Quels diagnostics le bailleur doit-il fournir au locataire ?

Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant, selon les caractéristiques du logement : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, état des risques et diagnostic bruit. Tous ne s’appliquent pas à tous les logements : chacun dépend de la date de construction, de l’ancienneté des installations ou de la localisation.

Pour les logements en copropriété non meublés, s’y ajoute la mention de la surface habitable (loi Boutin) — ce n’est pas un diagnostic technique à proprement parler, mais une obligation d’information distincte : nous lui consacrons un article dédié.

Le DPE est-il obligatoire pour tous les logements en location ?

Le diagnostic de performance énergétique est dû pour tout logement mis en location, meublée ou vide, à l’exception de trois situations rares : un bâtiment indépendant de moins de 50 m², un monument historique classé ou inscrit, et un logement occupé moins de quatre mois par an.

Ces exceptions sont rares et strictement définies : un studio dans un immeuble collectif n’est pas un « bâtiment indépendant », même s’il fait moins de 50 m². En dehors de ces trois cas, le DPE est dû — et sa classe conditionne même le droit de louer certains logements. Les biens classés G sont interdits à la location depuis 2025 ; nous détaillons le calendrier complet dans notre article sur le DPE en location.

À partir de quand le plomb et l’amiante sont-ils obligatoires ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est dû pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au 1^er janvier 1949. Le diagnostic amiante suit une logique voisine mais une date différente : il concerne les logements dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997, quel que soit leur état.

Différence importante entre les deux : le CREP est annexé au bail, tandis que le diagnostic amiante est seulement tenu à la disposition du locataire, qui peut en demander communication sans que le bailleur soit tenu de l’annexer systématiquement. Sur la durée de validité de ces deux diagnostics — et pourquoi elle change selon qu’ils révèlent ou non une présence —, voir notre pilier sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Diagnostic électricité et gaz : à partir de quel âge sont-ils obligatoires ?

Les diagnostics électricité et gaz sont dus dès lors que l’installation intérieure a plus de 15 ans, dans tout type de logement. Ils signalent les anomalies pouvant présenter un danger — absence de mise à la terre, tableau vétuste, tuyauterie gaz défaillante — sans obliger le bailleur à réaliser les travaux correspondants : ils informent le locataire, qui peut s’en prévaloir en cas de sinistre lié à l’installation.

Ces deux diagnostics sont valables 6 ans en location (contre 3 ans à la vente) — le détail complet, avec le tableau comparatif vente/location, se trouve dans notre article sur la durée de validité des diagnostics.

État des risques et diagnostic bruit : quand sont-ils exigés ?

Deux diagnostics ne dépendent ni de l’âge du logement ni de ses installations, mais uniquement de sa localisation : l’état des risques et pollutions (ERP) en zone à risques, et le diagnostic bruit dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome.

L’ERP est exigé lorsque le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques), une zone de sismicité de niveau 3 à 5, une zone à potentiel radon de niveau 3, ou un secteur d’information sur les sols. Le bailleur peut le remplir lui-même à partir des données officielles de la commune : il doit être daté de moins de 6 mois avant la signature du bail.

Le diagnostic bruit, obligatoire depuis le 1^er juin 2020, s’applique aux logements situés dans une zone du plan d’exposition au bruit (PEB) d’un aérodrome — les quatre zones A, B, C et D correspondent à une exposition décroissante. Comme l’ERP, il indique l’adresse du service en ligne permettant de consulter le plan, et peut être établi par le bailleur lui-même.

Que risque un bailleur qui ne fournit pas les diagnostics obligatoires ?

L’absence d’un diagnostic obligatoire expose le bailleur à plusieurs recours civils : le locataire peut demander une réduction du loyer, des dommages-intérêts, et dans les cas les plus graves la résolution du bail. Ces recours supposent que le locataire prouve un préjudice concret lié à l’absence du document : la seule absence ne suffit pas, il faut un lien avec un dommage réel (surconsommation énergétique imprévue, sinistre lié à une installation non contrôlée…).

