Vous emménagez et le rendez-vous avec le bailleur ou l’agence approche : l’état des lieux d’entrée décide de tout ce qui se jouera à votre départ, parfois des années plus tard. Un défaut non noté aujourd’hui devient, à la sortie, un défaut qui vous est imputé. Voici comment le réaliser sans rien perdre, ce qu’il faut vérifier pièce par pièce, qui paie quoi, et le délai de 10 jours dont vous disposez si vous avez manqué quelque chose le jour J.
Qu’est-ce que l’état des lieux d’entrée, exactement ?
C’est un document contradictoire décrivant l’état du logement au moment de la remise des clés, signé par le locataire et le bailleur (ou leurs mandataires), et annexé au contrat de location. Il sert de référence unique le jour de votre départ : seule la comparaison entre ces deux documents permet de distinguer une dégradation d’une usure normale.
La loi encadre précisément sa forme : il doit être établi « contradictoirement et amiablement » par les parties elles-mêmes, ou par un tiers qu’elles mandatent conjointement, et rédigé « en autant d’exemplaires que de parties » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement : si vous êtes seul locataire et qu’il y a un bailleur, il faut deux exemplaires originaux, chacun devant en repartir avec le sien.
Qui doit être présent et comment se déroule-t-il ?
Le bailleur (ou son mandataire) et le locataire examinent ensemble chaque pièce, relèvent les compteurs d’énergie et complètent un modèle-type identique à celui utilisé à la sortie, ce qui rend la comparaison directe. Le modèle est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : identification des parties et du logement, date, relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité (dès lors qu’il existe une installation individuelle ou un comptage individuel sur une installation collective), description pièce par pièce, et signature des deux parties.
Il peut être réalisé sur papier ou sur tablette avec des photos horodatées : la loi n’impose pas de support, seulement le contenu et le caractère contradictoire. Un état des lieux rempli par une seule des parties, sans l’autre présente ni mandatée, n’a aucune valeur en cas de litige.
| Pièce / élément | Points de contrôle | Piège fréquent |
|---|---|---|
| Murs, sols, plafonds | Taches, fissures, trous de fixation existants, état de la peinture | Une case « bon état » cochée trop vite sans détail écrit ne protège de rien à la sortie |
| Ouvertures | Fenêtres, volets, serrures, joints, moustiquaires | Un volet qui force n’est signalé qu’à l’usage, souvent trop tard |
| Cuisine | Plaques, hotte, évier, joints, état des meubles si équipée | Tester chaque plaque et l’extraction de la hotte, pas seulement l’aspect visuel |
| Salle de bains / WC | Joints de silicone, évacuations, pression et température de l’eau, ventilation | Une VMC silencieuse mais à l’arrêt passe facilement inaperçue |
| Chauffage | Radiateurs, chaudière, purge, thermostat | Hors période de chauffe, un défaut de chauffage ne se voit pas le jour J (voir plus bas) |
| Compteurs | Relevés exacts eau / gaz / électricité, index photographiés | Un chiffre mal recopié fait payer au locataire la consommation du précédent occupant |
Combien coûte l’état des lieux d’entrée, et qui paie ?
Réalisé par les parties elles-mêmes, l’état des lieux d’entrée ne coûte rien ; confié à un professionnel mandaté par le bailleur, le locataire ne peut se voir facturer plus de 3,03 € par m² habitable, et jamais plus que ce que paie le bailleur pour la même prestation. Ce plafond, fixé par le décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 relatif aux honoraires de location et revalorisé au 1ᵉʳ janvier 2026, encadre uniquement l’état des lieux d’entrée établi par un mandataire : à la sortie, quand le bailleur choisit seul de recourir à un professionnel, c’est lui qui règle l’intégralité de la note (voir notre article sur l’état des lieux de sortie).
| Situation | À l’entrée | À la sortie |
|---|---|---|
| Fait par les parties elles-mêmes | Gratuit | Gratuit |
| Fait par un mandataire du bailleur | Partagé, locataire plafonné à 3,03 €/m², jamais plus que le bailleur | Entièrement à la charge du bailleur |
| Désaccord, recours à un commissaire de justice | Frais partagés par moitié entre bailleur et locataire, quel que soit le moment | |
Vous avez oublié de signaler un défaut : que faire dans les 10 jours ?
