Quand on achète ou l’on vend un appartement en copropriété, un chiffre revient systématiquement dans les annonces et les actes : la surface loi Carrez. Elle conditionne le prix affiché, engage la responsabilité du vendeur et ouvre des recours à l’acheteur en cas d’erreur. Voici, concrètement, ce qu’elle mesure, ce qu’elle exclut, comment elle se distingue des autres surfaces, qui paie le mesurage, et ce que vous pouvez faire si le compte n’y est pas.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) oblige à mentionner la superficie privative d’un lot de copropriété d’au moins 8 m² dans l’acte de vente. Elle protège l’acheteur en garantissant une mesure fiable et ouvre un recours si l’écart avec la surface réelle dépasse 5 %.
Elle s’applique à la plupart des lots en copropriété d’une surface d’au moins 8 m² : appartements, mais aussi certains locaux commerciaux ou professionnels. Elle ne concerne ni les maisons individuelles hors copropriété, ni les caves, garages, box et emplacements de parking pris isolément.
Quelles surfaces sont comptées dans le calcul Carrez, et lesquelles sont exclues ?
Sont comptées les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Sont exclues les surfaces plus basses, les murs, cloisons et cages d’escalier, ainsi que les balcons, terrasses, caves, garages et parkings, même vendus avec le lot.
La superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des éléments de structure et des zones trop basses. Le tableau ci-dessous résume l’essentiel :
| Compté dans la surface Carrez | Exclu du calcul |
|---|---|
| Planchers des locaux clos et couverts | Surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m |
| Zones dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m | Murs, cloisons, marches et cages d’escalier |
| Combles et sous-sols aménagés (partie de plus de 1,80 m) | Gaines, embrasures de portes et de fenêtres |
| Balcons, terrasses, caves, garages et parkings |
Concrètement, une pièce mansardée ne compte que pour sa partie où l’on tient debout (au-delà de 1,80 m), ce qui explique qu’un logement sous les toits affiche souvent une surface Carrez sensiblement inférieure à sa surface au sol.
Quelle différence entre surface Carrez, surface habitable et surface au sol ?
La surface Carrez sert à la vente d’un lot en copropriété. La surface habitable (loi Boutin) sert à la location d’un logement vide et exclut davantage d’espaces. La surface au sol, sans aucune déduction, reste la plus élevée des trois et n’a aucune valeur juridique.
Trois notions coexistent et ne se valent pas. Les confondre peut coûter cher, car elles ne servent pas au même moment :
| Type de surface | Quand l’utilise-t-on ? | Particularité |
|---|---|---|
| Surface loi Carrez | Vente d’un lot en copropriété | Superficie privative, hauteur ≥ 1,80 m |
| Surface habitable (loi Boutin) | Location d’un logement vide | Exclut en plus combles non aménagés, sous-sols, remises, vérandas |
| Surface au sol | Repère brut, indicatif | Aucune déduction : la plus élevée des trois |
Résultat : pour un même logement, la surface Carrez et la surface habitable peuvent différer de plusieurs mètres carrés. Vérifiez toujours laquelle figure sur le document qu’on vous présente. Vous êtes locataire, pas acheteur ? Notre guide sur la loi Boutin et la surface habitable en location détaille le calcul et vos recours en cas d’erreur.
Quels sont vos recours en cas d’erreur de surface ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, vous pouvez demander une diminution du prix proportionnelle, dans un délai d’un an après la signature. Si aucune surface n’est mentionnée dans l’acte, vous pouvez demander la nullité de la vente, dans un délai d’un mois.
La loi tolère un écart de moins de 5 % entre la surface annoncée dans l’acte et la surface réelle. En dessous de ce seuil, aucun recours. Au-delà, la loi vous protège.
- Surface réelle inférieure de plus de 5 % : diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Action à engager dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.
- Aucune superficie mentionnée dans l’acte : possibilité de demander la nullité de la vente, dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique.
Exemple : pour un bien vendu 250 000 € et annoncé à 50 m², une surface réelle de 46 m² (soit 8 % de moins) ouvre droit à une diminution d’environ 20 000 € — la valeur des 4 m² manquants. Ces règles sont fixées par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, modifiée par la loi Carrez.