Un risque distinct concerne le DPE : une annonce de location qui ne mentionne pas la classe énergétique expose le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique (15 000 € pour une personne morale), en application de l’article L126-33 du code de la construction et de l’habitation. Faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur non certifié expose par ailleurs à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive dans les trois ans.

Questions fréquentes

Un logement neuf est-il dispensé de diagnostics ?

Non pour le DPE, qui reste dû quel que soit l’âge du logement. En revanche, un logement construit après 1997 est dispensé du diagnostic amiante, et après 1949 du diagnostic plomb. S’il est équipé d’installations électriques et gaz neuves (moins de 15 ans), ces deux diagnostics ne sont pas non plus exigés.

Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?

Pas systématiquement : tant qu’un diagnostic est dans sa durée de validité (10 ans pour le DPE, 6 ans pour l’électricité et le gaz en location), il peut être réutilisé pour un nouveau bail. Seuls l’état des risques et le diagnostic bruit, valables 6 mois, sont presque toujours à régénérer entre deux locataires.

Le locataire peut-il refuser de signer le bail si un diagnostic manque ?

Il ne peut pas empêcher la signature, mais il peut se prévaloir de l’absence après coup pour demander réparation. Mieux vaut, côté bailleur, ne jamais signer sans un dossier complet : c’est plus simple à réunir avant qu’à régulariser après.

Qui choisit le diagnostiqueur ?

Le bailleur, qui doit vérifier sa certification (consultable sur l’annuaire officiel des diagnostiqueurs). Un diagnostic réalisé par un professionnel non certifié n’a aucune valeur juridique, même s’il est correct sur le fond.

Sources

• Service-public.gouv.fr — « Quels diagnostics immobiliers dans le cadre d’une location ? » (F33463) et fiche DPE, consulté le 18/09/2026.
• ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — « Diagnostics obligatoires lors d’une location », consulté le 18/09/2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (dossier de diagnostic technique), Légifrance, consulté le 18/09/2026.
• Code de la construction et de l’habitation, article L126-33 (amende pour absence de classe DPE dans une annonce), Légifrance, consulté le 18/09/2026.

Cet article donne une information pratique et générale ; il ne remplace pas l’avis d’un diagnostiqueur certifié ou d’un professionnel du droit. Retrouvez tous nos conseils pratiques pour votre logement.

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Qu’est-ce que la loi Boutin ?

La loi Boutin oblige tout bailleur à indiquer la surface habitable réelle du logement dans le contrat de location, sous peine de recours du locataire.

La loi Boutin est le nom donné à la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, portée par la ministre Christine Boutin. Son article 30 a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation une définition légale de la « surface habitable », et rendu sa mention obligatoire dans les baux de location. Depuis, l’obligation a été précisée par la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, applicable depuis le 1^er août 2015 : le bail-type impose désormais cette mention pour toute location à usage de résidence principale, que le logement soit loué vide ou meublé.

Que compte-t-on dans la surface habitable ?

La surface habitable est la surface de plancher réellement occupable, hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m, une fois déduits murs, cloisons, escaliers et embrasures : elle exclut caves, garages, terrasses et balcons.

La définition légale figure aujourd’hui à l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation (ancien article R111-2, recodifié par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021). Le texte est précis : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ». Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont, elles, jamais comptées — quelle que soit leur affectation.

Le bail doit-il obligatoirement mentionner la surface habitable ?

Oui, pour toute location à usage de résidence principale, meublée ou vide : c’est une mention obligatoire du contrat depuis la loi ALUR.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le contrat précise « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ». Pour les locations meublées, l’article 25-3 de la même loi rend cette obligation applicable dans les mêmes conditions. Depuis 2017, la surface habitable doit également figurer dans l’annonce de mise en location, et pas seulement dans le bail signé.

Que faire si le bail ne mentionne pas la surface habitable ?

Le locataire dispose d’un mois après la prise d’effet du bail pour mettre en demeure le propriétaire de compléter le contrat, avant de pouvoir saisir le juge.

La procédure est fixée par le dernier alinéa de l’article 3 de la loi de 1989 : le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur par écrit de faire figurer la surface habitable au contrat. Le bailleur dispose à son tour d’un mois pour répondre. À défaut de réponse, ou en cas de refus, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Erreur de surface : à partir de quel écart peut-on demander une baisse de loyer ?

