Un voisin loue son studio sur une plateforme de courte durée, un autre installe une antenne sur son balcon, une assemblée générale veut désormais interdire les meublés de tourisme : dans chaque cas, la réponse ne se trouve pas dans la loi elle-même, mais dans un document propre à votre immeuble que la plupart des copropriétaires n’ouvrent qu’en cas de conflit — le règlement de copropriété. Ce texte fixe ce que vous pouvez faire de votre logement, comment se répartissent les charges, et ce qui se passe si vous ou un voisin ne le respectez pas. Voici ce qu’il doit obligatoirement contenir, comment il se modifie, et pourquoi certaines de ses clauses ne valent rien, même signées et appliquées depuis des années.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété et à qui s’impose-t-il ?
Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire, établi par un notaire à la création de la copropriété, qui fixe la destination de l’immeuble, les règles de jouissance des parties privatives et communes, et la répartition des charges. Il s’impose à tous les copropriétaires, à leurs locataires et à leurs successeurs, même s’ils ne l’ont jamais signé personnellement.
C’est ce caractère « contractuel de plein droit » qui surprend le plus les nouveaux arrivants : un locataire qui n’a jamais vu ni signé le règlement de copropriété de l’immeuble où il loue reste tenu de le respecter, dès lors que le bail y fait référence — ce qui est presque toujours le cas. Il en va de même pour un acheteur : en acquérant un lot, il devient automatiquement partie au règlement en vigueur, y compris aux clauses qu’il découvre après la signature. C’est pourquoi il figure, avec l’état descriptif de division, parmi les pièces que tout acquéreur ou tout locataire a intérêt à lire avant de signer, et pas seulement à archiver après.
Que doit obligatoirement contenir le règlement de copropriété ?
La loi impose quatre volets : la désignation des parties privatives et communes de l’immeuble, sa destination générale et les conditions de jouissance de chaque lot, les règles d’administration (assemblée générale, syndic, conseil syndical), et la quote-part de charges attribuée à chaque lot.
Ce socle est fixé par l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il distingue les parties communes générales (cage d’escalier, toiture, façades) des parties communes spéciales, réservées à un groupe de lots (un escalier desservant un seul bâtiment dans une copropriété qui en compte plusieurs), et des parties communes à jouissance privative — un balcon ou un jardin qui reste juridiquement commun mais dont l’usage est réservé à un seul lot. Depuis le 21 novembre 2024, un cinquième point s’est ajouté : tout règlement doit désormais préciser explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite dans l’immeuble.
| Volet obligatoire | Ce qu’il fixe concrètement |
|---|---|
| Désignation des parties | Liste des lots, numéros, tantièmes ; distinction parties privatives / communes générales / communes spéciales / à jouissance privative |
| Destination de l’immeuble et des lots | Habitation bourgeoise, mixte ou commerciale ; autorisation ou interdiction du meublé de tourisme depuis le 21/11/2024 |
| Administration | Fonctionnement de l’assemblée générale, pouvoirs du syndic, rôle du conseil syndical |
| Répartition des charges | Quote-part de chaque lot par catégorie de charges (voir plus bas) |
À retenir. Le règlement de copropriété s’impose même à un locataire qui ne l’a jamais lu, dès lors que le bail y renvoie. En pratique, mieux vaut le demander avant de signer : au bailleur, ou au syndic si celui-ci tarde à le fournir. On n’échappe pas à une clause « qu’on ne connaissait pas ».
Qui rédige le règlement et comment devient-il opposable aux tiers ?
Le règlement de copropriété est établi par acte authentique, rédigé par un notaire au moment où l’immeuble est mis en copropriété, puis publié au service de la publicité foncière. Cette publication est ce qui le rend opposable à tout futur acquéreur ou occupant, indépendamment de son accord.
