Chaque année entre novembre et mars, la même question revient : peut-on encore expulser un locataire, couper l’électricité ou le gaz d’un logement en cas d’impayés ? La trêve hivernale est l’une des règles les plus connues du droit du logement — et l’une des plus mal comprises, y compris par des bailleurs qui se croient totalement bloqués, ou des locataires qui se croient protégés contre tout pendant cinq mois. Ni l’un ni l’autre n’a tout à fait raison. Voici ce que dit précisément la loi, ce qui reste possible pendant la trêve, et ce qui se passe une fois qu’elle prend fin.
Quand la trêve hivernale s’applique-t-elle, et à qui ?
La trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars inclus, chaque année, quelle que soit la date du jugement. Elle protège tout occupant d’un logement à titre de résidence, sauf six exceptions prévues par la loi : squat, relogement déjà assuré, immeuble dangereux, violences conjugales et logements étudiants non conformes.
Le texte de référence est l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ». La règle est perpétuelle : elle ne dépend d’aucun décret annuel, la prochaine trêve débutera donc le 1er novembre 2026. Elle couvre aussi bien les résidences principales que secondaires occupées, que le logement soit loué vide, meublé, ou occupé sans titre à la suite d’un ancien bail.
| Protégé pendant la trêve hivernale | Non protégé, expulsion possible |
|---|---|
| Locataire en résidence principale ou secondaire, même sans bail écrit | Squatteur d’un logement — résidence principale ou secondaire d’autrui |
| Jugement d’expulsion rendu avant ou pendant la trêve | Squatteur d’un local autre qu’un logement (garage, terrain, local commercial occupé illégalement) |
| Locataire en procédure d’expulsion pour impayés, même en fin de délai de grâce | Occupant dont le relogement est assuré dans des conditions respectant l’unité et les besoins de la famille |
| Occupant d’un immeuble non visé par un arrêté de péril ou d’insalubrité | Occupant d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité |
| — | Conjoint, partenaire ou concubin violent expulsé sur décision du juge aux affaires familiales |
| — | Occupant d’un logement étudiant non conforme aux conditions d’attribution (résidence universitaire, CROUS) |
Comment se déroule une procédure d’expulsion malgré la trêve hivernale ?
La procédure comporte quatre étapes : commandement de payer (délai de 6 semaines), assignation puis jugement, commandement de quitter les lieux (délai légal de 2 mois, extensible par le juge de 1 mois à 1 an), et enfin l’intervention du commissaire de justice — impossible entre le 1er novembre et le 31 mars sauf exception.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai laissé au locataire pour régulariser après un commandement de payer visant la clause résolutoire est passé de deux mois à six semaines (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Faute de régularisation, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Si le juge prononce l’expulsion, il peut aussi accorder un délai de grâce, dont la durée est encadrée par la loi : entre 1 mois et 1 an (articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution). Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai qu’un commandement de quitter les lieux peut être délivré, avec son propre délai légal de deux mois (article L.412-1 du même code).
| Étape de la procédure | Délai légal | Base légale |
|---|---|---|
| Commandement de payer (clause résolutoire) | 6 semaines pour régulariser | Art. 24, loi n° 89-462, modifié par la loi n° 2023-668 |
| Assignation en justice, puis jugement | Variable selon le tribunal | Art. 24, loi n° 89-462 |
| Délai de grâce éventuel accordé par le juge | De 1 mois à 1 an | Art. L.412-3 et L.412-4 CPCE |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois avant expulsion effective | Art. L.412-1 CPCE |
| Intervention du commissaire de justice | Suspendue du 1er nov. au 31 mars (sauf exceptions) | Art. L.412-6 CPCE |
| Concours de la force publique, en cas de résistance | Sur réquisition préfectorale | Code des procédures civiles d’exécution |
Un exemple chiffré : le cas de M. Rambert, bailleur à Angers.
Son locataire cesse de payer un loyer de 820 € en mars. M. Rambert fait délivrer un commandement de payer début avril : le locataire dispose de 6 semaines pour régulariser (article 24 de la loi de 1989, modifié en 2023), soit jusqu’à mi-mai. Faute de paiement, il assigne devant le juge des contentieux de la protection ; le jugement d’expulsion est rendu fin juillet, avec un délai de grâce de 2 mois accordé par le juge. Le commandement de quitter les lieux est délivré en octobre, avec son délai légal de 2 mois, ce qui reporte l’échéance à décembre — mais la trêve hivernale a débuté entre-temps, le 1er novembre. Résultat : même si tous les délais judiciaires sont écoulés dès décembre, l’expulsion physique ne pourra intervenir qu’à partir du 1er avril suivant. Entre le premier impayé et le départ effectif du logement, treize mois se seront écoulés — et si aucun règlement n’intervient d’ici là, l’impayé aura atteint 13 × 820 € = 10 660 €, une dette que la trêve ne suspend jamais, seulement l’expulsion.