Au-delà de 5 % d’écart entre la surface réelle et celle du bail, le locataire peut exiger une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

C’est l’article 3-1 de la loi de 1989 (introduit par la loi ALUR) qui fixe la règle, dans des termes très précis : « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté ». Un vingtième, c’est 5 % : en dessous de ce seuil, l’écart est considéré comme une simple marge d’approximation et n’ouvre aucun droit.

La procédure se déroule en trois temps : le locataire adresse sa demande au bailleur, qui dispose de deux mois pour répondre ; à défaut d’accord, le locataire peut saisir le juge dans un délai de quatre mois à compter de sa demande initiale. La diminution de loyer obtenue prend effet rétroactivement à la date de signature du bail — sauf si la demande est formulée plus de six mois après la prise d’effet du contrat, auquel cas elle ne s’applique qu’à compter de la date de la demande.

Loi Boutin ou loi Carrez : pourquoi ne faut-il pas les confondre ?

La loi Boutin encadre la location et mesure la surface habitable ; la loi Carrez encadre la vente d’un lot de copropriété et mesure la surface privative : deux notions, deux textes, deux calculs différents.

Les deux lois se ressemblent — même seuil de tolérance de 5 %, même logique de recours financier — mais elles ne s’appliquent ni au même contrat, ni au même type de bien, ni tout à fait à la même surface.

Foire aux questions

La loi Boutin s’applique-t-elle aux locations meublées ?

Oui. L’obligation de mentionner la surface habitable dans le bail (article 3 de la loi de 1989) s’étend aux locations meublées via l’article 25-3 de la même loi, qui rend l’article 3 applicable à ce régime.

Le locataire doit-il faire appel à un diagnostiqueur pour vérifier la surface ?

Non, aucun texte ne l’impose. Le locataire peut mesurer lui-même le logement en appliquant la règle des 1,80 m et les exclusions légales, ou faire appel à un professionnel en cas de doute avant d’engager une procédure.

Le seuil de 5 % s’applique-t-il aussi en cas de surface excédentaire ?

Non. L’article 3-1 de la loi de 1989 ne prévoit une diminution de loyer que si la surface réelle est inférieure à celle du bail. Si le logement est plus grand qu’annoncé, aucun texte n’oblige le locataire à payer davantage.

Que se passe-t-il si le bailleur refuse la diminution de loyer ?

Le locataire peut saisir le juge dans le délai légal de quatre mois à compter de sa demande. Avant d’en arriver là, la commission départementale de conciliation peut être sollicitée gratuitement pour tenter un accord amiable.

Pour aller plus loin

Vous emménagez bientôt ? Vérifiez aussi la classe énergétique du logement dans notre guide sur le DPE en location, et si vous achetez un lot de copropriété plutôt que de le louer, la surface se calcule différemment : notre guide sur la loi Carrez détaille ce qui change. Retrouvez tous nos guides pratiques sur le logement sur jouy-immobilier.fr.

Sources

• Legifrance — Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin), article 30. Consulté le 21/08/2026.
• Legifrance — Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 (définition de la surface habitable, ex-R111-2). Consulté le 21/08/2026.
• Legifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-1 et 25-3 (mention obligatoire, diminution de loyer, application au meublé). Consulté le 21/08/2026.
• Legifrance — Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) et décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Consulté le 21/08/2026.
• Service-public.fr — « Rédaction du bail d’habitation » (mentions obligatoires, surface habitable). Consulté le 21/08/2026.

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Un DPE est-il obligatoire pour louer un logement ?

Oui. Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toute mise en location d’un logement à usage d’habitation. Il doit figurer dès l’annonce, être annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique, et il est opposable au bailleur depuis le 1er juillet 2021.

Concrètement, le DPE accompagne le logement à trois moments. Dans l’annonce d’abord : la classe énergie et la classe climat (de A à G) doivent y apparaître, avec la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le bien est classé F ou G, et le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie assorti de son année de référence. À la signature ensuite : le DPE est intégré au dossier de diagnostic technique remis au locataire et annexé au bail. Pendant le bail enfin : parce qu’il est opposable depuis le 1er juillet 2021, un DPE erroné engage la responsabilité du bailleur, qui peut être condamné à des dommages-intérêts. Une annonce non conforme expose par ailleurs à une amende pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier (15 000 € pour une société).

