Un loyer qui ne tombe pas sur le compte le 5 du mois, puis le silence qui s’installe : côté bailleur, la tentation est de sauter directement au commandement de payer ; côté locataire en difficulté, la peur de l’expulsion pousse parfois à ne plus répondre du tout, ce qui aggrave la situation au lieu de la résoudre. Voici, étape par étape, ce qu’il faut faire des deux côtés — du premier retard aux recours sociaux, en passant par les garanties qui existent pour éviter d’en arriver là.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Contacter le locataire par téléphone ou par mail dans les jours qui suivent, avant toute lettre recommandée : un incident isolé — oubli, retard bancaire, changement de RIB — se règle souvent en un échange direct. Si le silence persiste au-delà d’une dizaine de jours, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception marque le passage à l’étape suivante.
Ce premier réflexe n’est pas qu’une question de forme : plus la dette s’accumule avant qu’une solution soit cherchée, plus les dispositifs d’aide deviennent difficiles à mobiliser et plus le risque de procédure judiciaire augmente. La mise en demeure elle-même n’est pas une obligation légale — rien n’empêche un bailleur d’aller directement au commandement de payer — mais elle laisse une trace écrite utile si le dossier doit ensuite être présenté à un juge, et elle donne au locataire une dernière occasion de régulariser à l’amiable, sans frais de commissaire de justice.
Quels recours amiables existent avant d’aller devant le juge ?
Un plan d’apurement — un échéancier négocié directement entre bailleur et locataire — évite les frais de commissaire de justice et de tribunal. Le locataire en difficulté peut aussi solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de son département, qui peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative pour favoriser le maintien dans le logement.
Le FSL est un dispositif géré par chaque conseil départemental : il peut rembourser un arriéré de loyer et de charges, mais la demande doit obligatoirement transiter par un travailleur social (service social départemental, CCAS, ou tout autre service social compétent) — un particulier ne peut pas saisir le FSL en direct. Si le locataire perçoit une aide au logement (APL) versée directement au bailleur en tiers payant, ce dernier a l’obligation légale de signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois suivant sa constitution : l’aide est alors maintenue pendant une période dite « conservatoire » de 6 mois, le temps qu’un plan d’apurement soit signé — elle n’est suspendue qu’en cas d’échec ou d’absence de plan.
À retenir. Un impayé traité dans les deux premiers mois se règle presque toujours à l’amiable — plan d’apurement, FSL, maintien de l’APL. Passé ce délai, le dossier bascule mécaniquement vers le commandement de payer et la CCAPEX, avec des frais et des délais que plus personne ne maîtrise complètement.
Que se passe-t-il si rien ne se règle à l’amiable ?
Le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier), qui laisse au locataire 6 semaines ou 2 mois pour régulariser selon la date du bail. Sans régularisation, la procédure se poursuit devant le juge des contentieux de la protection, qui peut encore accorder des délais ou prononcer la résiliation du bail.
Le détail complet de ce mécanisme — champ d’application de la clause résolutoire, délai exact selon que le bail a été signé avant ou après le 29 juillet 2023, pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement jusqu’à 3 ans — fait l’objet d’un article dédié : clause résolutoire du bail, que se passe-t-il en cas de loyer impayé. Ici, l’essentiel à retenir est le calendrier d’ensemble, du premier impayé à l’expulsion éventuelle :
| Étape | Délai | Qui agit |
|---|---|---|
| Mise en demeure (facultative) | Immédiat | Bailleur, par lettre recommandée |
| Commandement de payer | 6 semaines (baux depuis le 29/07/2023) ou 2 mois (baux antérieurs) | Commissaire de justice |
| Signalement CCAPEX | Dès 2 mois d’impayé ou 2 loyers hors charges | Commissaire de justice (obligatoire) |
| Assignation au tribunal | 6 semaines minimum avant l’audience | Bailleur |
| Jugement | Variable selon le tribunal | Juge des contentieux de la protection |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois (réductible si mauvaise foi) | Commissaire de justice |
| Concours de la force publique | 2 mois pour la réponse du préfet | Préfet |
Qui le bailleur doit-il prévenir, et sous peine de quoi ?
Le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer doit obligatoirement en transmettre copie à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) dès que l’impayé atteint deux mois sans interruption ou deux loyers hors charges. L’absence de signalement expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 8 010 €.
La CCAPEX existe précisément pour repérer les dossiers au bon moment — avant que la dette ne devienne ingérable — et orienter le locataire vers le FSL, un diagnostic social, ou une négociation de délais. C’est un maillon de prévention, pas une sanction : un locataire convoqué par la CCAPEX n’est pas déjà en procédure d’expulsion, il est simplement signalé comme étant à un stade où une solution reste possible.
Comment se prémunir contre un impayé avant même la signature du bail ?
Trois garanties existent, non cumulables entre elles dans la plupart des cas : la caution solidaire d’un proche, gratuite mais limitée à la solvabilité du garant ; la garantie Visale d’Action Logement, gratuite et accessible sous conditions de ressources, qui couvre jusqu’à 36 mensualités sur les 3 premières années du bail ; et l’assurance loyers impayés (GLI), payante, souscrite par le bailleur lui-même.
