Vous visitez un appartement annoncé « 45 m² » et, une fois les meubles installés, vous avez l’impression que le compte n’y est pas ? Ou vous êtes propriétaire et vous ne savez pas quelle surface indiquer sur le bail : celle du diagnostic de performance énergétique, celle de l’agence, celle du plan ? Dans les deux cas, c’est la même règle qui s’applique : la loi Boutin, qui impose de mentionner la surface habitable dans tout contrat de location. Une notion précise, différente de la surface Carrez, et qui ouvre un vrai droit à réduction de loyer en cas d’erreur. Voici ce qu’il faut savoir, chiffres et textes de loi à l’appui.
Qu’est-ce que la loi Boutin ?
La loi Boutin oblige tout bailleur à indiquer la surface habitable réelle du logement dans le contrat de location, sous peine de recours du locataire.
La loi Boutin est le nom donné à la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, portée par la ministre Christine Boutin. Son article 30 a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation une définition légale de la « surface habitable », et rendu sa mention obligatoire dans les baux de location. Depuis, l’obligation a été précisée par la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, applicable depuis le 1er août 2015 : le bail-type impose désormais cette mention pour toute location à usage de résidence principale, que le logement soit loué vide ou meublé.
Que compte-t-on dans la surface habitable ?
La surface habitable est la surface de plancher réellement occupable, hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m, une fois déduits murs, cloisons, escaliers et embrasures : elle exclut caves, garages, terrasses et balcons.
La définition légale figure aujourd’hui à l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation (ancien article R111-2, recodifié par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021). Le texte est précis : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ». Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont, elles, jamais comptées — quelle que soit leur affectation.
| Compté dans la surface habitable | Jamais compté |
|---|---|
| Pièces principales et cuisine (hauteur ≥ 1,80 m) | Caves, sous-sols, remises, garages |
| Salle de bains, WC, couloirs, rangements intérieurs | Terrasses, loggias, balcons, vérandas |
| Combles aménagés, partie où la hauteur atteint 1,80 m | Combles non aménagés, séchoirs extérieurs |
| Mezzanine praticable (même règle de hauteur) | Murs, cloisons, marches, cages d’escalier |
| — | Gaines techniques, embrasures de portes et fenêtres |
Le bail doit-il obligatoirement mentionner la surface habitable ?
Oui, pour toute location à usage de résidence principale, meublée ou vide : c’est une mention obligatoire du contrat depuis la loi ALUR.
L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le contrat précise « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ». Pour les locations meublées, l’article 25-3 de la même loi rend cette obligation applicable dans les mêmes conditions. Depuis 2017, la surface habitable doit également figurer dans l’annonce de mise en location, et pas seulement dans le bail signé.
Que faire si le bail ne mentionne pas la surface habitable ?
Le locataire dispose d’un mois après la prise d’effet du bail pour mettre en demeure le propriétaire de compléter le contrat, avant de pouvoir saisir le juge.
La procédure est fixée par le dernier alinéa de l’article 3 de la loi de 1989 : le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur par écrit de faire figurer la surface habitable au contrat. Le bailleur dispose à son tour d’un mois pour répondre. À défaut de réponse, ou en cas de refus, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
Erreur de surface : à partir de quel écart peut-on demander une baisse de loyer ?
Au-delà de 5 % d’écart entre la surface réelle et celle du bail, le locataire peut exiger une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
C’est l’article 3-1 de la loi de 1989 (introduit par la loi ALUR) qui fixe la règle, dans des termes très précis : « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté ». Un vingtième, c’est 5 % : en dessous de ce seuil, l’écart est considéré comme une simple marge d’approximation et n’ouvre aucun droit.
La procédure se déroule en trois temps : le locataire adresse sa demande au bailleur, qui dispose de deux mois pour répondre ; à défaut d’accord, le locataire peut saisir le juge dans un délai de quatre mois à compter de sa demande initiale. La diminution de loyer obtenue prend effet rétroactivement à la date de signature du bail — sauf si la demande est formulée plus de six mois après la prise d’effet du contrat, auquel cas elle ne s’applique qu’à compter de la date de la demande.