Quelles classes de DPE peut-on encore louer en 2026 ?

En 2026, en métropole, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail : l’interdiction du G s’applique depuis le 1er janvier 2025. La classe F suivra au 1er janvier 2028, puis la classe E au 1er janvier 2034. Un F ou un E reste donc louable aujourd’hui.

Ce calendrier vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a introduit un critère de décence énergétique dans la loi du 6 juillet 1989. La règle vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites : c’est au moment de relouer ou de renouveler que la classe est vérifiée. Les départements d’outre-mer suivent un calendrier décalé (G en 2028, F en 2031, E en 2034), le temps d’adapter la méthode au climat tropical.

Qu’est-ce que la décence énergétique et le seuil de 450 kWh ?

La décence énergétique est le niveau minimal de performance qu’un logement doit atteindre pour être loué. Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par m² et par an est réputé non décent en métropole : il ne peut plus être mis en location.

Ce seuil a visé en premier lieu les « super-passoires », les logements les plus énergivores de la classe G. La décence n’est pas qu’une affaire de confort : c’est une obligation légale à la charge du bailleur, au même titre que l’absence de risque pour la sécurité ou la présence d’un chauffage. Un logement qui ne respecte pas le critère énergétique est juridiquement non décent, avec les conséquences que cela emporte pour le propriétaire — nous y revenons plus bas. C’est aussi ce qui distingue le DPE de sa durée de validité : un DPE peut être parfaitement valable dix ans et pourtant afficher une classe qui interdit la location.

Le nouveau calcul du DPE change-t-il la donne en 2026 ?

Oui, pour les logements chauffés à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Résultat : environ 850 000 logements tout électriques gagnent une classe sans aucun travaux, et sortent parfois du statut de passoire.

Ce changement, fixé par l’arrêté du 13 août 2025, aligne la France sur la valeur de référence européenne. Il ne modifie ni les murs, ni l’isolation, ni la consommation réelle : il change seulement la manière de compter. Pour un logement tout électrique, l’étiquette baisse mécaniquement d’environ 17 %. Un bien classé G de justesse à cause de son chauffage électrique a donc pu basculer en F, voire en E, et redevenir louable au 1er janvier 2026. À l’inverse, un logement chauffé au gaz ou au fioul n’est pas concerné par cette bascule. Point pratique : seuls les DPE établis à compter du 1er janvier 2026 intègrent le nouveau coefficient — un ancien DPE continue d’afficher l’ancienne classe tant qu’il n’est pas refait.

Peut-on augmenter le loyer d’une passoire thermique ?

Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé. Le bailleur ne peut ni appliquer la révision annuelle indexée sur l’IRL, ni augmenter le loyer entre deux locataires, ni proposer une hausse au renouvellement du bail. Le gel vaut pour les locations vides, meublées et les baux mobilité.

Ce gel des loyers, prévu lui aussi par la loi Climat et Résilience, s’ajoute à l’interdiction progressive de louer. Autrement dit, tant qu’une passoire reste classée F ou G, non seulement son avenir locatif est compté, mais son loyer est figé au niveau du bail en cours. C’est une incitation directe à la rénovation : seule une amélioration de la classe — par des travaux, ou par le nouveau calcul de 2026 pour le tout-électrique — lève le gel et rouvre la possibilité d’ajuster le loyer.

Que peut faire le locataire d’un logement classé F ou G ?

Un locataire déjà en place dans un logement devenu non décent peut exiger sa mise en conformité. Il adresse d’abord une demande écrite au bailleur, puis peut saisir la commission départementale de conciliation, et enfin le juge des contentieux de la protection, qui peut imposer des travaux et réduire le loyer.