Une modification votée en assemblée générale mais jamais publiée reste valable entre les copropriétaires qui l’ont votée, mais n’a pas d’effet vis-à-vis d’un tiers qui achèterait un lot sans en avoir eu connaissance — d’où l’intérêt, pour un syndic, de ne pas laisser traîner la publication d’un modificatif après un vote. Si vous perdez votre exemplaire, deux voies existent : le demander au syndic, qui peut facturer la copie, ou le commander directement au service de la publicité foncière, moyennant une trentaine d’euros.
Comment le règlement répartit-il les charges entre les lots ?
Le règlement fixe, pour chaque lot, une quote-part exprimée en tantièmes pour les charges générales, et une clé fondée sur l’utilité objective de chaque équipement pour les charges spéciales — c’est l’article 10 de la loi de 1965 qui impose cette double logique.
Le détail poste par poste — ce qui relève des charges générales, ce qui est récupérable sur un locataire, comment fonctionne la régularisation annuelle — fait l’objet d’un article dédié : charges de copropriété, qui paie quoi. Le règlement, lui, est le document où cette clé de répartition est concrètement écrite lot par lot ; c’est aussi lui qui détermine les modalités des appels de fonds trimestriels détaillées dans notre article sur l’appel de fonds de copropriété.
Exemple chiffré. Sophie possède un studio de 30 m² dans une copropriété de 20 lots totalisant 10 000 tantièmes généraux. Son règlement lui attribue 350/10 000ᵉ. L’assemblée générale vote la réfection de la toiture, une charge générale, pour un montant de 40 000 €. La quote-part de Sophie se calcule ainsi : 350 / 10 000 × 40 000 € = 1 400 €. Un voisin dont le lot pèse deux fois plus de tantièmes paiera exactement le double, quelle que soit sa présence ou non lors des travaux.
Comment modifier le règlement de copropriété ? Quelle majorité selon le changement ?
La majorité requise dépend de la nature du changement : majorité simple des voix exprimées pour une mise en conformité avec la loi, double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix) pour l’usage ou l’administration des parties communes, et unanimité pour changer la destination de l’immeuble ou la répartition des charges.
Ce barème explique pourquoi certains projets qui semblent mineurs — transformer une buanderie commune en local à vélos, par exemple — n’aboutissent jamais : ils touchent à l’usage des parties communes (double majorité, atteignable) quand d’autres, plus ambitieux en apparence, comme changer la destination d’un immeuble d’habitation en immeuble mixte, exigent l’accord de tous les copropriétaires, présents ou non. Cas concret et récent : depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut désormais voter, à la double majorité de l’article 26, l’interdiction de louer les lots en meublé de tourisme lorsqu’ils ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire — un seuil nettement plus accessible que l’unanimité qui aurait été requise par le passé pour restreindre l’usage d’un lot.
| Type de modification | Majorité requise | Référence légale |
|---|---|---|
| Mise en conformité avec la loi | Majorité simple des voix exprimées | Article 24, loi du 10/07/1965 |
| Usage, jouissance et administration des parties communes ; interdiction du meublé de tourisme | Double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix) | Article 26, loi du 10/07/1965 ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 |
| Changement de destination de l’immeuble ; modification de la répartition des charges | Unanimité de tous les copropriétaires | Article 8, loi du 10/07/1965 |
Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?
Une clause réputée non écrite est une clause du règlement contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 : elle est privée d’effet de plein droit, sans qu’aucun vote d’assemblée générale ne soit nécessaire pour l’écarter — il suffit qu’un copropriétaire la fasse constater par un juge.
L’article 43 de la loi vise précisément les clauses contraires à ses dispositions fondamentales (articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, ainsi que leur décret d’application). En pratique, les cas les plus fréquents sont l’interdiction générale et absolue de louer son lot, ou l’interdiction générale d’y exercer une activité professionnelle sans distinguer selon qu’elle génère ou non une nuisance réelle pour les autres occupants. Une clause de ce type, même écrite noir sur blanc dans le règlement et appliquée depuis vingt ans, ne devient pas valable avec le temps : elle reste attaquable devant le tribunal judiciaire à tout moment.