Un exemple chiffré : le cas de Nadia, locataire à Rennes.
Le bail de Nadia mentionne un appartement de 50 m² pour un loyer hors charges de 750 €. En faisant refaire un métrage précis avant des travaux, elle découvre que la surface habitable réelle n’est que de 46 m², soit un écart de 8 % — au-delà du seuil de 5 % fixé par l’article 3-1. Elle peut donc demander une diminution de loyer proportionnelle : 750 € × 46/50 = 690 €, soit 60 € de moins par mois. Si son propriétaire accepte à l’amiable dans les deux mois suivant sa demande, cette baisse s’appliquera rétroactivement depuis la signature du bail — à condition qu’elle ait formulé sa demande dans les six mois suivant la prise d’effet du contrat.
Loi Boutin ou loi Carrez : pourquoi ne faut-il pas les confondre ?
La loi Boutin encadre la location et mesure la surface habitable ; la loi Carrez encadre la vente d’un lot de copropriété et mesure la surface privative : deux notions, deux textes, deux calculs différents.
Les deux lois se ressemblent — même seuil de tolérance de 5 %, même logique de recours financier — mais elles ne s’appliquent ni au même contrat, ni au même type de bien, ni tout à fait à la même surface.
| Critère | Loi Boutin | Loi Carrez |
|---|---|---|
| Contrat concerné | Bail de location (vide ou meublé) | Acte de vente |
| Biens concernés | Tout logement, résidence principale | Lots de copropriété uniquement (≥ 8 m²) |
| Surface mesurée | Surface habitable | Surface privative |
| Texte de référence | Art. 3 et 3-1, loi n° 89-462 du 6/07/1989 | Loi n° 96-1107 du 18/12/1996 |
| Seuil de tolérance | 1/20e (5 %) | 1/20e (5 %) |
| Sanction en cas d’erreur | Diminution de loyer proportionnelle | Diminution du prix de vente proportionnelle |
Foire aux questions
La loi Boutin s’applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui. L’obligation de mentionner la surface habitable dans le bail (article 3 de la loi de 1989) s’étend aux locations meublées via l’article 25-3 de la même loi, qui rend l’article 3 applicable à ce régime.
Le locataire doit-il faire appel à un diagnostiqueur pour vérifier la surface ?
Non, aucun texte ne l’impose. Le locataire peut mesurer lui-même le logement en appliquant la règle des 1,80 m et les exclusions légales, ou faire appel à un professionnel en cas de doute avant d’engager une procédure.
Le seuil de 5 % s’applique-t-il aussi en cas de surface excédentaire ?
Non. L’article 3-1 de la loi de 1989 ne prévoit une diminution de loyer que si la surface réelle est inférieure à celle du bail. Si le logement est plus grand qu’annoncé, aucun texte n’oblige le locataire à payer davantage.
Que se passe-t-il si le bailleur refuse la diminution de loyer ?
Le locataire peut saisir le juge dans le délai légal de quatre mois à compter de sa demande. Avant d’en arriver là, la commission départementale de conciliation peut être sollicitée gratuitement pour tenter un accord amiable.
Pour aller plus loin
Vous emménagez bientôt ? Vérifiez aussi la classe énergétique du logement dans notre guide sur le DPE en location, et si vous achetez un lot de copropriété plutôt que de le louer, la surface se calcule différemment : notre guide sur la loi Carrez détaille ce qui change. Retrouvez tous nos guides pratiques sur le logement sur jouy-immobilier.fr.
Sources
- Legifrance — Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin), article 30. Consulté le 21/08/2026.
- Legifrance — Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 (définition de la surface habitable, ex-R111-2). Consulté le 21/08/2026.
- Legifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-1 et 25-3 (mention obligatoire, diminution de loyer, application au meublé). Consulté le 21/08/2026.
- Legifrance — Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) et décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Consulté le 21/08/2026.
- Service-public.fr — « Rédaction du bail d’habitation » (mentions obligatoires, surface habitable). Consulté le 21/08/2026.