L’interdiction de louer ne rompt pas les baux en cours : un locataire installé dans un logement passé F ou G n’est pas expulsé, et son bail se poursuit. Mais il dispose de leviers réels si le logement n’est pas décent sur le plan énergétique. La marche à suivre est graduée : courrier recommandé au bailleur réclamant les travaux avec un délai ; à défaut d’accord dans les deux mois, saisine de la commission départementale de conciliation ; puis, si le blocage persiste, le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer, et accorder des dommages-intérêts. Pendant tout le bail, c’est le bailleur qui supporte les travaux nécessaires à la décence, y compris énergétiques. Pour être accompagné gratuitement, l’ADIL de votre département tient des consultations juridiques dédiées.

Questions fréquentes sur le DPE en location

Un bail en cours est-il annulé si mon logement devient interdit à la location ?

Non. L’interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours se poursuit normalement jusqu’à son terme ; le locataire n’est pas expulsé. C’est au moment de relouer que le propriétaire doit avoir remis le logement au niveau exigé.

Faut-il un audit énergétique pour louer un logement ?

Non. L’audit énergétique est exigé pour la vente des logements les plus énergivores (classes F et G, puis E depuis 2025), pas pour la location. Pour louer, c’est le DPE — et le respect du critère de décence énergétique — qui s’applique. Les deux documents ne se confondent pas.

Que devient l’interdiction du G avec la réforme dont on parle ?

À l’été 2026, une réforme est en discussion au Parlement pour assouplir l’interdiction du G, par exemple en autorisant la location contre un engagement de travaux. À ce jour, aucun texte n’a été adopté : la règle en vigueur reste l’interdiction du G depuis le 1er janvier 2025. Nous mettrons cette page à jour si la loi change.

Le DPE réalisé pour mon précédent locataire est-il encore valable ?

Un DPE reste valable dix ans, mais deux réserves : un DPE édité entre 2018 et mi-2021 a une validité écourtée, et un DPE antérieur à 2026 n’intègre pas le nouveau coefficient électricité. Notre article sur la durée de validité des diagnostics détaille chaque cas.

Sources

• Ministère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) » et « Location : gel des loyers des passoires énergétiques » — ecologie.gouv.fr, mises à jour le 19 décembre 2025 (consulté le 14/08/2026).
• Service-public.fr, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) en cas de location » (F16096) — mis à jour le 1er janvier 2026 (consulté le 14/08/2026).
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), articles relatifs à la décence énergétique et au gel des loyers ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1 — Légifrance (consulté le 14/08/2026).
• Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité (coefficient 2,3 → 1,9), en vigueur le 1er janvier 2026 — Légifrance, JORF ; communiqué ministériel « Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026 » (consulté le 14/08/2026).
• ANIL, « Performance énergétique et décence » et « La non-décence » — anil.org (consulté le 14/08/2026).

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À quoi sert la durée de validité d’un diagnostic ?

La durée de validité fixe la période pendant laquelle un diagnostic reste opposable : passé ce délai, il doit être refait pour que la vente ou la location soit régulière. Elle se compte à la date de réalisation du diagnostic, et c’est celle en vigueur le jour de la signature qui compte.

Autrement dit, un diagnostic peut être parfaitement valable au moment du compromis et périmé le jour de l’acte définitif si le délai a été franchi entre les deux. C’est le cas le plus fréquent de mauvaise surprise, en particulier pour les états les plus courts (termites, état des risques). La règle générale figure au code de la construction et de l’habitation ; chaque durée est ensuite fixée par un texte propre au diagnostic concerné.

Vente ou location : pourquoi les durées ne sont pas les mêmes

Le point que presque tout le monde ignore : pour un même logement, un diagnostic gaz ou électricité vaut 3 ans quand vous vendez mais 6 ans quand vous louez. Le législateur a jugé qu’un locataire, présent longtemps, n’avait pas besoin d’un contrôle aussi fréquent qu’un acheteur qui engage tout son patrimoine. Le constat plomb suit la même logique : 1 an à la vente, 6 ans en location lorsqu’il révèle du plomb.

Concrètement, si vous avez fait diagnostiquer votre installation électrique il y a quatre ans pour la mettre en location, elle est encore valable pour relouer ; mais si vous décidez finalement de vendre, ce même diagnostic est périmé depuis un an. C’est la première erreur à éviter quand on réutilise un ancien dossier.