Vous disposez de 10 jours après la remise des clés pour demander par écrit au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée sur un point que vous avez omis ou mal vu le jour même. Ce délai, prévu par l’article 3-2 de la loi de 1989, est votre filet de sécurité : une tache derrière un meuble, une fissure masquée par la lumière du jour J, un joint fatigué découvert en s’installant réellement.
Le chauffage bénéficie d’un délai spécifique et plus long : pendant tout le premier mois de la période de chauffe, vous pouvez demander que l’état des lieux soit complété sur les éléments de chauffage — logique, puisqu’un radiateur ne révèle un défaut qu’une fois allumé. La période de chauffe démarrant généralement le 15 octobre, un emménagement en septembre vous laisse jusqu’à la mi-novembre pour tester chaque radiateur et signaler ce qui ne fonctionne pas.
Et si le bailleur refuse de faire l’état des lieux, ou en cas de désaccord ?
Si les parties ne parviennent pas à s’accorder, l’état des lieux est établi par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé. Ce tarif dépend de la surface du logement (barème de l’article A444-27 du code de commerce, en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2024) : 110,68 € pour un logement de moins de 50 m², 128,95 € entre 50 et 150 m², 193,43 € au-delà — soit environ 55 à 97 € à la charge de chacun.
Le conseil de Camille
Je le répète à chaque emménagement que j’accompagne : prenez le temps, même si l’agent est pressé. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles avec votre téléphone (la date s’enregistre automatiquement dans les métadonnées), testez réellement chaque robinet, interrupteur et fenêtre au lieu de vous fier à l’apparence, et ne signez jamais un document que vous n’avez pas relu ligne par ligne. Les 10 jours qui suivent sont un vrai filet de sécurité : utilisez-les si besoin, ce n’est ni gênant ni suspect, c’est prévu par la loi.
Foire aux questions
Peut-on faire l’état des lieux d’entrée soi-même, sans professionnel ?
Oui, et c’est même la situation la plus fréquente : rien n’oblige à passer par un mandataire. Bailleur et locataire peuvent le remplir eux-mêmes à l’aide d’un modèle-type (conforme au décret n° 2016-382), du moment qu’il reste contradictoire et signé des deux parties. C’est aussi la seule façon d’éviter tout frais.
L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire pour une location meublée ?
Oui, l’obligation posée par l’article 3-2 de la loi de 1989 s’applique à tous les baux d’habitation, meublés comme vides, y compris les baux mobilité. Pour un meublé, il est recommandé d’y annexer également un inventaire détaillé du mobilier, distinct de l’état des lieux mais tout aussi utile en cas de litige.
Que faire si le bailleur ne remet pas de copie de l’état des lieux ?
Réclamez-la immédiatement par écrit : la loi impose qu’il en existe autant d’exemplaires originaux que de parties, chacune devant repartir avec le sien signé le jour même. Sans cet exemplaire, vous n’avez aucune preuve de l’état du logement à votre arrivée si un litige survient à la sortie.
Sources
- Article 3-2, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance, consulté le 01/09/2026
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (modèle-type d’état des lieux) — Légifrance
- Décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires — Légifrance, plafond revalorisé à 3,03 €/m² au 01/01/2026
- Article A444-27, code de commerce (tarif commissaire de justice, en vigueur depuis le 01/03/2024) — Légifrance
- Article 1731, code civil — Légifrance
- ANIL — « L’arrivée dans une location : comment se passe l’état des lieux d’entrée ? », consulté le 01/09/2026