Attention. Une clause réputée non écrite ne s’efface pas automatiquement du document : tant que personne ne l’a fait constater par un juge, le syndic ou d’autres copropriétaires peuvent continuer à s’en prévaloir de bonne foi. Si une clause vous semble abusive, la seule voie sûre est de faire trancher la question par le tribunal judiciaire, pas de simplement l’ignorer.
Que risquez-vous si vous ne respectez pas le règlement de copropriété ?
Il n’existe pas de sanction pénale automatique. Le syndic, chargé de faire respecter le règlement, adresse d’abord une mise en demeure amiable ; en cas d’échec, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation du trouble, la remise en état des lieux, voire des dommages-intérêts.
La procédure judiciaire reste l’ultime recours, mais elle est réelle : un copropriétaire qui transforme sans autorisation une pièce en local commercial, ou qui ignore une mise en demeure sur des nuisances répétées, s’expose à une décision de justice qui peut lui imposer de défaire les travaux à ses frais. À l’inverse, si un immeuble se retrouve sans règlement — cas rare mais qui existe pour certaines très petites copropriétés anciennes —, ce n’est pas un vide juridique : les règles par défaut de la loi de 1965 s’appliquent automatiquement en l’absence de dispositions spécifiques.
Le conseil de Camille. Avant de signer un compromis ou un bail, ne vous contentez pas de l’exemplaire du règlement joint au dossier : demandez aussi les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Un règlement peut avoir été modifié par un vote récent — interdiction du meublé de tourisme, nouvelle répartition d’une charge spéciale — sans que la version qu’on vous remet en tienne compte si elle n’a pas été mise à jour.
Questions fréquentes
Le règlement de copropriété peut-il interdire de louer mon appartement en meublé de tourisme ?
Oui, depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut voter cette interdiction à la double majorité de l’article 26, sauf pour les lots qui constituent la résidence principale de leur propriétaire. Tout règlement rédigé depuis le 21 novembre 2024 doit en outre préciser explicitement si cette location est autorisée ou non.
Puis-je refuser d’appliquer une clause du règlement que je trouve injuste ?
Non, pas unilatéralement. Une clause reste applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par un vote d’assemblée (pour les clauses valables mais que vous voulez changer) ou constatée réputée non écrite par un tribunal judiciaire (pour les clauses contraires à la loi). L’ignorer de votre propre initiative vous expose à une mise en demeure, voire une action en justice du syndic.
Que faire si je n’ai jamais reçu de copie du règlement de copropriété ?
Demandez-le d’abord à votre bailleur (si vous êtes locataire) ou au syndic de l’immeuble. En cas de blocage, il reste consultable et disponible en copie auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, moyennant une trentaine d’euros, puisque l’acte y a été obligatoirement publié.
Le règlement de copropriété peut-il m’interdire d’avoir un animal ?
Une interdiction générale et absolue de détenir un animal domestique est réputée non écrite, car elle est contraire à la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, qui garantit ce droit dans les lieux d’habitation. Seuls les animaux dits « dangereux » (certaines catégories de chiens) ou les nuisances avérées causées par un animal précis peuvent faire l’objet de restrictions.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8, 10, 18, 24, 26 et 43 (Légifrance) — contenu obligatoire, répartition des charges, majorités de modification, clauses réputées non écrites — consulté le 22/09/2026.
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Légifrance) — décret d’application de la loi de 1965 — consulté le 22/09/2026.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (Légifrance) — obligation de mention dans le règlement, double majorité pour l’interdiction — consulté le 22/09/2026.
- Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 — droit de détenir un animal domestique dans un lieu d’habitation.
- Service-public.gouv.fr, fiche F2589 « Règlement de copropriété » — contenu, publication, accès au document — consulté le 22/09/2026.
- Justice.fr, fiche « Règlement de copropriété » — rôle du syndic, mise en demeure, absence de sanction en cas d’absence de règlement — consulté le 22/09/2026.
- ANIL, « Tout savoir sur le règlement de copropriété » — consulté le 22/09/2026.