Le trimestre commence et l’appel de fonds tombe dans la boîte aux lettres : un montant, une échéance, parfois une ligne mystérieuse « fonds travaux » qui grossit d’année en année. Beaucoup de copropriétaires paient sans vraiment savoir pourquoi ce chiffre est celui-là, ni ce qui se passe si le virement part en retard. Voici, avec des montants précis et des exemples chiffrés, comment fonctionne un appel de fonds de copropriété : qui décide du montant, à quelles dates il est dû, et ce que la loi prévoit en cas d’impayé.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds de copropriété ?
Un appel de fonds est la demande de paiement que le syndic adresse à chaque copropriétaire pour couvrir sa quote-part des charges de copropriété : budget prévisionnel voté en assemblée générale, travaux hors budget, ou cotisation obligatoire au fonds travaux. Le montant se calcule toujours à partir des tantièmes de votre lot, jamais d’un forfait fixe identique pour tous.
Le budget prévisionnel, voté chaque année en assemblée générale (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965), couvre les dépenses courantes : entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, contrats de maintenance. C’est lui qui sert de base au calcul des provisions trimestrielles. À côté, des appels de fonds spécifiques financent les travaux votés à part (ravalement, toiture, ascenseur) selon un échéancier propre décidé en assemblée générale.
Quelles sont les dates légales de paiement d’un appel de fonds ?
Sauf périodicité différente votée en assemblée générale, les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre : 1ᵉʳ janvier, 1ᵉʳ avril, 1ᵉʳ juillet et 1ᵉʳ octobre. C’est cette date légale d’exigibilité qui compte en cas de litige, pas la date à laquelle vous recevez l’avis du syndic.
| Type d’appel | Ce qu’il finance | Échéance |
|---|---|---|
| Provision du budget prévisionnel | Charges courantes (entretien, syndic, assurance) | 1/4 du budget, chaque trimestre (ou autre périodicité votée) |
| Provision pour travaux hors budget | Travaux exceptionnels votés en AG (ravalement, toiture…) | Échéancier fixé par l’assemblée générale |
| Cotisation au fonds travaux | Réserve obligatoire pour l’entretien futur de l’immeuble | Annuelle, selon les mêmes modalités que le budget prévisionnel |
| Avance de trésorerie | Fonds de roulement du syndicat | Décidée en AG, plafonnée à 1/6ᵉ du budget voté |
Comment est calculé le montant de mon appel de fonds ?
Le montant de votre provision trimestrielle s’obtient en multipliant le budget prévisionnel annuel voté par la quote-part de tantièmes de votre lot, puis en divisant par quatre. Le règlement de copropriété fixe ces tantièmes une fois pour toutes ; ils ne changent qu’en cas de modification votée à l’unanimité ou de division/réunion de lots.
Qu’est-ce que le fonds travaux et pourquoi apparaît-il dans mes appels de fonds ?
Le fonds travaux est une réserve obligatoire depuis la loi ALUR, alimentée chaque année par une cotisation dont le montant minimal dépend de l’existence ou non d’un plan pluriannuel de travaux voté par la copropriété (art. 14-2-1 de la loi de 1965).
| Situation de la copropriété | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Sans plan pluriannuel de travaux adopté | 5 % du budget prévisionnel voté |
| Avec plan pluriannuel de travaux adopté | 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et 5 % du budget prévisionnel |
L’assemblée générale, à la majorité de tous les copropriétaires, peut voter un montant supérieur à ces minimums. Elle peut aussi suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel voté (ou, en présence d’un plan pluriannuel, 50 % du montant des travaux prévus).
Que se passe-t-il si je ne paie pas un appel de fonds à temps ?
Après une mise en demeure du syndic restée sans effet pendant 30 jours, toutes les provisions non encore échues de l’année deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents — vous ne devez plus une échéance mais le solde entier (art. 19-2 de la loi de 1965).
Si le copropriétaire reste défaillant, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond : une fois constatée l’approbation du budget ou des travaux par l’assemblée générale et la défaillance du copropriétaire, le juge le condamne au paiement. Le copropriétaire en défaut de paiement perd aussi son droit de vote pour autoriser une action en justice ou une saisie le concernant, et ne peut représenter aucun autre copropriétaire lors de ce vote.
Le fonds travaux est-il remboursé si je vends mon logement ?
Non : la loi est explicite, les sommes versées au fonds travaux restent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et ne sont jamais remboursées au vendeur, même après des années de cotisation sans travaux engagés.
L’acheteur doit néanmoins être informé du montant de la part attachée au lot via l’état daté remis avant la vente, pour l’intégrer dans sa négociation — même s’il ne touchera jamais cette somme en numéraire.
Peut-on contester un appel de fonds ?
Oui, à condition de contester dans les délais et sur les bons motifs : erreur de calcul des tantièmes, appel pour des travaux jamais votés en assemblée générale, ou provision réclamée alors qu’aucun budget correspondant n’a été approuvé.
Une action en contestation d’une décision d’assemblée générale doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal — au-delà, la répartition votée s’impose, même si elle vous semble injuste. En pratique, la première étape reste de demander au syndic le détail du calcul et les justificatifs correspondants : c’est votre droit, et cela évite bien des procédures inutiles quand il s’agit simplement d’une erreur matérielle.
Questions fréquentes
Puis-je payer mes appels de fonds mensuellement plutôt que par trimestre ?
Oui, si l’assemblée générale a voté une périodicité différente (mensuelle ou semestrielle) pour l’ensemble de la copropriété. Un copropriétaire seul ne peut pas imposer un rythme de paiement différent des autres — la décision est collective.
Le montant de l’appel de fonds peut-il varier d’un trimestre à l’autre ?
Le montant du budget prévisionnel est en principe stable sur l’année (un quart identique chaque trimestre). Il peut varier si l’assemblée générale vote un budget rectificatif en cours d’exercice, ou si des appels de fonds spécifiques pour travaux s’ajoutent selon leur propre échéancier.
Que se passe-t-il si j’ai trop payé sur l’année ?
Après la clôture de l’exercice et l’approbation des comptes en assemblée générale, une régularisation compare vos provisions versées aux charges réellement dues. Un trop-perçu vous est remboursé ou déduit du prochain appel de fonds ; un solde restant dû vous est réclamé.
Le syndic peut-il réclamer un appel de fonds sans vote en assemblée générale ?
Non pour le budget prévisionnel et les travaux : ils doivent avoir été votés. La seule exception concerne les deux provisions trimestrielles exceptionnelles autorisées quand le nouveau budget n’a pas encore été voté au début de l’exercice, sur la base de l’ancien budget.
Sources
- Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel) — Légifrance, consulté le 08/09/2026.
- Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fonds travaux) — Légifrance, dernière modification 01/01/2023, consulté le 08/09/2026.
- Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (impayés, mise en demeure) — Légifrance, dernière modification 01/01/2023, consulté le 08/09/2026.
- Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (provisions, avance de trésorerie) — Légifrance, dernière modification affichée 25/12/2025, consulté le 08/09/2026.
- Article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (intérêts sur sommes dues) — Légifrance, consulté le 08/09/2026.