Combien de temps le DPE est-il valable ?

Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans, à la vente comme en location. Le vendeur ou le bailleur doit présenter un DPE de moins de dix ans à la date de la signature. C’est la durée la plus longue de tout le dossier de diagnostic technique. Attention toutefois : un DPE valable dix ans ne suffit pas pour louer si sa classe DPE interdit la mise en location (les logements classés G le sont depuis 2025) — c’est un point distinct de la durée de validité.

Une exception a fait tomber beaucoup de dossiers : les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021, sous l’ancienne méthode, ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025. Seuls les DPE établis depuis le 1^er juillet 2021 courent bien sur dix ans. Avant de réutiliser un vieux DPE, vérifiez donc sa date de réalisation autant que sa date de validité affichée.

Quelle est la durée de validité du diagnostic amiante ?

C’est le diagnostic le plus mal compris. Quand le repérage ne trouve aucune trace d’amiante, le constat est valable sans limite de durée : il n’est jamais à refaire. Ce n’est que lorsque de l’amiante est détecté qu’une réévaluation de son état s’impose, dans un délai maximal de 3 ans.

On lit souvent « le diagnostic amiante est valable 3 ans » : c’est faux dans la grande majorité des cas. Depuis 2013, un constat concluant à l’absence d’amiante est définitif. Le délai de 3 ans ne concerne que les logements où de l’amiante est présent, pour surveiller son évolution. Le diagnostic ne vise que les biens dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997.

Diagnostic électricité et gaz : 3 ans ou 6 ans ?

Les deux se lisent de la même façon : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location. Ils sont exigés lorsque l’installation a plus de 15 ans. À défaut de diagnostic valable, une attestation de conformité de l’installation datant de moins de six ans peut le remplacer en location.

Ces deux états signalent les anomalies pouvant présenter un danger (absence de mise à la terre, tableau vétuste, tuyau de gaz souple périmé…). Ils ne vous obligent pas à réaliser les travaux, mais ils informent l’acheteur ou le locataire, qui pourra s’en servir pour négocier ou demander une remise en état. C’est exactement le type d’arbitrage sur lequel se joue la suite d’une transaction.

Plomb, termites et état des risques : les durées à ne pas confondre

Trois diagnostics aux durées courtes ou conditionnelles concentrent l’essentiel des oublis :

• Plomb (CREP) : obligatoire pour un logement construit avant le 1^er janvier 1949. Valable 1 an à la vente et 6 ans en location lorsqu’il révèle du plomb au-delà du seuil ; illimité lorsqu’il est négatif.
• Termites : seulement 6 mois. C’est la durée la plus courte : dans les zones déclarées par arrêté préfectoral, un état de plus de six mois le jour de la signature est à refaire.
• État des risques (ERP) : valable 6 mois lui aussi, à la vente comme en location. Il se génère à partir des données de la commune et doit être daté de moins de six mois à la signature.

À ces trois-là s’ajoute l’assainissement non collectif (3 ans), pour les logements non raccordés au tout-à-l’égout.

Que se passe-t-il si un diagnostic est périmé le jour de la signature ?

Un diagnostic périmé n’est plus opposable. En cas de défaut ou de document expiré, le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné, et le DPE, désormais opposable, peut engager sa responsabilité si les informations se révèlent erronées. Mieux vaut donc refaire le document avant l’acte.

En pratique, le notaire vérifie les dates au moment de préparer l’acte authentique et réclame les diagnostics à jour. Un diagnostic valable au compromis mais périmé à l’acte doit être renouvelé : c’est au vendeur de l’anticiper. Pour un bailleur, remettre un dossier incomplet ou périmé peut fragiliser le bail et ouvrir un recours au locataire.

Questions fréquentes

La loi Carrez a-t-elle une date de validité ?

Non. Le mesurage de la surface privative (loi Carrez) n’a pas de durée légale : il reste valable tant qu’aucun travaux ne modifie la surface du lot. Une extension, la suppression d’une cloison ou l’aménagement de combles imposent en revanche un nouveau mesurage. Pour comprendre ce qui entre ou non dans le calcul, voir notre article dédié à la loi Carrez.

