Deux mois de loyer impayé, un silence qui s’installe, et cette clause qu’on n’a jamais relue au bas du bail : la clause résolutoire est le mécanisme qui permet à un bailleur de mettre fin au contrat de location sans passer par un procès classique, à condition de respecter à la lettre une procédure encadrée par la loi. Voici comment elle fonctionne, le délai réel dont dispose le locataire pour régulariser sa situation — qui dépend de la date de signature du bail, pas de celle du commandement —, et ce que le juge peut encore faire une fois la procédure engagée.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire, dans un bail d’habitation ?
C’est une clause, présente dans la quasi-totalité des baux-types, qui prévoit la résiliation automatique du contrat de location en cas de manquement précis du locataire — impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie —, sans que le bailleur ait à prouver un préjudice ni à engager une procédure de résiliation judiciaire classique. Elle figure systématiquement dans les contrats-types du parc privé comme du logement social, quel que soit le type de bail — meublé, vide, ou même bail mobilité, à ceci près que ce dernier étant dépourvu de dépôt de garantie, seul le volet loyer/charges de la clause peut y jouer.
Techniquement, elle ne « joue » pas toute seule : sa mise en œuvre reste strictement encadrée par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un formalisme précis avant que le juge puisse en constater les effets. Sans cette clause dans le bail, le bailleur devrait démontrer devant le juge un manquement suffisamment grave pour obtenir la résiliation — une procédure plus longue, à l’issue moins certaine, et sans le cadre protecteur du délai de régularisation décrit plus bas.
Dans quels cas peut-elle être activée ?
Elle s’applique en cas de défaut de paiement du loyer, des charges locatives ou du dépôt de garantie aux échéances prévues par le bail. Juridiquement, un seul terme impayé suffit à ouvrir la procédure : en pratique, la plupart des bailleurs laissent d’abord un rappel amiable avant d’engager les démarches, mais rien ne les y oblige légalement.
Le dépôt de garantie non versé au moment de l’entrée dans les lieux entre dans le même mécanisme, même si le locataire paie ensuite son loyer normalement : c’est une cause de mise en jeu de la clause à part entière, souvent oubliée.
| Étape | Ce qui se passe | Délai clé |
|---|---|---|
| Constat de l’impayé | Le bailleur peut agir dès un terme de loyer, de charges ou le dépôt de garantie non versé | Aucun délai d’attente légal |
| Commandement de payer | Acte délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), avec montant dû, décompte, avertissement d’expulsion et adresse du FSL | Point de départ du délai de régularisation |
| Délai de régularisation | Le locataire peut payer sa dette et arrêter la procédure à tout moment durant ce délai | 6 semaines ou 2 mois selon le bail (voir plus bas) |
| Signalement CCAPEX | Le commissaire de justice signale le dossier à la commission de prévention des expulsions | Automatique dès 2 mois de loyer de dette |
| Assignation | Si la dette n’est pas réglée, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection | Après expiration du délai de régularisation |
| Audience et jugement | Le juge constate l’acquisition de la clause, ou accorde des délais de paiement | Jusqu’à 3 ans de délais possibles |
Combien de temps le locataire a-t-il réellement pour régulariser ?
Six semaines si le bail a été signé après le 27 juillet 2023, deux mois s’il est antérieur : la Cour de cassation a confirmé le 13 juin 2024 que la réforme ne s’applique pas rétroactivement aux baux en cours. C’est la date de signature du bail qui compte, jamais celle du commandement de payer.
Avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi « anti-squat »), l’article 24 fixait ce délai à deux mois pour tous les baux. La réforme l’a ramené à six semaines, mais uniquement pour les contrats conclus après son entrée en vigueur : la loi civile ne dispose que pour l’avenir. La Cour de cassation l’a tranché sans ambiguïté dans son avis n° 15007 P+B du 13 juin 2024 : les baux en cours à cette date restent soumis à l’ancien délai de deux mois, même si le commandement de payer leur est notifié aujourd’hui.
Le juge peut-il encore accorder des délais de paiement ?
Oui : même après l’expiration du délai du commandement, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition qu’il puisse régler sa dette et qu’il reprenne le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.
C’est le principal filet de sécurité du locataire une fois la procédure engagée : le juge des contentieux de la protection n’est pas tenu de constater automatiquement la résiliation. Il vérifie la situation financière réelle du locataire, la reprise ou non du paiement du loyer courant, et peut échelonner la dette sur cette durée maximale tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), dont l’adresse doit obligatoirement figurer dans le commandement de payer, peut être sollicité par le locataire à ce stade pour l’aider à financer un apurement de sa dette.
| Destinataire | Délai | Conséquence si non respecté |
|---|---|---|
| La caution (si le bail est garanti) | 15 jours après le commandement de payer | Elle ne répond pas des pénalités et intérêts de retard dus depuis l’expiration de ce délai |
| La CCAPEX (prévention des expulsions) | Dès que la dette atteint deux mois de loyer | Signalement électronique automatique par le commissaire de justice |
| Le locataire lui-même | Dès le commandement de payer | Doit contenir l’adresse du FSL et le rappel de son droit de solliciter des délais de grâce |
Le conseil de Camille
Que vous soyez locataire ou bailleur, ne laissez jamais filer un commandement de payer sans réagir : c’est un acte juridique, pas un simple rappel. Si vous êtes locataire et que vous recevez ce document, contactez votre bailleur ou votre agence dès aujourd’hui pour proposer un échéancier, et n’hésitez pas à solliciter le fonds de solidarité pour le logement de votre département — son adresse figure obligatoirement sur le commandement. Si vous êtes bailleur, vérifiez systématiquement la date de signature du bail avant de calculer le délai applicable : se tromper de six semaines à deux mois peut invalider une procédure entière et vous faire reperdre plusieurs mois.
Foire aux questions
Faut-il obligatoirement un commissaire de justice pour faire jouer la clause résolutoire ?
Oui. Le commandement de payer doit être délivré par un commissaire de justice (ex-huissier de justice) : un simple courrier du bailleur, même recommandé avec accusé de réception, ne suffit pas à déclencher le délai légal ni à engager valablement la procédure.
Le locataire peut-il arrêter la procédure en payant après le délai ?
Oui, jusqu’à l’audience : s’il règle l’intégralité de sa dette avant que le juge statue, la procédure peut s’arrêter d’elle-même. Après l’audience, seul le juge peut encore suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans.
Que se passe-t-il si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?
Le bailleur doit alors engager une action en résiliation judiciaire de droit commun, en prouvant devant le juge un manquement suffisamment grave du locataire. C’est une procédure plus longue et moins prévisible, sans le cadre automatique du commandement de payer ni le seuil des deux mois de dette.
Sources
- Article 24, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance, dernière modification 29/07/2023, consulté le 04/09/2026
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi anti-squat) — Légifrance, consultée le 04/09/2026
- Cour de cassation, avis n° 15007 P+B du 13/06/2024 (demande d’avis n° K 24-70.002) — non-rétroactivité du délai de six semaines aux baux en cours
- Article sur la trêve hivernale, jouy-immobilier.fr — calendrier et exceptions à l’exécution d’une expulsion