Le choix entre ces trois options dépend surtout du profil du locataire et de ce que le bailleur est prêt à gérer administrativement. Le détail de la caution solidaire — mentions obligatoires de l’acte, durée, prescription — fait l’objet d’un article dédié : caution solidaire en location.
| Garantie | Coût pour le bailleur | Couverture |
|---|---|---|
| Caution solidaire (un proche) | Gratuite | Montant indiqué sur l’acte, sans plafond légal |
| Garantie Visale (Action Logement) | Gratuite | 36 mensualités maximum, 3 premières années du bail, plafonds de loyer selon la zone |
| Assurance loyers impayés (GLI) | 2 à 4 % des loyers encaissés | Selon contrat — non cumulable avec une caution, sauf locataire étudiant ou apprenti |
La trêve hivernale bloque-t-elle toutes les démarches ?
Non : la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend uniquement l’expulsion physique du locataire, pas les étapes qui la précèdent. Commandement de payer, assignation et jugement peuvent parfaitement se dérouler pendant cette période — seule l’exécution matérielle de l’expulsion est gelée, sauf si le locataire dispose d’une solution de relogement ou si le logement est squatté.
C’est une confusion fréquente : beaucoup de locataires croient à tort qu’un loyer impayé en novembre ne peut déclencher aucune démarche avant avril. En réalité, un dossier qui entre en procédure en novembre peut très bien aboutir à un jugement dès janvier ou février — seule la dernière étape, l’expulsion elle-même, attendra la fin de la trêve si aucun relogement n’a été trouvé. Le détail complet (exceptions, cas du relogement, articulation avec le concours de la force publique) est traité dans notre article dédié : trêve hivernale, ce que locataires et bailleurs peuvent faire.
Attention. Couper l’eau, l’électricité ou le chauffage pour faire pression sur un locataire en impayé est un délit pénal, quel que soit le motif invoqué — y compris en pleine procédure d’expulsion en cours. L’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à garantir au locataire la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail, indépendamment du paiement du loyer ; la sanction prévue à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation peut atteindre 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. La seule voie légale reste la procédure décrite plus haut.
Un exemple chiffré pour visualiser le calendrier réel
Prenons un loyer de 750 € charges comprises, impayé à partir de mars. Sans réaction du locataire, le bailleur fait délivrer un commandement de payer début mai (environ 2 mois de retard, soit 1 500 € de dette — le seuil qui déclenche le signalement CCAPEX). Le commandement laisse 6 semaines, jusqu’à mi-juin ; sans régularisation, l’assignation est délivrée à l’été pour une audience à l’automne. Si le juge prononce la résiliation du bail en novembre, le commandement de quitter les lieux court jusqu’à fin janvier — mais la trêve hivernale empêche toute expulsion physique avant le 1er avril si le locataire n’a pas de relogement. Au total : plus d’un an peut s’écouler entre le premier loyer impayé et un départ effectif, pour une dette qui aura atteint 9 000 à 10 000 € sur treize mois. C’est ce délai, bien plus que la procédure elle-même, qui justifie de réagir dès le premier mois plutôt que d’attendre.
Le conseil de Camille
Le conseil de Camille. Que vous soyez bailleur ou locataire, ne laissez jamais un impayé « se tasser » en silence plus de quelques semaines. Côté bailleur, un signalement précoce à la CCAPEX ou à la CAF protège vos droits sans précipiter une procédure lourde. Côté locataire, contacter le FSL ou un travailleur social dès le premier retard — avant même de recevoir un commandement de payer — multiplie les chances qu’un plan d’apurement suffise à régler la situation sans jamais voir un commissaire de justice.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il expulser lui-même un locataire en impayé ?
Non, en aucun cas. Seul un commissaire de justice mandaté par un jugement, avec le concours éventuel de la force publique, peut procéder à une expulsion. Un bailleur qui change les serrures ou retire les affaires du locataire sans cette procédure s’expose à des poursuites pénales, quel que soit le montant de la dette.
Un locataire peut-il être expulsé s’il a un dossier de surendettement en cours ?
La procédure peut se poursuivre, mais le dépôt d’un dossier recevable auprès de la commission de surendettement de la Banque de France peut suspendre certaines voies d’exécution et permettre au juge d’accorder des délais supplémentaires. La dette locative fait partie des dettes prises en compte dans le plan de surendettement.
Le dépôt de garantie couvre-t-il les loyers impayés en cours de bail ?
Non : le dépôt de garantie n’est en principe mobilisable qu’à la sortie des lieux, pour couvrir des sommes dues (loyers, charges, réparations) une fois le bail terminé. Il ne peut pas être exigé par le bailleur pour compenser un impayé pendant que le locataire est encore dans les lieux. Le détail est traité dans notre article sur le dépôt de garantie en location.
Que devient la dette si le bailleur ne fait rien pendant plusieurs années ?
Elle se prescrit au bout de 3 ans à compter de l’échéance de chaque loyer impayé, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer en justice les échéances les plus anciennes — d’où l’intérêt, pour lui aussi, de ne pas laisser traîner un dossier.
Sources
- Service-public.gouv.fr, fiche pratique « Loyers impayés et expulsion du locataire » (réf. F31272, mise à jour du 06/08/2026) — consulté le 02/10/2026.
- ANIL, « Impayés de loyer : informations sur des solutions » et « Procédure devant le tribunal : les étapes » — consulté le 02/10/2026.
- Article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions issues du bail) — Légifrance, consulté le 02/10/2026.
- Caf.fr, « Procédure de traitement des impayés de loyer » (obligation de signalement à 2 mois, maintien conservatoire de l’aide au logement 6 mois) — consulté le 02/10/2026.
- Action Logement / service-public.gouv.fr, plafonds et durée de la garantie Visale applicables depuis le 6 janvier 2026 — consulté le 02/10/2026.
- Article 1719 du Code civil et article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (interdiction de coupure des fluides, sanctions pénales) — consulté le 02/10/2026.