Faut-il refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?

Pas systématiquement. Tant que chaque diagnostic est encore dans sa durée de validité (10 ans pour le DPE, 6 ans pour le gaz, l’électricité et le plomb positif), vous pouvez le réutiliser pour un nouveau bail. Seul l’état des risques, valable 6 mois, est presque toujours à régénérer entre deux locataires.

Un diagnostic encore valable peut-il périmer avant la signature ?

Oui, et c’est le piège le plus courant. C’est la date de la signature — compromis puis acte — qui fait foi. Un état des risques ou un termites établi il y a cinq mois peut être parfaitement valable au compromis et périmé le jour de l’acte définitif si celui-ci intervient plus de six mois après sa réalisation.

Où lire la date de validité sur mon diagnostic ?

Chaque rapport indique sa date de réalisation en première page ; la date de validité se déduit de la durée propre au diagnostic. Le DPE affiche en clair sa date d’expiration. En cas de doute, fiez-vous à la date de réalisation et ajoutez la durée du tableau ci-dessus.

Sources

• Service-public.gouv.fr — « Quels diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ? » (F10798) et fiche DPE (F16096), consulté le 04/08/2026.
• ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — « Diagnostics obligatoires lors d’une location » et « Quels diagnostics pour devenir propriétaire », consulté le 04/08/2026.
• Code de la construction et de l’habitation, articles L271-4 à L271-6 (dossier de diagnostic technique), Légifrance, consulté le 04/08/2026.

Cet article donne une information pratique et générale ; il ne remplace pas l’avis d’un diagnostiqueur certifié ou de votre notaire. Retrouvez tous nos conseils pratiques pour votre logement.

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Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) oblige à mentionner la superficie privative d’un lot de copropriété d’au moins 8 m² dans l’acte de vente. Elle protège l’acheteur en garantissant une mesure fiable et ouvre un recours si l’écart avec la surface réelle dépasse 5 %.

Elle s’applique à la plupart des lots en copropriété d’une surface d’au moins 8 m² : appartements, mais aussi certains locaux commerciaux ou professionnels. Elle ne concerne ni les maisons individuelles hors copropriété, ni les caves, garages, box et emplacements de parking pris isolément.

Quelles surfaces sont comptées dans le calcul Carrez, et lesquelles sont exclues ?

Sont comptées les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Sont exclues les surfaces plus basses, les murs, cloisons et cages d’escalier, ainsi que les balcons, terrasses, caves, garages et parkings, même vendus avec le lot.

La superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des éléments de structure et des zones trop basses. Le tableau ci-dessous résume l’essentiel :

Concrètement, une pièce mansardée ne compte que pour sa partie où l’on tient debout (au-delà de 1,80 m), ce qui explique qu’un logement sous les toits affiche souvent une surface Carrez sensiblement inférieure à sa surface au sol.

Quelle différence entre surface Carrez, surface habitable et surface au sol ?

La surface Carrez sert à la vente d’un lot en copropriété. La surface habitable (loi Boutin) sert à la location d’un logement vide et exclut davantage d’espaces. La surface au sol, sans aucune déduction, reste la plus élevée des trois et n’a aucune valeur juridique.

Trois notions coexistent et ne se valent pas. Les confondre peut coûter cher, car elles ne servent pas au même moment :

Résultat : pour un même logement, la surface Carrez et la surface habitable peuvent différer de plusieurs mètres carrés. Vérifiez toujours laquelle figure sur le document qu’on vous présente. Vous êtes locataire, pas acheteur ? Notre guide sur la loi Boutin et la surface habitable en location détaille le calcul et vos recours en cas d’erreur.

Quels sont vos recours en cas d’erreur de surface ?

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, vous pouvez demander une diminution du prix proportionnelle, dans un délai d’un an après la signature. Si aucune surface n’est mentionnée dans l’acte, vous pouvez demander la nullité de la vente, dans un délai d’un mois.

La loi tolère un écart de moins de 5 % entre la surface annoncée dans l’acte et la surface réelle. En dessous de ce seuil, aucun recours. Au-delà, la loi vous protège.