La surface peut-elle jouer en faveur du vendeur si elle est plus grande que prévu ?
Non. La loi Carrez protège uniquement l’acheteur : si le mesurage révèle une surface réelle supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix. La protection ne joue que dans un sens, ce qui incite les professionnels à mesurer au plus juste, jamais à l’avantage du vendeur.
C’est un point que la fiche de l’État détaille peu et qui surprend souvent les vendeurs : l’article 46 de la loi de 1965 réserve l’action en diminution de prix à l’acquéreur, sans réciprocité. Un mesurage sous-évalué ne coûte donc rien au vendeur — un mesurage surévalué, en revanche, l’expose à devoir rendre une partie du prix.
Qui paie le mesurage Carrez, et qui est responsable en cas d’erreur ?
Le mesurage fait partie du dossier de diagnostic technique et son coût est à la charge du vendeur. S’il est réalisé par un diagnostiqueur ou un géomètre professionnel, celui-ci engage sa responsabilité : en cas d’erreur supérieure à 5 %, son assurance rembourse la diminution de prix payée par le vendeur.
La loi n’impose pas de faire appel à un professionnel, mais c’est fortement recommandé. Le coût du mesurage est modeste au regard du risque financier d’une contestation, et un professionnel assuré vous met à l’abri : c’est lui qui prend en charge la diminution de prix en cas d’erreur, et non vous.
Questions fréquentes
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Non, sauf si la maison fait partie d’une copropriété (maison en lotissement soumis au statut de la copropriété, par exemple). Une maison individuelle classique n’est pas concernée.
Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour louer ?
Non. Pour une location de logement vide, c’est la surface habitable (loi Boutin) qui doit figurer au bail, pas la surface Carrez.
Un mesurage Carrez a-t-il une durée de validité ?
Il n’existe pas de durée de validité légale : le mesurage reste valable tant qu’aucuns travaux ne modifient la surface du lot. Après des travaux (réunion de pièces, création d’une mezzanine…), un nouveau mesurage s’impose.
Un balcon ou une terrasse comptent-ils dans la surface Carrez ?
Non. Les balcons, terrasses, loggias et vérandas non fermées sont exclus du calcul, même s’ils sont vendus avec le lot et mentionnés dans l’annonce. Seule la surface des pièces closes et couvertes, hauteur ≥ 1,80 m, entre dans le décompte.
Qui peut réaliser le mesurage Carrez ?
N’importe qui en théorie — la loi n’impose pas de qualification. En pratique, le vendeur, une agence immobilière ou un notaire peuvent le faire eux-mêmes, mais seul un diagnostiqueur ou un géomètre professionnel assuré engage sa responsabilité en cas d’erreur.
La loi Carrez s’applique-t-elle aux locaux commerciaux ou professionnels ?
Oui, dès lors que le local commercial ou professionnel constitue un lot de copropriété d’au moins 8 m² et qu’il est vendu. La règle ne dépend pas de l’usage du lot, seulement de son statut de copropriété.
Avant de signer, comparez trois chiffres : la surface de l’annonce, celle de l’acte, et si possible un métré rapide sur place. Un écart qui semble minime peut représenter plusieurs milliers d’euros une fois rapporté au prix au mètre carré. Et gardez en tête l’asymétrie : seul un écart en votre défaveur ouvre un recours, c’est donc à l’achat qu’il faut être le plus vigilant. C’est le moment de poser la question — pas après la signature.
Un dernier point pratique : contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers, le mesurage loi Carrez n’a pas de date de péremption et reste valable tant qu’aucun travaux ne modifie la surface. Des travaux qui créent de la surface habitable (véranda, combles aménagés) peuvent d’ailleurs imposer une déclaration préalable de travaux. Pour les autres documents à annexer à la vente, consultez notre récapitulatif des durées de validité des diagnostics immobiliers.
Sources
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez) et article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Legifrance.
- Service-public.fr et ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — surface Carrez, mesurage à la charge du vendeur, et recours en cas d’erreur de surface (consultés le 21 août 2026).
- ANIL, jurisprudence — action en diminution de prix réservée à l’acquéreur (asymétrie de la protection légale) et responsabilité contractuelle du diagnostiqueur envers le vendeur en cas d’erreur de mesurage (consulté le 21 août 2026).