La trêve hivernale protège-t-elle aussi contre les coupures d’électricité, de gaz et d’eau ?
Oui pour l’électricité et le gaz, du 1er novembre au 31 mars, dans une résidence principale : aucune coupure pour impayé n’est autorisée, seule une réduction de puissance à 1 kVA reste possible. Pour l’eau, l’interdiction de couper est permanente toute l’année, pas seulement en hiver.
La base légale est commune aux deux protections : l’article L.115-3 du Code de l’action sociale et des familles. Pour l’énergie, il interdit toute coupure d’électricité, de gaz ou de chauffage collectif pour impayé dans une résidence principale pendant la trêve ; le fournisseur garde la possibilité de réduire la puissance électrique à 1 kVA — sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie, qui conservent la pleine puissance pendant toute la période (article L.124-1 du Code de l’énergie). Pour l’eau, la loi n° 2013-312 du 15 avril 2013 (dite « loi Brottes ») interdit toute coupure d’eau dans une résidence principale, impayé ou non, tous les mois de l’année — disposition confirmée par le Conseil constitutionnel le 29 mai 2015. Un propriétaire qui coupe lui-même l’eau d’un locataire en impayé, même hors trêve, commet une infraction.
Cette protection énergétique ne s’applique qu’à la résidence principale, pas aux résidences secondaires, et n’empêche pas le fournisseur de résilier le contrat : seule l’interruption physique de l’alimentation est interdite pendant la trêve.
Que faire concrètement, côté locataire et côté bailleur ?
Côté locataire : contactez votre bailleur et votre CAF ou MSA dès le premier loyer manqué pour vérifier vos droits à une aide au logement ou un échéancier, avant que la dette ne s’accumule. En cas de menace de coupure d’énergie, contactez votre fournisseur pour un plan d’apurement, ou le service social de votre mairie : le chèque énergie et les aides du FSL peuvent couvrir une partie de la facture.
Côté bailleur : engagez la procédure dès le premier mois d’impayé plutôt que d’attendre — chaque semaine perdue avant le 1er novembre est une semaine de moins avant que la trêve ne gèle toute expulsion physique pour cinq mois. La garantie loyers impayés (GLI) ou la caution solidaire, si elles ont été souscrites, permettent de limiter la perte financière pendant que la procédure suit son cours.
Foire aux questions
Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire pendant la trêve hivernale ?
Non. Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, avec le concours éventuel de la force publique. Toute expulsion « à la main », changement de serrure ou coupure sauvage d’électricité engage la responsabilité pénale du bailleur : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
La trêve hivernale s’applique-t-elle aux locations saisonnières ou meublées de tourisme ?
Non. Elle protège les résidences principales et secondaires occupées à titre d’habitation, pas les locations touristiques de courte durée, régies par un contrat de nature commerciale et non par la loi de 1989.
Le locataire peut-il être expulsé le 1er avril, dès la fin de la trêve ?
Oui, si le jugement et le commandement de quitter les lieux ont déjà purgé leurs délais légaux avant le 1er novembre précédent. Sinon, la procédure judiciaire reprend simplement son cours normal à cette date, sans accélération particulière.
Que se passe-t-il si l’occupant est reconnu comme squatteur ?
La trêve ne s’applique pas. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a explicitement exclu de la protection les squatteurs d’un logement d’autrui (résidence principale ou secondaire) ainsi que ceux occupant illégalement un local d’un autre type : garage, terrain, local commercial.
Pour aller plus loin
Si vous quittez ou reprenez un logement à cette période de l’année, notre guide sur l’état des lieux de sortie détaille le déroulé et les litiges les plus fréquents sur le dépôt de garantie. Et si un impayé pousse à envisager la fin d’un bail en cours plutôt qu’une procédure d’expulsion, notre article sur le bail mobilité présente une alternative à durée courte, sans dépôt de garantie. Retrouvez tous nos guides pratiques sur le logement sur jouy-immobilier.fr.
Sources
- Legifrance — Code des procédures civiles d’exécution, articles L.412-1, L.412-3, L.412-4 et L.412-6 (délais et sursis à l’expulsion). Consulté le 25/08/2026.
- Legifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, commandement de payer), tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Consulté le 25/08/2026.
- Legifrance — Code de l’action sociale et des familles, article L.115-3 (interdiction des coupures d’eau, d’électricité et de gaz). Consulté le 25/08/2026.
- Legifrance — Loi n° 2013-312 du 15 avril 2013 (loi Brottes), et Code de l’énergie, article L.124-1 (chèque énergie, maintien de puissance). Consulté le 25/08/2026.
- Legifrance — Code pénal, article 226-4-2 (sanction de l’expulsion illégale). Consulté le 25/08/2026.
- Service-public.gouv.fr — « Expulsion locative : trêve hivernale ». Consulté le 25/08/2026.
- Institut national de la consommation (INC) — « Expulsion : trêve hivernale ». Consulté le 25/08/2026.