Exemple : pour un bien vendu 250 000 € et annoncé à 50 m², une surface réelle de 46 m² (soit 8 % de moins) ouvre droit à une diminution d’environ 20 000 € — la valeur des 4 m² manquants. Ces règles sont fixées par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, modifiée par la loi Carrez.

La surface peut-elle jouer en faveur du vendeur si elle est plus grande que prévu ?

Non. La loi Carrez protège uniquement l’acheteur : si le mesurage révèle une surface réelle supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix. La protection ne joue que dans un sens, ce qui incite les professionnels à mesurer au plus juste, jamais à l’avantage du vendeur.

C’est un point que la fiche de l’État détaille peu et qui surprend souvent les vendeurs : l’article 46 de la loi de 1965 réserve l’action en diminution de prix à l’acquéreur, sans réciprocité. Un mesurage sous-évalué ne coûte donc rien au vendeur — un mesurage surévalué, en revanche, l’expose à devoir rendre une partie du prix.

Qui paie le mesurage Carrez, et qui est responsable en cas d’erreur ?

Le mesurage fait partie du dossier de diagnostic technique et son coût est à la charge du vendeur. S’il est réalisé par un diagnostiqueur ou un géomètre professionnel, celui-ci engage sa responsabilité : en cas d’erreur supérieure à 5 %, son assurance rembourse la diminution de prix payée par le vendeur.

La loi n’impose pas de faire appel à un professionnel, mais c’est fortement recommandé. Le coût du mesurage est modeste au regard du risque financier d’une contestation, et un professionnel assuré vous met à l’abri : c’est lui qui prend en charge la diminution de prix en cas d’erreur, et non vous.

Questions fréquentes

La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?

Non, sauf si la maison fait partie d’une copropriété (maison en lotissement soumis au statut de la copropriété, par exemple). Une maison individuelle classique n’est pas concernée.

Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour louer ?

Non. Pour une location de logement vide, c’est la surface habitable (loi Boutin) qui doit figurer au bail, pas la surface Carrez.

Un mesurage Carrez a-t-il une durée de validité ?

Il n’existe pas de durée de validité légale : le mesurage reste valable tant qu’aucuns travaux ne modifient la surface du lot. Après des travaux (réunion de pièces, création d’une mezzanine…), un nouveau mesurage s’impose.

Un balcon ou une terrasse comptent-ils dans la surface Carrez ?

Non. Les balcons, terrasses, loggias et vérandas non fermées sont exclus du calcul, même s’ils sont vendus avec le lot et mentionnés dans l’annonce. Seule la surface des pièces closes et couvertes, hauteur ≥ 1,80 m, entre dans le décompte.

Qui peut réaliser le mesurage Carrez ?

N’importe qui en théorie — la loi n’impose pas de qualification. En pratique, le vendeur, une agence immobilière ou un notaire peuvent le faire eux-mêmes, mais seul un diagnostiqueur ou un géomètre professionnel assuré engage sa responsabilité en cas d’erreur.

La loi Carrez s’applique-t-elle aux locaux commerciaux ou professionnels ?

Oui, dès lors que le local commercial ou professionnel constitue un lot de copropriété d’au moins 8 m² et qu’il est vendu. La règle ne dépend pas de l’usage du lot, seulement de son statut de copropriété.

Un dernier point pratique : contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers, le mesurage loi Carrez n’a pas de date de péremption et reste valable tant qu’aucun travaux ne modifie la surface. Des travaux qui créent de la surface habitable (véranda, combles aménagés) peuvent d’ailleurs imposer une déclaration préalable de travaux. Pour les autres documents à annexer à la vente, consultez notre récapitulatif des durées de validité des diagnostics immobiliers.

Sources

• Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez) et article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Legifrance.
• Service-public.fr et ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — surface Carrez, mesurage à la charge du vendeur, et recours en cas d’erreur de surface (consultés le 21 août 2026).
• ANIL, jurisprudence — action en diminution de prix réservée à l’acquéreur (asymétrie de la protection légale) et responsabilité contractuelle du diagnostiqueur envers le vendeur en cas d’erreur de mesurage (consulté le 21 août 2026).

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