-elle aussi à une location meublée ?
Oui. Selon service-public.gouv.fr, la location meublée suit les mêmes règles de révision que la location vide, à condition que le bail contienne la clause. Un forfait de charges, s’il existe, peut lui aussi être révisé.
Sources
- INSEE, Informations Rapides n° 246 du 15/10/2026 — indice de référence des loyers, 3ᵉ trimestre 2026 (148,06, +1,57 %) — consulté le 20/10/2026.
- Service-public.gouv.fr, fiche « Révision annuelle du loyer » (F13723), vérifiée le 15/10/2026 — consultée le 20/10/2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1, 25-9 et 25-16 — Légifrance.
- Loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 (création de l’IRL), art. 35.